【正文】 德式建筑的內(nèi)涵，延續(xù)一直以來的國際品質(zhì)的理念，同時(shí)拋出 “ 敬請(qǐng)關(guān)注融創(chuàng) C：項(xiàng)目、德國、足球、建筑相結(jié)合促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。價(jià) 格 制 訂 原 則n 以市場(chǎng)為基礎(chǔ)、參考市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格、結(jié)合成本確定價(jià)格n 漲價(jià)策略以 “小步快跑 ”為原則，小幅快速提升價(jià)格，降低 客戶對(duì)于漲價(jià)的抗性n 當(dāng)成本超出客戶認(rèn)可價(jià)格很多時(shí)，將另辟蹊徑，用產(chǎn)品附加值及組合其他產(chǎn)品的附加值來規(guī)避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)n 強(qiáng)化價(jià)格體系管理，縮小報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格的差距，保證交易的公平性，維護(hù)品牌形象 營銷推廣思路及策略 項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)及銷售策略預(yù)期：1） 項(xiàng)目第一強(qiáng)銷期：n 銷售周期： 2023年 3月份 ——5 月底；n 營銷重點(diǎn)： A、上市產(chǎn)品：二期疊加 78套 二期聯(lián)排 18套 二期雙拼 6套 B、 預(yù)熱產(chǎn)品： D1區(qū)： 二期聯(lián)排 40套（ 5月底下預(yù)銷證） 二期雙拼 8套（ 5月底下預(yù)銷證）n 銷售目標(biāo)：二期疊加銷售 35套，銷售額： 2800萬 二期聯(lián)排銷售 18套，銷售額： 2300萬 二期雙拼銷售 2套，銷售額： 390萬 一期剩余產(chǎn)品銷售 12套，銷售額： 1200萬 二期電梯產(chǎn)品銷售 10套，銷售額： 700萬共計(jì)銷售額： 7390萬216。疊加別墅：一期疊加 B1產(chǎn)品為 0405年疊加最暢銷產(chǎn)品，該產(chǎn)品價(jià)格略高于其他疊加產(chǎn)品，均價(jià)為 3900左右，該產(chǎn)品與我項(xiàng)目即將推出的二期疊加產(chǎn)品極為相似，為能保證該部分產(chǎn)品在年內(nèi)能夠 100%銷售，因此建議二期疊加產(chǎn)品在此價(jià)格基礎(chǔ)上增加 5%， 建議目標(biāo)均價(jià)為 4100元 /㎡ 。銷售情況平穩(wěn)。疊加 B1產(chǎn)品疊加 B1產(chǎn)品開盤均價(jià)為 4158元， 04年銷售均價(jià)為 3910元，05年銷售均價(jià)為 3950元，從以上圖表中可以看出該產(chǎn)品在開盤 4個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成 %的銷售比率，且產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定，說明該產(chǎn)品在市場(chǎng)中的認(rèn)可度較高。疊加別墅產(chǎn)品疊加別墅產(chǎn)品開盤均價(jià)為 4235元， 04年銷售均價(jià)為 3761元， 05年銷售均價(jià)為 3865元，上漲 %，月均銷售 6套左右。 根據(jù)上述關(guān)于產(chǎn)品的分析可以分析出必須在各類產(chǎn)品的上市時(shí)間、推盤節(jié)奏、對(duì)應(yīng)措施等方面進(jìn)行縝密的工作安排，如何將不同產(chǎn)品進(jìn)行有效的連接從而完成整體的銷售目標(biāo)是我們?nèi)隊(duì)I銷工作的重中之重 !價(jià) 格 策 略 體 系一期產(chǎn)品銷售分析融創(chuàng)上城一期上市產(chǎn)品產(chǎn)品類型 開盤均價(jià) 面積區(qū)間聯(lián)排別墅 5115 220㎡～ 294㎡疊加別墅 4235 209㎡～ 289㎡其中疊加 B1 4158 209㎡平層公寓 2955 118㎡～ 169㎡聯(lián)排別墅產(chǎn)品聯(lián)排別墅產(chǎn)品開盤均價(jià)為 5115元， 04年銷售均價(jià)為 4965元， 05年銷售均價(jià)為 4753元，下降 %，月均銷售 8套。 二期雙拼產(chǎn)品：該類產(chǎn)品無需多述，拉升項(xiàng)目檔次的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品市場(chǎng)前景極其看好，銷售過程中把其做為拉升項(xiàng)目利潤的產(chǎn)品即可。 二期聯(lián)排產(chǎn)品：該類產(chǎn)品與二期疊加產(chǎn)品一樣，產(chǎn)品力全面提高，全面繼承了一期聯(lián)排產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，這些也都使其可以成為 2023年迅速銷售的一個(gè)特性。 二期疊加產(chǎn)品：該類型的產(chǎn)品，對(duì)于一期疊加產(chǎn)品完成了全面的提升，使其產(chǎn)品力全面提高，戶型設(shè)計(jì)更加合理，單體面積放小，這些都使其可以成為 2023年迅速銷售的一個(gè)特性。 同時(shí)需要推出有針對(duì)性地策略在可以在一定程度上提高該類型產(chǎn)品的銷售。n 二期六層電梯產(chǎn)品：該類產(chǎn)品截止至目前已經(jīng)有過一個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)推廣周期，但是效果甚微。 根據(jù)上述市場(chǎng)競(jìng)品狀況，對(duì)于本項(xiàng)目的各個(gè)類型的產(chǎn)品定價(jià)需要切合的參考產(chǎn)品的成本及市場(chǎng)接受價(jià)格，滿足 “ 客戶認(rèn)知價(jià)值 ” ，以此來確定項(xiàng)目的最終的銷售價(jià)格。疊加別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 4200元 /平米 ——4500 元 /平米；聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 5000元 /平米 ——5500 元 /平米；雙拼別墅產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間： 7000元 /平米左右； 根據(jù)以上的競(jìng)品項(xiàng)目的不同產(chǎn)品銷售定價(jià)情況，可以對(duì)我方項(xiàng)目不同產(chǎn)品的定價(jià)策略提供一定的參考依據(jù)，然后充分結(jié)合我方項(xiàng)目的成本構(gòu)成，制定出相應(yīng)的產(chǎn)品價(jià)格。 由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品線拉的較長（主力產(chǎn)品形式包括多層、疊加別墅、聯(lián)排別墅等），所以這些競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品類型對(duì)本項(xiàng)目各類產(chǎn)品構(gòu)成了市場(chǎng)層面的競(jìng)爭； 這樣就要求在營銷推廣工作在突出我方產(chǎn)品賣點(diǎn)、強(qiáng)化自身項(xiàng)目整體附加值、自身產(chǎn)品差異化等方面加強(qiáng)思考力和執(zhí)行力。 本項(xiàng)目銷售的整體市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭激烈，面臨這樣的市場(chǎng)環(huán)境，在推盤思路上必須結(jié)合自身的產(chǎn)品線特點(diǎn)作出相應(yīng)的工作調(diào)整，如何把握好本項(xiàng)目產(chǎn)品的上市節(jié)奏成為全年?duì)I銷推廣工作的關(guān)鍵。2）競(jìng)品項(xiàng)目上市面積分析： 2023年競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量較大，全年競(jìng)品項(xiàng)目總體供應(yīng)量預(yù)計(jì)在 50萬平米左右（不包括本項(xiàng)目供應(yīng)量）。 在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，會(huì)有大量的競(jìng)品項(xiàng)目在市場(chǎng)上集中供應(yīng)，從而加劇了市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭。 以下是對(duì)我方項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭威脅的競(jìng)品項(xiàng)目的一些預(yù)計(jì)情況 ：項(xiàng)目名稱 總面積 新品上市時(shí)間 上市產(chǎn)品 銷售均價(jià) 主力戶型 主力面積天安第一城三期 7萬平 　獨(dú)體別墅 　 9000元 /平米 五室四廳四衛(wèi) 　 356平米左右　聯(lián)排別墅 　 5500元 /平米 六室四廳四衛(wèi) 　 280平米左右　疊加別墅 　 4500元 /平米 四室四廳四衛(wèi) 　 240平米左右　多層（六層） 　 3800元 /平米 三室兩廳兩衛(wèi) 　 146平米左右中海萊茵東郡 13萬平 　雙拼別墅 　 7000元 /平米 四室兩廳四衛(wèi) 360平米左右　聯(lián)排別墅 　 5000元 /平米 　四室兩廳三衛(wèi) 　 280平米左右　疊加別墅 　 4200元 /平米 　四室兩廳三衛(wèi) 　 230平米左右萬達(dá)明珠 8萬平 　多層 　 3800元 /平米 　三室一廳兩衛(wèi) 　 150平米左右　高層 　 3300元 /平米 　三室一廳兩衛(wèi) 　 120平米左右高新怡眾名城 11萬平 　小高層 　 2350元 /平米 　三室兩廳兩衛(wèi) 　 140平米