【正文】 登記。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級領(lǐng)班或主管。3．每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級人員。、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。、代換或加工維修。及隱患，可以越級匯報(bào)。、換班、倒休、病假、事假等。、改造、或加工修理。四、報(bào)告制度? 3．各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管：。，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。? 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班：，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。四、報(bào)告制度? 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：。9．有檢修記錄和測試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。3．運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度? 1．變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。8．由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況。6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。 此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。設(shè)備維修制度? 2．緊急維修，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。 ，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。工程驗(yàn)收制度? 4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度三、 物業(yè)設(shè)備管理的制度（一）崗位職責(zé)工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)技術(shù)主管職責(zé)領(lǐng)班職責(zé)技術(shù)工人職責(zé)資料員職責(zé)第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度（二）設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管） —— 班組長（領(lǐng)班，若干人） —— 班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員 1人。設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度一、 物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系 設(shè)備管理主管部門：工程管理部門其他部門協(xié)助。設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié) 供電設(shè)備的維修管理，是規(guī)范供電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設(shè)備設(shè)施的性能良 好地運(yùn)行，其內(nèi)容包括對設(shè)備經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)和故障的修理等管理活動(dòng)。供電設(shè)備正常運(yùn)行管理是供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行的保障。該項(xiàng)管理搞的好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設(shè)備和人員的生命安全。物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容（二）供電設(shè)備管理的內(nèi)容　　供電設(shè)備管理的內(nèi)容主要有供電設(shè)備的安全管理、供電設(shè)備的正常運(yùn)行管理、供電設(shè)備的維修管理。設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。 給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容： 給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn) 行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。第六章 2 、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理（主要內(nèi)容）。物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容一、 物業(yè) 設(shè)備 管理的方式及組成 有 分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運(yùn)行管理部分組成二、物業(yè) 設(shè)備 管理的內(nèi)容 物業(yè) 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理（ 1）物業(yè)設(shè)備原始資料檔案管理。設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié) 提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤。影響物業(yè)銷售的價(jià)格和租金。第六章 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。物業(yè)管理設(shè)備管理概述二、 物業(yè) 物業(yè)設(shè)備 管理的目的和意義（一）目的： （二）意義是維護(hù)物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述一、 物業(yè)管理與類型（一）物業(yè)設(shè)備 —— 物業(yè)附屬設(shè)備，科學(xué)的管理和維護(hù)才能使物業(yè)達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度（二） 物業(yè)管理區(qū)域 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理 制度維護(hù)人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等（三） 物業(yè)管理區(qū)域 綠化管理 制度（四） 物業(yè)管理區(qū)域 公共秩序維護(hù) 制度第六章 二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容（一）共用設(shè)施設(shè)備管理使用制度 配電房、電梯、水泵水箱、消防設(shè)備設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、供暖設(shè)備等 第三節(jié) 一 、 業(yè)主公約的性質(zhì) 由業(yè)主協(xié)商、依法制定的民事約定，是業(yè)主的共同遵守的行為準(zhǔn)則。業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則一、 制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務(wù)的得以實(shí)現(xiàn)（目標(biāo)：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）第一節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須要做的工作（工作職責(zé)）一、組建項(xiàng)目物業(yè)管理處 /物業(yè)管理部二、制定落實(shí)物業(yè)管理方案三、制定企業(yè)內(nèi)部管理制度參加竣工驗(yàn)收的全過程， 確?？⒐を?yàn)收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè) 移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責(zé)任受聘物業(yè)管理的職責(zé)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理 檔案資料制止違反 本物業(yè)的物業(yè)管理制度和 《物業(yè)使用守則 》 的 行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)， 但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向乙方 收取物業(yè)管理費(fèi)用受聘物業(yè)管理的職責(zé) ﹁ 續(xù)一 ﹂不得占用 本物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備或 改變 其使用功能向乙方 提供 房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等 有償服務(wù)在前期 物業(yè)管理合同終止時(shí)，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)， 須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，必須移交所有的管理資料受聘物業(yè)管理的職責(zé) ﹁ 續(xù)二 ﹂第三節(jié) 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個(gè)方面前期物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性二是對標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)評分方式： 由評委無記名進(jìn)行評分（三）中標(biāo)根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排出名次公證人員根據(jù)評委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人招標(biāo)人可以根據(jù)評標(biāo)委員會(huì)提出的書面評標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人履約訂立合同招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知 ★ 中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同 ★ 招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 ★ 投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格 ★ 給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償 ★ 沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償本章要點(diǎn)1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義2．物業(yè)管理招標(biāo)程序 物業(yè)管理 投標(biāo)程序第三章 前期物業(yè)管理學(xué)習(xí)目的與要求1．了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設(shè)單位的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)2．掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3．重點(diǎn)掌握重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗(yàn)收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗(yàn)收前期物業(yè)管理的職責(zé)前期物業(yè)管理的含義 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理前期物業(yè)管理的含義 ﹁ 理解 ﹂時(shí)段確定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前一般始于收樓前 36個(gè)月不等權(quán)責(zé)關(guān)系費(fèi)用問題業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系交付使用前為建設(shè)單位交付使用后為業(yè)主及其使用人按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理 相分離 的原則，通過 招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同要 充分配合 物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的 場所提供 機(jī)會(huì) ，讓物業(yè)管理企業(yè) 參加 相關(guān)設(shè)備設(shè)施的 安裝與調(diào)試 ，使物業(yè)管理企業(yè) 盡快熟悉物業(yè) 的具體情況第一節(jié) 評標(biāo)委員會(huì)通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成216。? 　?。?3）違法違規(guī)三、物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂招標(biāo)文件，向社會(huì)公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標(biāo)四、物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動(dòng)的過程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)五、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的 原則及意義公平公開公正誠信推動(dòng)物業(yè)管理市場化推動(dòng)行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競爭力原則意義第二節(jié) 物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序一、物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo) —— 無限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo) —— 有限競爭性招標(biāo)公開招標(biāo)的