xx年華商業(yè)地產(chǎn)營銷執(zhí)行方案-文庫吧資料
2025-02-22 04:16本頁面
【正文】 細化和靈活調(diào)整 .關(guān)于其它細化的營銷手段及策 略實施 ,在項目運作過程中的階段執(zhí)行方案中將會另行細化 . 2023/07 42 《 完稿 》 請多提寶貴意見謝 謝 2023/07 43 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。如果一次性調(diào)價過高 ,萬一脫離了市場的承受價格 ,就會造成銷售的 被動局面 . 調(diào)價幅度 ◆ 調(diào)價根據(jù)各鋪面的利好因素及銷售市場的接受情況針對性調(diào)價，總價 根據(jù)各鋪面的調(diào)差來修正保證基本的利潤空間。 理由 :銷售率達到三成說明銷售市場比較成熟 ,提價可保證銷售的整體 利潤 ◆ 如果在一月內(nèi)銷售率達到 30%時，即開始調(diào)價。房地產(chǎn)一旦進入市場，其主動權(quán)就轉(zhuǎn)移到了買家手里 .因此，在本案的銷售控制中我們是將項目的銷售產(chǎn)品分組團階段性推出 ,采用一步到位的銷售策略各個組團集中優(yōu)勢突破 ,以致我們始終控制整個項目銷售的主動權(quán) ,避免銷售主動權(quán)掌握在買方市場地被動局面 . 第二部分 餐飲美食組團的銷售執(zhí)行方案 2023/07 29 美食組團銷售執(zhí)行 ■ 入市時機選擇及銷售節(jié)點安排 ■ 客戶定位 ◇ 中小投資者 美食組團開始公開發(fā)售 持續(xù)熱銷 美食組團開始內(nèi)部認購 時間 時間 2023/07 30 江津本地及周邊的政府公務(wù)員 ,工薪階層 ,以及一些收入較高的自由職業(yè)者 ,看重新區(qū)的發(fā)展前景 ,選擇商鋪進行投資 . ◇ 中小經(jīng)營者 江津本地及周邊的中小經(jīng)營商家 ,因為看中新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?,而選擇投資商鋪 ,一方面作為投資 ,另外一方面為日后新區(qū)發(fā)展起來而自己進行經(jīng)營作儲備 , “ 一鋪富三代”的思想會繼續(xù)延續(xù) . ◇ 實力投資者 江津本地及周邊的一些有實力的個體 ,在看中未來水木年華成為江津新的 CBD中心的前景下 ,將投資重心放在水木年華 ,會選擇祥瑞的房產(chǎn)作為投資重點 . 2023/07 31 ■ 銷售控制及銷售策略 ◇ 實力經(jīng)營者 江津本地及周邊的一些有實力的經(jīng)營者 ,在江津老城區(qū)市政配套已越來越不能滿足經(jīng)營要求的情況以及新區(qū)成為未來的城市中心的大趨勢 ,會選擇在水木年華投資和經(jīng)營 ,同時滿足投資和經(jīng)營的需要 . □ 定價策略 核心均價確定策略 對于美食組團我們先將對江津 ,尤其是對附近同類物業(yè)進行調(diào)研的基礎(chǔ)上 ,運用市場比較法對各項目的位置 ﹑ 交通 ﹑ 配套等諸多影響項目均價等因素進行加權(quán)系數(shù)修正后確定該組團的核心均價 . 2023/07 32 在均價確定的基礎(chǔ)上 ,結(jié)合美食組團的產(chǎn)品的特殊性 ,對于各產(chǎn)品的這種屬性 ,并對過對各產(chǎn)品的面積 ﹑ 位置 ﹑ 樓層等影響各產(chǎn)品的銷售價格因素進行加權(quán)修正后 ,對美食組團采取三種定價策略對各類型產(chǎn)品進行不同定價 . 單位鋪面定價策略 2023/07 33 為了在短期內(nèi)引爆銷售市場 ,為整個銷售積蓄銷售勢能 ,建議本組團的銷售價格控制在保證整體出租利潤的前提下均應(yīng)以“低開高走”，先期以較底的價格面市 ,在烘熱銷售市場后 ,分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間” .在初期以低價格面市 ,吸引廣大購買力 ,引爆項目的熱銷局面 ,后期價格逐漸上揚 ,造成項目的升值現(xiàn)象 ,這樣有利于整個組團的銷售 ,以便在更短的時間內(nèi)達到項目的銷售任務(wù)和目標 .另外 ,由于商業(yè)地產(chǎn)屬于短瞬間的價值熱體現(xiàn) ,如果萬一時”火”不起來 ,以后就很難引爆市場 ,造成滯銷售的尷尬局面 . 低開高走 在銷售實施過程的價格控制中 ,要結(jié)合各類型產(chǎn)品的銷售情況和市場反饋情況 ,對各類產(chǎn)品分別進行調(diào)價 . □ 銷售節(jié)奏價格控制 2023/07 34 □ 調(diào)價時機選擇 ◆ 本項目內(nèi)部認購結(jié)束 ,進入正式公開銷售后即可調(diào)價 理由 :內(nèi)部認購期為了刺激市場及客戶購買熱情 ,所以價格偏低 ,為了保 證整體銷售收益 ,進入正式公開發(fā)售后即進行調(diào)價 ◆ 銷售進入強銷后，可以再次進行調(diào)價。 月 ) 租售率 性質(zhì) 2023/07 11 具體的價格界定及每個組團不同產(chǎn)品的價格組合 ,在接下來的價格策略執(zhí) 行報告及價格表中通過對市場的再次深入調(diào)研后 ,將會進一步確定準確價格及 細化價格定位 . □ 各組團價格的初步確定 項目 類型 總面積 (㎡ ) 層數(shù) (層 ) 均價 (元 /(㎡ ) 總價 (萬元 ) 美食組團 美食組團 2023/07 12 ■ 主要營銷時間節(jié)點安排 時間 時間 招商銷售人員進駐市內(nèi)接待點 時間 招商及銷售人員進駐現(xiàn)場售樓處 項目招商銷售進場開始 □ 主要營銷時間節(jié)點安排 持續(xù)熱銷 以上所列的主要營銷節(jié)點是在能保證工程進度配合及開發(fā)商對各營銷工作提供銷售資料物料準備充分的前提下才能保證按期實施各階段的工作 ,具體的工程進度配合
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