【正文】 n受訪者個(gè)人年總收入在 520萬之間的占總調(diào)研人群的 49%，較能代表市場中高端 收入 者的購買意向與選擇偏好。 區(qū)域點(diǎn)評(píng) 濱海新區(qū)商業(yè)市場 客群分析及未來產(chǎn)品建議 樣本抽取來源 樣本數(shù)量情況 訪問 /抽樣方法 商業(yè)客群分析 / 樣本情況 中檔、高檔商廈周邊 市民廣場、友誼民都、泰達(dá)中心酒店、泰達(dá)時(shí)尚廣場 專訪樣本 20份 根據(jù)有效問卷中個(gè)人 年收入 15萬以上的 實(shí)力購買人群進(jìn)行專訪 普調(diào)樣本 150份 本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問卷 150份，回收有效問卷 100份， 問卷有效率達(dá)到 % 研究方法 定向一對(duì)一訪問 n在受訪者中 2040歲年齡段居多，該年齡段受訪者購買愿望強(qiáng)，是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /小結(jié) 當(dāng)前濱海新區(qū)的商業(yè)市場正處于蓬勃發(fā)展期，而且隨著開發(fā)區(qū)的不斷成熟以及知名跨國品牌企業(yè)紛紛落戶開發(fā)區(qū)為開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展奠定了豐厚的基礎(chǔ)，最為顯著的則是表現(xiàn)在了擁有大量消費(fèi)能力強(qiáng)的客戶群體，如鴻泰千百匯商業(yè)、泰達(dá)市民廣場等等。投資市民文化廣場的商家表示 ,他們看重的是這里的未來。 市民廣場商圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /市民廣場區(qū)域 泰達(dá)市民文化廣場不僅融合國際名流會(huì)所、五星級(jí)影院、風(fēng)情酒吧街、沐日酒店、滑冰場等餐飲娛樂項(xiàng)目 ,而且另有購物中心以及世界知名品牌名品店 ,選擇來這里投資的商家更看重它未來的商機(jī)。在市民文化廣場四周另有泰達(dá)學(xué)院、泰達(dá)病院、泰達(dá)國際心血管病院、行政金融文化區(qū)以及目前正在規(guī)劃中的泰達(dá)大劇院和大面積的生活區(qū) ,都為這個(gè)“休閑商業(yè)平臺(tái)”聚集了無窮的消費(fèi)潛能。 第三大街商圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /市民廣場區(qū)域 市民廣場商業(yè)區(qū)投資著眼于未來研發(fā)區(qū)第一大街的黃金地段、津?yàn)I輕軌市民廣場車站開始建筑了一座融合吃、住、玩、游等娛樂項(xiàng)目的泰達(dá)市民文化廣場。區(qū)域內(nèi)三至五層辦公空間的潛力還在進(jìn)一步發(fā)掘?，F(xiàn)階段研發(fā)區(qū)尤其是第三大街的商業(yè)用地非常稀缺 ,財(cái)富星座的商業(yè)價(jià)值和市場潛力毋庸置疑。該商圈是以財(cái)富星座為中心、輻射第三大街和黃海路范圍的商業(yè)聯(lián)合體。易買得超市的進(jìn)駐 ,“ 華僑街”的開幕 ,進(jìn)一步擴(kuò)充和提升了這里的商業(yè)能力。以洋貨市場為核心的周邊地區(qū)范圍 ,聚集了塘沽區(qū) 1/3左右的人口。洋貨商圈的客源漫衍于塘沽本土、天津市區(qū)以及北京、河北等地。 解放路商業(yè)圈 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /洋貨市場區(qū)域 洋貨市場是環(huán)渤海商品集散地。隨著去年新生代廣場、今年愛來無憂廣場的開業(yè) ,解放路商業(yè)圈已拓展到了新華路 ,濃郁的商業(yè)氣氛也愈加凸顯。經(jīng)過激烈競爭 ,包括金元寶幾乎占據(jù)了金街的“半壁” ,金元寶商廈、金元寶東方商廈、長虹商場、金元寶愛來無憂數(shù)碼廣場。 位于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便利 津?yàn)I輕軌聯(lián)通開發(fā)區(qū)與市中心，交通便利 位于京津塘高速公路北側(cè)，東側(cè)的東海路對(duì)接沿海高速 人口聚集度 面向全區(qū)消費(fèi)者，人口的聚集能力強(qiáng)大 獨(dú)特的經(jīng)營主題和便捷的交通使得洋貨商圈的輻射范圍擴(kuò)大到全市范圍 地處開發(fā)區(qū)中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心 新興的綜合性商業(yè)設(shè)施，市場認(rèn)知情況一般，有待培養(yǎng) 新興的城市功能綜合體，目前市場關(guān)注度較高，未來將聚集開發(fā)區(qū)人氣 主要商業(yè)設(shè)施 中原百貨、東方之珠、樂購超市（ Tesco）、巨川金海岸、八方園明等等 易買得超市、蘇寧電器、家樂（華潤）超市等等 友誼名都、樂購超市（ Tesco）、財(cái)富星座 友誼名都、 FoxTown、假日酒店、太平洋百貨、鴻泰仟佰匯、翠亨廣場 永旺購物中心 、濱海國際會(huì)展中心、泰達(dá)足球場、泰達(dá)體育休閑公園、泰達(dá)光控噴泉景觀湖區(qū) 異業(yè)聚集度 百貨、餐飲、娛樂、品牌專賣店等等 百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場 百貨、餐飲、娛樂、超市、專業(yè)賣場 百貨、餐飲、娛樂 百貨、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù) 消費(fèi)客群 做為濱海新區(qū)的商業(yè)中心，輻射范圍遍及整個(gè)濱海新區(qū)，消費(fèi)人群涵蓋各個(gè)階層 作為外貿(mào)和低檔產(chǎn)品聚集商業(yè)地段對(duì)中低檔消費(fèi)群體及其外地游客有較強(qiáng)的吸引力 豐富的業(yè)態(tài)和完善的配套設(shè)施，使之成為面向開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，針對(duì)中高端消費(fèi)群體 經(jīng)營檔次在開發(fā)區(qū)首屈一指，已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)的高端商業(yè)中心 完備的商業(yè)配套，使之成為開發(fā)區(qū)內(nèi)的又一新興商業(yè)中心，面向中高端消費(fèi)群體 隨著濱海新區(qū) 概念的提出， 濱海新區(qū)地產(chǎn) 業(yè)緩慢開始起 步 解放路步行 街改造完成 奠定其濱海 新區(qū)第一商 業(yè)街的地位 塘沽區(qū)政府 投資建成洋 貨市場步行 街 以泰達(dá)中心 酒店為圓心 的中高檔核 心商圈形成 1994 2023 2023 2023 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 / 商業(yè)發(fā)展階段 第五大街 泰達(dá)時(shí)尚廣場 國際化主題 公園式城市功能 綜合體 2023 2023濱海新區(qū)商業(yè)市場概況 /解放路區(qū)域 解放路商業(yè)圈是濱海新區(qū)本土消費(fèi)核心 ， 2023年10月 500米的解放路金街建成 ,它除了金元寶商廈和長虹商場等原有的商業(yè)修建以外 ,又新建了濱海商貿(mào)大世界、芙蓉商廈、貽成時(shí)代金街、弘基大廈、盛和大廈和新百廣場 6座共 ,就此奠定了其作為濱海新區(qū)第一商業(yè)中心的職位地方。泰達(dá)商圈主要輻射研發(fā)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外企職員和高管高端消費(fèi)。解放路金街立足塘沽本地和研發(fā)區(qū)外來職員 。 ?濱海新區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī) ,由最初塘沽解放路金街為主力商圈 ,洋貨及泰達(dá)核心商圈為次級(jí)商圈的發(fā)展格式 ,轉(zhuǎn)變?yōu)樘凉两夥怕方鸾盅由焯凉列氯A路的主力商業(yè)圈 ,泰達(dá)三大街商業(yè)圈和市民廣場為次級(jí)商業(yè)圈的新格式。 客戶需求 未來產(chǎn)品建議 ?產(chǎn)品面積需求方面更趨于接受 90平米左右的二室戶型； ?總價(jià)承受范圍在 80100萬左右；單價(jià)期望值普遍希望下 調(diào)到 10000元以下； ?對(duì)于精裝認(rèn)知度較高，并不排斥，但希望選擇品牌開發(fā) 商的精裝樓盤。 住宅客群分析 / 受訪者購房意向 n在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，萬元左右的成交均價(jià)符合市場的購買能力；部分受訪者希望價(jià)格下探到萬元以內(nèi)。 n在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，普遍接受總價(jià)在 80100萬之間的商品住宅。 n調(diào)查顯示由于受價(jià)格制約以及戶型尺度限制等因素影響目前市場購買高層產(chǎn)品的人群仍為主力，；選擇小高層和洋房產(chǎn)品的人群數(shù)量基本一致，對(duì)產(chǎn)品舒適度及附加值也較為看重。 住宅客群分析 / 受訪者居住情況 現(xiàn)居住面積16%21%42%18% 3%5 0 平米以下5 0 7 0 平米7 0 9 0 平米9 0 1 2 0 平米120150平 米置業(yè)次數(shù)63%28%8% 1%一次及以下兩次三次三次以上購房計(jì)劃38%34%8%20%無計(jì)劃近期一年內(nèi)觀望中購房目的5% 11%31%38%15% 藍(lán)印自主改善婚房投資n同等市場交易情況下，有 66%的購房者傾向于購置新建商品房，追求社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品附加值等優(yōu)勢(shì) 。 n62%的受訪者有購房計(jì)劃， 說明有 一定市場剛性及改善需求，但最終決定出手的干擾因素較多，其中以受市場調(diào)控的因素為主導(dǎo)。 n在有購房計(jì)劃的受訪者中仍以婚房及改善需求為主 。 n受訪者家庭年總收入在 1020萬之間的占總調(diào)研人群的 52%，較能代表市場中中等收入家庭的住宅置業(yè)意向。 n兩口、三口之家占到了受訪者比例的 85%，家庭結(jié)構(gòu)簡單，排除了家庭特殊因素對(duì)真實(shí)購房意向的干擾與影響。 ?隨著首批市民入住日期的日益臨近，中新天津生態(tài)城的公交、醫(yī)院、商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施正加進(jìn)規(guī)劃和建設(shè)。目前，已有萬通生態(tài)城新新家園、萬科錦廬、季景華庭、遠(yuǎn)雄蘭苑、世茂濕地公元、 ParkTower景杉、嘉銘紅樹灣、天房生態(tài)城 8大住宅項(xiàng)目亮相。 ?萬科錦廬現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中主推 5層到頂?shù)那榫盎▓@洋房，均價(jià) 14000元 /平， 濱海新區(qū) 熱點(diǎn)板塊 / 中新生態(tài)城 ?目前，生態(tài)城已開工濱海家園、公屋、世茂、遠(yuǎn)雄、萬科、萬通等住宅項(xiàng)目 14個(gè)，總開工面積 150萬平方米； 8個(gè)生態(tài)盤項(xiàng)目已經(jīng)初具規(guī)模，其中 4個(gè)項(xiàng)目已辦理了相關(guān)手續(xù)陸續(xù)銷售，并已經(jīng)售出 1500多套，首批居民將于 2023年下半年入住。 萬科錦廬 中新生態(tài)城住宅市場 ?萬科錦廬 社區(qū)主力產(chǎn)品為萬科 .水晶城的經(jīng)典專利產(chǎn)品 —— 情景花園洋房，打造高品質(zhì)的低密度花園社區(qū)。 中新生態(tài)城住宅市場 ?萬科錦廬 項(xiàng)目 緊鄰動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)街、多所名牌學(xué)校、國際學(xué)校等，未來周邊配套設(shè)施完善，生活便利 。 ?該項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品中，主推 817層到頂?shù)木b小高層，最小戶型為 79平米全陽戶型、 87101平米兩居、 135140平米三居，均價(jià) 12023元 /平米，全款優(yōu)惠 4個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠 2個(gè)點(diǎn)。第一階段推出的季景華庭將提供約 1680套生態(tài)住宅。 中新生態(tài)城住宅市場 ?季景華庭位于中新天津生態(tài)城。 ?Park Tower景杉項(xiàng)目占地面積 63000平米 ，建筑面積 101000平米，規(guī)劃總戶數(shù) 900戶，當(dāng)期戶數(shù) 450戶。 Park Tower景杉 ?Park Tower 景杉緊鄰規(guī)劃中的輕軌站和生態(tài)谷，周邊配套完善，擁有便捷交通的同時(shí)可坐擁絕佳景觀、尊享便捷生活。旗下產(chǎn)品將秉承 Park住宅系列在日本成熟的技術(shù)與高端品質(zhì)，給中國客戶帶來生態(tài)、宜居、智能的居住新體驗(yàn)。起步區(qū) 4平方公里范圍內(nèi)已有 8 個(gè)項(xiàng)目亮相銷售。 樓市供銷情況 /中新生態(tài)城 ?隨著多家知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的入駐，備受關(guān)注的中心生態(tài)城板塊現(xiàn)有住宅項(xiàng)目 10個(gè)，其中待售項(xiàng)目 1個(gè)，在售項(xiàng)目 8個(gè)，尾盤 1個(gè)。就目前來看，不僅有漢沽、塘沽、開發(fā)區(qū)以及天津市區(qū)的意向客戶，而且還吸引了東北、華北等地的購房者。 區(qū)域點(diǎn)評(píng) 濱海新區(qū) 熱點(diǎn)板塊 / 中新生態(tài)城 中新生態(tài)城 2023年中新生態(tài)城供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步加大，將對(duì)濱海其他區(qū)域市場產(chǎn)生巨大沖擊。 漢沽區(qū)住宅市場 開發(fā)區(qū)住宅市場 漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多體量較大的項(xiàng)目已經(jīng)或者即將入住該區(qū)域，隨之而來的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷，這將進(jìn)一步增加該區(qū)域內(nèi)的剛性需求數(shù)量。主力戶型為 85100平方米兩室， 128平方米三室。 漢沽區(qū)住宅市場 漢沽區(qū)住宅市場 ?香水灣位于漢沽區(qū)漢沽大橋北側(cè) 200米處，地處漢沽區(qū)河西留莊，位置優(yōu)越，交通便捷。 華城公邸 ?華城公邸現(xiàn)階段推出特惠房源，均價(jià)在 59607260元 /平米左右，戶型為 85平米全陽和 92平米的南北通透戶型。 漢沽區(qū)住宅市場 漢沽區(qū)住宅市場 ?華城公邸位于漢沽區(qū)漢沽大橋旁，項(xiàng)目主要產(chǎn)品分為四個(gè)組團(tuán)， 芷園：六層的低密度花園洋房組團(tuán)，南北通透，一梯兩戶，采光通風(fēng)效果極佳；尚水： 2224層的水景高層公寓組團(tuán)，由于臨河而建，所以戶戶觀水； 高第：中央公園超高層（ 32層）組團(tuán)，無敵視野； 優(yōu)派街區(qū)：情景街區(qū)組團(tuán)， 18層，采光景觀均佳，樓下就是風(fēng)情街區(qū)，購物出行極為方便。主 力戶型面積為 70、 90平米，另有 110平米戶型， 70平米單套價(jià)位預(yù)計(jì) 53萬 /套起。該項(xiàng)目占地面積 20230平米，建筑面積 70000平米，規(guī)劃戶數(shù) 820戶。由于該區(qū)域相比我市其他各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的滯后性，所以在價(jià)格上相對(duì)而言具有更大的上揚(yáng)空間。 區(qū)域點(diǎn)評(píng) 樓市供銷情況 /漢沽區(qū) 1 寶利新都匯 天津?qū)毨瘓F(tuán)有限公司 2 0 1 1 年5 月 70110 6,9112 華城公邸 天津金廈環(huán)海置業(yè)有限公司 2 0 1 1 年4 月 80120 6,9153 香水灣 天津市瀧潤投資有限公司 2023年 85128 6,8794 綠地景城 天津市綠地置業(yè)有限公司 2 0 1 0 年8 月 50140 5,8075 藍(lán)海茗苑 天津振華投資有限公司 2 0 1 0 年7 月 77168 6,2356 蘆花莊園 天津市富士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 0 1 0 年9 月洋房1 3 0 2 4 0 別墅33055015,5007 楓景灣 天津市塘沽區(qū)正通房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 0 1 0 年1 0 月 —— 5,5408 麗景名苑 海景新都置業(yè)有限公司 2 0 1 2 年 69118 6,102近期成交價(jià)格交工時(shí)間 戶型面積區(qū)間排名項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 ?近年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，加大了漢沽區(qū)的開發(fā)密度，目前在售項(xiàng)目 14個(gè)，其中包括尾盤項(xiàng)目 1個(gè)；待售未入市項(xiàng)目 3個(gè)，后續(xù)還會(huì)有土地和待開發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)漢沽區(qū)的樓市將逐漸呈現(xiàn)出群雄逐鹿的熱鬧局面。此外，因區(qū)域內(nèi)購房者多為較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型，因此區(qū)域內(nèi)提供的房源多