【正文】 ? 分析商家重點(diǎn)需求，整合包括政府在內(nèi)的各方資源，調(diào)整招商談判思路 ? 根據(jù)談判進(jìn)程，調(diào)整修訂潛在入駐商家名單，確定核心招商目標(biāo) ? 跟蹤招商備忘錄的執(zhí)行 ? 整合包括政府在內(nèi)的各方資源，協(xié)調(diào)入駐商家與相關(guān)各方的關(guān)系 ? 促進(jìn)商家作出入駐決策 ? 與商家簽訂入駐合同 ? 展開(kāi)對(duì)入駐商家的落地服務(wù) 選擇潛在 入駐商家 與目標(biāo)入駐商家 接觸談判 最終鎖定 入駐對(duì)象 招商實(shí)現(xiàn) ? 建立可能的商家數(shù)據(jù)庫(kù)Customer Service ? 根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位制定篩選的明確標(biāo)準(zhǔn) ? 收集候選商家的信息，進(jìn)行篩選 ? 完善潛在入駐商家數(shù)據(jù)庫(kù) ? 對(duì)可能商家進(jìn)行優(yōu)先度排序 ? 形成可能入駐商家的優(yōu)先序列名單，包括聯(lián)系信息和公司背景 ? 核對(duì)聯(lián)系信息并嘗試建立初步聯(lián)系 招商計(jì)劃 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 5 招商方案 后投資服務(wù) ——招商工作的延續(xù) 在全球范圍內(nèi)，新的外資總流量中 ,60%以上都是現(xiàn)有外商投資者的再投資；此外，成功的后投資服務(wù)工作可以顯著地給地方經(jīng)濟(jì)增加價(jià)值。 ? 園區(qū)本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 提升優(yōu)勢(shì)的政策舉措 ? 西北物流園區(qū)（陸路 口岸） ? 浦東空港物流園區(qū)（航空口岸） ? 外高橋物流園區(qū)（港 區(qū)一體轉(zhuǎn)口貿(mào)易） ? 園區(qū)開(kāi)發(fā)商的選擇 ? 園區(qū)入駐商家的分析 開(kāi)發(fā)商的選擇與入住商家分析 分析北郊物流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 分析上?，F(xiàn)有物流園區(qū)的狀況 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] —— 公鐵聯(lián)運(yùn)平臺(tái)是北郊物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ) —— 九個(gè)中心城區(qū)的地位 —— 對(duì)外交通便捷，綜合交通運(yùn)輸能力位居九城區(qū)之首，六路聚合（鐵路、輕軌、 高架、地鐵、長(zhǎng)途客運(yùn)、市內(nèi)公交） —— 閘北人流量充足，區(qū)域內(nèi)人口密度較高，有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模，具有五流 交匯的商機(jī)（商流、人流、物流、信息流、資金流） —— 緊鄰大型企業(yè)園區(qū)，周邊有待發(fā)展的商圈，具備足夠的發(fā)展空間 —— 物流園區(qū)作為一個(gè)專題園區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)核心；市北工業(yè)園的基礎(chǔ)建設(shè)已初具規(guī) 模，恰好能在產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展上為物流園區(qū)提供補(bǔ)充 —— 閘北區(qū)城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢(shì) 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 北郊物流園區(qū)具備什么樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能否為這一行業(yè)提供獨(dú)特的價(jià)值定位？ [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 政府應(yīng)采取的政策舉措 為提升北郊物流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，政府應(yīng)采取相應(yīng)的發(fā)展措施和配套政策 發(fā)展措施 明確北郊物流園區(qū)是閘北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的重點(diǎn)，并 投入必要的資源，批準(zhǔn)一系列與物流園區(qū)相關(guān)的項(xiàng)目 制定物流現(xiàn)代化推進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 公布發(fā)布物流建設(shè)指南 建立物流設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的招標(biāo)制度 實(shí)施市場(chǎng)化的重組調(diào)整 組建物流園區(qū)開(kāi)發(fā)（運(yùn)營(yíng)）公司 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 政府應(yīng)采取的政策舉措 ? 土地政策 —— 對(duì)列入規(guī)劃的物流園區(qū)的土地征用給予優(yōu)惠 —— 建立物流基地用地預(yù)留制度 ? 建設(shè)資金來(lái)源政策 —— 貸款優(yōu)惠政策 —— 鼓勵(lì)民間資金、外資進(jìn)入 —— 建立物流發(fā)展基金 ? 便捷通關(guān)政策 ? 參組執(zhí)行工業(yè)外運(yùn)政策，鼓勵(lì)物流業(yè)的區(qū)域調(diào)整 ? 建立物流基地用地預(yù)留制度 配套政策 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 投資者（開(kāi)發(fā)商）的選擇 為保證園區(qū)規(guī)劃的前瞻性和整體性，開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，以及招商工作的有 效性，應(yīng)當(dāng)選擇合適的一級(jí)開(kāi)發(fā)商 在進(jìn)行園區(qū)前期整體規(guī)劃以及招商戰(zhàn)略制定時(shí)，應(yīng)當(dāng)為園區(qū)的二級(jí)、三 級(jí)開(kāi)發(fā)商留有充足的發(fā)展空間，以吸引投資者的進(jìn)入 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 對(duì)于遷移企業(yè)來(lái)說(shuō)，與原有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比，只有當(dāng)物流園區(qū)能為其 提供更大的發(fā)展機(jī)會(huì)和利潤(rùn)空間，才能吸引它入駐 對(duì)于新創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，商務(wù)成本和生存空間是其考慮入駐物流園區(qū)的 首要因素 因此物流園區(qū)應(yīng)當(dāng)，大力發(fā)展公共平臺(tái)的建設(shè)，同時(shí)需要充分考慮 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)這些企業(yè)的支撐作用 入駐商家（企業(yè)）的分析 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 1 2 第三階段 3 第三階段的最終成果是呈現(xiàn)園區(qū)整體概念，即各個(gè)組團(tuán)的結(jié)構(gòu)，定位及之間的聯(lián)系。2023年，全年物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模為 3． 6萬(wàn)億美元，與世界旅游業(yè)總收入基本相當(dāng)） —— 該行業(yè)是否具有巨大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，而且比全球市場(chǎng)發(fā)展更快？ （發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占GDP總值的 10％左右，而我國(guó)占到 20％，物流成本降低 1－ 2個(gè)百分點(diǎn)，將產(chǎn)生社會(huì)效益 1000到2023億元，因此，該行業(yè)具有巨大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)） —— 上海物流業(yè)發(fā)展前景 —— 該行業(yè)是否具有吸引外資的潛力？ （全球物流巨頭馬士基、聯(lián)邦快遞、香港嘉里物流等已紛紛進(jìn)駐中國(guó)，隨著我國(guó)加入 WTO，道路運(yùn)輸?shù)葘?duì)外開(kāi)放，越來(lái)越多的外資物流企業(yè)將進(jìn)駐中國(guó)） —— 該行業(yè)是否具有遷移性？ （大部分具有遷移性） 該行業(yè)是否具有吸引力？ [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈 運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、裝卸搬運(yùn)、流通加工、配送。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的興起，全球物流服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。 ? 物流園區(qū)的招商戰(zhàn)略包括 —— 分析物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行篩選和優(yōu)先排序 —— 確定北郊物流園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) —— 建立物流園區(qū)的整體開(kāi)發(fā)概念及組團(tuán)規(guī)劃 —— 建立開(kāi)發(fā)商和各利益方的財(cái)務(wù)模型及實(shí)施計(jì)劃 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 第一階段 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 ? 物流產(chǎn)業(yè)在全球的現(xiàn)狀及發(fā)展 ? 物流產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的現(xiàn)狀及發(fā)展 ? 物流產(chǎn)業(yè)在上海的現(xiàn)狀及發(fā)展 ? 按市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿? 篩選 ? 按與園區(qū)的相互 適應(yīng)性篩選 ? 對(duì)篩選出的企業(yè) 進(jìn)行優(yōu)先排序 1 2 3 了解物流產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì) 對(duì)物流產(chǎn)業(yè)進(jìn)行細(xì)分 ? 企業(yè)類(lèi)型細(xì)分 ? 企業(yè)規(guī)模細(xì)分 ? 發(fā)展?jié)摿?xì)分 對(duì)細(xì)分結(jié)果進(jìn)行篩選和優(yōu)先排序 確定市場(chǎng)潛力大、增長(zhǎng)性較高、與園區(qū)發(fā)展相符的招商對(duì)象，即對(duì)園區(qū)具有吸引力的企業(yè)，并按照吸引力的大小進(jìn)行排序。 2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 可行性的系統(tǒng)分析 招商戰(zhàn)略體系 制定整體發(fā)展概念 第三部分：實(shí)施體系 3 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 可行性的系統(tǒng)分析 第三部分：實(shí)施體系 以“有形市場(chǎng)”為依托，從特色交易中盈利 以“電子商務(wù)”為平臺(tái)，從信息服務(wù)中盈利 以培育“物流市場(chǎng)”為目標(biāo)，從社會(huì)服務(wù)中盈利 以“政府優(yōu)惠政策”為契機(jī)，從規(guī)模經(jīng)濟(jì)中盈利 以“第三方物流”公司為服務(wù)對(duì)象，從相關(guān)消費(fèi)中盈利 物流園區(qū) 盈利模式 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 可行性的系統(tǒng)分析 第三部分：實(shí)施體系 物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素 園區(qū)內(nèi)在 增長(zhǎng)引擎 硬件設(shè)施 關(guān)鍵性的入駐企業(yè) 良好的市政配套 完善的園區(qū)設(shè)施 正確的行業(yè)領(lǐng)域 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] ① 優(yōu)惠的土地使用政策 ②政府投資政策 ③稅收政策 ①政府扶持建設(shè) ②企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理 ③入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng) ④統(tǒng)一的開(kāi)發(fā) 3 可行性的系統(tǒng)分析 第三部分：實(shí)施體系 物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素 財(cái)務(wù) 優(yōu)惠政策 穩(wěn)定的 經(jīng)營(yíng)環(huán)境 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 可行性的系統(tǒng)分析 第三部分：實(shí)施體系 物流園區(qū)成功的關(guān)鍵因素 人力資源 金融資本 實(shí)施組織 技術(shù)開(kāi)發(fā)能力 管理能力 勞動(dòng)力資源 政府投資 園區(qū)吸引外界 投資的能力 獨(dú)立的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)（唯一 的一級(jí)開(kāi)發(fā)商以保證園 區(qū)規(guī)劃的完整性、項(xiàng)目 實(shí)施的延續(xù)性） 代表并協(xié)調(diào)所有利益相關(guān)方的管控機(jī)構(gòu) {園區(qū)管理委員會(huì)） [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 3 招商戰(zhàn)略體系 第三部分：實(shí)施體系 招商戰(zhàn)略體系 ? 一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的過(guò)程也即是一個(gè)招商的過(guò)程。 2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 競(jìng)爭(zhēng)性分析 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 園區(qū)的機(jī)制具有 可持續(xù)發(fā)展能力。不夜城人流商貿(mào)區(qū)和北郊物流園區(qū)形成人流、貨流有機(jī)互補(bǔ)的整合效應(yīng)。 2 第二部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 制 高 層 [上海市閘北區(qū)政府發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組 ] [上海北郊物流開(kāi)發(fā)管理有限公司 ] 物流園區(qū)戰(zhàn)略定位的競(jìng)爭(zhēng)性分析 上海的 現(xiàn)代化國(guó)際大都市和“四個(gè)中心 （國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心）的戰(zhàn)略地位難以復(fù)制。 2 第