【正文】 得擅自對(duì)外借款和抵押擔(dān)保；如確需，必須經(jīng)集團(tuán)公司審批。付款申請(qǐng)需提交相關(guān)證明材料。（ 2）各級(jí)公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，各項(xiàng)資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?。、資金使用及付款審批制度：（ 1）資金實(shí)行預(yù)算管理，各公司必須按資金計(jì)劃使用資金，防止計(jì)劃外的資金支出。（ 7）資金收支必須及時(shí)入賬，做到日清月結(jié)。（ 5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立 “ 小金庫(kù) ” 。（ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開(kāi)立，不得違反規(guī)定以其他單位或個(gè)人的名義開(kāi)立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。 資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹、賬戶管理制度：（ 1）賬戶的開(kāi)立與注銷(xiāo)必須經(jīng)過(guò)公司董事長(zhǎng)審批同意。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時(shí)收回。資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題 資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的計(jì)劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。 墊付的各項(xiàng)工程款要及時(shí)收回。 工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金?；蚬こ虝汗绬蝺r(jià)過(guò)高，造成提前或超付工程款。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來(lái)一個(gè)月資金需求。在市場(chǎng)好、信貸政策比較寬松的情況下，應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反，可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（5%10%），獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。 在經(jīng)濟(jì)高潮、市場(chǎng)形勢(shì)好、資金面寬松時(shí)期，市場(chǎng)往往用土地貯備的數(shù)量來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模；但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負(fù)債率有多高以及流動(dòng)比例等指標(biāo)。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過(guò)氣來(lái)，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加 231%，公司已一年沒(méi)有再購(gòu)置土地。 由于市場(chǎng)發(fā)生較大的變化，加之 2023年投入了大量資金高價(jià)拿地，回歸 A股的失敗， 08年的銷(xiāo)售額大大低于預(yù)期（ 08年富力的銷(xiāo)售收入 160億元，只是與 07年持平，只完成計(jì)劃的 66%），富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。僅這三個(gè)地王項(xiàng)目的低價(jià)，就要承擔(dān)費(fèi)用超過(guò) 112億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有 15個(gè)項(xiàng)目，大部分是寫(xiě)字樓和高價(jià)酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)耗掉資金 ， 3年平均投入 。 案例：富利地產(chǎn) —商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價(jià) 富力地產(chǎn)在此輪的市場(chǎng)調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過(guò)去的幾年中他們將過(guò)多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，沉淀了公司不少的資金。 對(duì)于一個(gè)區(qū)域公司來(lái)說(shuō)，要充分考慮到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)型，要注重流動(dòng)性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)， 資金運(yùn)用的一個(gè)重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動(dòng)較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤(rùn)。答案：項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3ⅣⅣ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性 項(xiàng)目的投資回報(bào)率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為 3億元，現(xiàn)有 A、 B、 C三個(gè)項(xiàng)目的投資成本均為3億元，其中： A項(xiàng)目投資回報(bào)率為 25%，投資期為 5年； B項(xiàng)目投資回報(bào)率為 20%，投資期為 3年； C項(xiàng)目投資回報(bào)率為 15%，投資期為 2年。、做好銷(xiāo)售誠(chéng)意金和購(gòu)房定金的管理 首先， 誠(chéng)意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過(guò)程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增個(gè)人住房按揭貸款 2513 3630 7648 2832全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % %% %、加快他項(xiàng)權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)慣常做法，在商品房他項(xiàng)權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對(duì)客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購(gòu)等擔(dān)保責(zé)任。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律師行力量，責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在保證開(kāi)發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)壓力促進(jìn)放款速度。銷(xiāo)售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)、加快銀行按揭的辦理。 、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。 房款回籠需要銷(xiāo)售部門(mén)、法律部門(mén)、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財(cái)務(wù)部門(mén)等多個(gè)部門(mén)和單位共同努力和配合，要明確各部門(mén)崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。加強(qiáng)銷(xiāo)售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容： 、加快銷(xiāo)售簽約。反之，則盡量按年度甚至更長(zhǎng)的時(shí)間調(diào)整利率。（ 5） 貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面： 力爭(zhēng)獲取市場(chǎng)上最優(yōu)惠的貸款成本條件。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。但由于銷(xiāo)售需要抵押物涂銷(xiāo)，放款后幾個(gè)月即開(kāi)始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔(dān)保方式。（ 2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證： 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì)，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來(lái)靈活和便利。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 1328 2996 3616 1802全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % % % %如何辦理銀行貸款、銀行貸款的放款條件（ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價(jià)占總投比例較高，一般地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求；（ 2）項(xiàng)目四證齊全（國(guó)土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點(diǎn)；、辦理銀行貸款的流程（ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案；（ 2）銀行前、后臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估；（ 3）銀行審貸會(huì)過(guò)會(huì)；（ 4）落實(shí)四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件；（ 5）銀行放款；各銀行對(duì)公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模；（ 6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。即便能上市，其成本也是非常高昂。 由于金融危機(jī)的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場(chǎng)依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。 據(jù)有關(guān)資料顯示，截至 2023年 9月 30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為 148億港元，總負(fù)債已高達(dá) 億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超 95％。 如無(wú)法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)投資者的股份。 如恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對(duì)賭協(xié)議。案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 據(jù)公開(kāi)資料顯示， 2023年 11月，恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià) 4億美元認(rèn)購(gòu)其 8億股可換股優(yōu)先股。 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績(jī)?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況，以具體業(yè)績(jī)指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議條件。167。 特別是在市場(chǎng)發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。案例：恒大地產(chǎn) —對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司國(guó)際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金 18億美元。如發(fā)行債券或銀行貸款時(shí)的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費(fèi)與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動(dòng)費(fèi)用； 三是特定條件下的機(jī)會(huì)成本 ?；I資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)； 如發(fā)行股票的承銷(xiāo)費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。避免短貸長(zhǎng)投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間，安排不同的資金來(lái)源銜接。 一定要注意短期、中長(zhǎng)期資金的均衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例，避免還債期過(guò)于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；167。發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí)，貸款方也會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。如果實(shí)際營(yíng)運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益過(guò)度地依賴(lài)借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1*100%=2%必須合理確定負(fù)債比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)債經(jīng)營(yíng)作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿作用，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。 財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。 借貸資金與自有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。1*100%=70% 資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面：一是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來(lái)源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 、合理確定資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金 1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為 20%，投資期限為 1年，銀行貸款利率為 10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為 2： 1；方案二：貸款與自有資金的比例為 5： 1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益 =（ 2+1） *20%*1= 貸款利息 =2*10%*1= 投資凈收益 == 自有資金收益率 =247。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見(jiàn)資金籌集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款， 指銀行將