【正文】 配套溢價(jià) 產(chǎn)品溢價(jià) + 租金還原法 市場(chǎng)比較法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià) 定價(jià)策略 階段性溢價(jià) 按照市場(chǎng)比較法，確定項(xiàng)目 起步均價(jià)：依據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案銷 售動(dòng)態(tài)及客戶群體的分散性的影 響，及本項(xiàng)目所處區(qū)位規(guī)劃、 區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁 華程度、臨街狀況等等； 定價(jià)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法相結(jié)合。 價(jià)格策略： 平開高走，逐步拉升 價(jià)格策略說(shuō)明： 首次面市保證適當(dāng)?shù)娜セ俣龋菏状伍_盤項(xiàng)目處于立市階段，采用相對(duì)較為平穩(wěn)的價(jià)格入市，避免因價(jià)格高而引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證一期的成功立市，確保適當(dāng)?shù)娜セ俣?，制造一期熱銷氛圍； 區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿地位：以適度進(jìn)取的價(jià)格推出少量標(biāo)桿型鋪位，樹立項(xiàng)目區(qū)域標(biāo)桿形象； 適當(dāng)?shù)膬r(jià)格漲幅：借助主力店的進(jìn)駐、品牌形象逐步提升、市場(chǎng)認(rèn)知度的進(jìn)一步增強(qiáng)，適度調(diào)整價(jià)格，確保利潤(rùn)的最大化。 關(guān)于價(jià)格定位的思考： 關(guān)鍵詞：利潤(rùn)、速度、雙贏 在確保利潤(rùn)最大化的同時(shí)，保持適當(dāng)?shù)匿N售去化速度，以免造成積壓態(tài)勢(shì)，對(duì)后期銷售或者說(shuō)企業(yè)的形象推廣都造成不良的影響。 整體項(xiàng)目的推廣定位 合肥東南財(cái)富新地標(biāo) 金鉆旺鋪 一站式國(guó)際潮流 * 精品超市 + 時(shí)尚潮流百貨 +鉆界酒店式公寓 +商務(wù)辦公 * 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 不同于 的地方在于，它面向生活需求，而不是單純的購(gòu)物需求；它面向以家庭、圈子等為單位的消費(fèi)群體，而不單純把消費(fèi)對(duì)象假想成獨(dú)立的個(gè)體，它給顧客提供了一種不同于傳統(tǒng)商業(yè)的消費(fèi)模式； 的定位應(yīng)是情感定位與功能定位的統(tǒng)一?；钴S的 ?；钪? 2. 現(xiàn)存的 3. 在活動(dòng)中的 。 閑暇最ＨＩ的娛樂先鋒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 吃、喝、玩、樂、逛 一站式消費(fèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們致力將濱湖花月 打造為區(qū)域高知型終端消費(fèi)場(chǎng)所，立足年輕家庭消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)集一體的多功能、多主題，引領(lǐng)區(qū)域嶄新生活方式的地標(biāo)性商業(yè)旗艦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)勢(shì)資源 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 綜合體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 城市規(guī)劃形態(tài) — “一核一圈五軸” ?形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。 本項(xiàng)目屬于核心商圈的組成部分，并可借助中心商圈擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射能力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系梳理 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豐富的客戶資源和繁密的全國(guó)化交易網(wǎng)絡(luò) 5年十萬(wàn)組客戶資源積累；省內(nèi)十二個(gè)城市區(qū)域的市場(chǎng)份額 *金瓊玖（深圳）商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專家， 將會(huì)通過其龐大的資源優(yōu)勢(shì)為本項(xiàng)目帶來(lái)更多投資客戶和資源 客戶構(gòu)成 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 宏觀市場(chǎng)及 政策研究 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 同檔樓盤 成交客群梳理 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng) 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 營(yíng)銷策略總綱 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主力總價(jià)約 60100萬(wàn)； 首付 5成，約為 3050萬(wàn)； 價(jià)格決定階層； 濱湖新區(qū)財(cái)富旺鋪； 大學(xué)城政務(wù)區(qū)為鄰； 與知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中高收入階層及 對(duì)投資敏感客匹配； 客戶定位 以濱湖新區(qū)為中心 輻射全市 面向全省及省外的 投資、經(jīng)營(yíng)客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶描述 客戶特征描述： 濱湖新區(qū)高級(jí)管理人員，收入渠道多元； 對(duì)應(yīng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 投資為主 高級(jí)企業(yè)管理人員 傳統(tǒng)商圈商戶 客戶特征描述： 經(jīng)開或其他傳統(tǒng)商圈內(nèi)已經(jīng)商多年的商戶，收入豐厚，原有商業(yè)經(jīng)營(yíng)已不能滿足現(xiàn)有發(fā)展需求，需要獲取新的投資渠道； 對(duì)應(yīng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 自營(yíng)為主，投資為輔 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C類 —— 50萬(wàn)元以上投資客戶特征分析 付款特征： 手頭資金比較充裕，一次性付款的比率高于博彩型投資客戶，但會(huì)結(jié)合鋪位的實(shí)際情況來(lái)確定付款方式。 韓小姐 31歲 政務(wù)區(qū)公務(wù)員 年收入 20萬(wàn) 資產(chǎn) 150萬(wàn) 有寫字樓投資經(jīng)驗(yàn) 注重升值潛力 非?？春闷放菩?yīng) 帶來(lái)的人氣效應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 投資目的： 投資收租為主，自營(yíng)為輔。 B類 —— 30萬(wàn)元 50萬(wàn)元投資客戶特征分析 客戶群體： 個(gè)體工商戶、公司高級(jí)管理者、部分公務(wù)員等 客戶特征： ?客戶有一定的判斷能力，但不專業(yè)； ?著重資金收益率和資金的安全性； ?容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛和周圍的親人或朋友所引導(dǎo)； ?比較注重項(xiàng)目的地段和發(fā)展商的品牌。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 付款特征： 由于手頭資金較少，一般選擇按揭付款來(lái)進(jìn)行以小博大。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)及客戶統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)于購(gòu)買商鋪的客戶在首期 支付款方面大致可分為三類客戶： 投資客戶分類 ?A類 —— 30萬(wàn)元以下投資客戶； ?B類 —— 3050萬(wàn)元的投資客戶； ?C類 —— 50萬(wàn)元以上的投資客戶。 由此引發(fā)的思考： 如何進(jìn)行市場(chǎng)定位，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍？ 如何進(jìn)行客戶定位，才能在短期內(nèi)搶奪客戶，快速銷售？ 如何在營(yíng)銷的過程中，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商品牌的聯(lián)動(dòng)？ 如何部署推貨節(jié)奏，在確立市場(chǎng)標(biāo)桿地位的情況下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？ 問題一一呈現(xiàn)，思考仍在繼續(xù) …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過高端的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，在營(yíng)銷售的過程中將商業(yè)與公寓式辦公良性互動(dòng)，共同促進(jìn)，樹立區(qū)域商業(yè)綜合體項(xiàng)目的標(biāo)桿。 在項(xiàng)目營(yíng)銷的過程中，同時(shí)將企業(yè)品牌形象的提升也作為營(yíng)銷的重點(diǎn)，著力打造，形成企業(yè)品牌與項(xiàng)目的雙贏，建立可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)形象。 通過精準(zhǔn)的客戶定位，將項(xiàng)目的目標(biāo)客群進(jìn)行擴(kuò)大鎖定，將客戶來(lái)源適當(dāng)放大，最大限度在全市的范圍內(nèi)深度挖掘目標(biāo)客戶群。 全面升級(jí)產(chǎn)品，差異化定位，拉開競(jìng)爭(zhēng)檔次，引領(lǐng)市場(chǎng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?憑借美生置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開篇力作 —— 濱江花月三期項(xiàng)目，定能獲得合肥市民高度認(rèn)可，開發(fā)商擁有較好的知名度、美譽(yù)度，資金實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí)與理解 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境及自身?xiàng)l件 競(jìng)爭(zhēng) 客戶 品牌 本體 ?項(xiàng)目所屬區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)多以底商為主，大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目尚未形成規(guī)模； ?區(qū)域后續(xù)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目較多，后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析 — 劣勢(shì) ? 周邊環(huán)境 — 項(xiàng)目周邊部分形象相對(duì)較差，影響項(xiàng)目整體品質(zhì)； ? 交通狀況 — 目前公交線路較少，交通條件欠缺，便捷性有待進(jìn)一步提升； ? 成熟度欠缺 — 雖有大多數(shù)小區(qū)交付使用，但整體的入住率不高，成熟度相對(duì)欠缺，人氣短期內(nèi)無(wú)法快速提升； ?可視性差 — 項(xiàng)目三面臨街，但臨街面較小，且為城市綠化帶隔離，地塊部分方位可視性不佳，商業(yè)氛圍差； ? 體量較大 — 項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)體量較大，在區(qū)域成熟度相對(duì)不足的情況，大體量的商業(yè)在未來(lái)的銷售中存在一定的銷售壓力； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目南鄰 312國(guó)道高速出口，凸顯出本項(xiàng)目的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便捷的立體交 通運(yùn)輸體系，隨著南北高架的通車，輕軌一號(hào)線和高鐵站的建成，本區(qū)域?qū)⒅饾u駛?cè)? 快速交通時(shí)代，有助于商業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)； ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅等綜合性業(yè)態(tài)，該類商業(yè)綜合體項(xiàng)目在一定程度上填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的空缺； ?配套優(yōu)勢(shì) — 項(xiàng)目周邊住宅、醫(yī)療、教育、休閑等配套充足，為商業(yè)發(fā)展提供有利保障； ?招商優(yōu)勢(shì) — 引進(jìn)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，遵循先主力店、次主力店、專賣店的有序引進(jìn)，將在很大程度上帶動(dòng)商業(yè)銷售； ?企業(yè)勢(shì)力 — 憑借美生置業(yè)開篇力作 —— 濱江花月項(xiàng)目，一舉獲得合肥市民高度認(rèn)可，項(xiàng)目各項(xiàng)綜合指數(shù)已超過合肥萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目（信息來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)），資金實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。 此圖片僅供 參考哦！ 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目本體分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 合肥主要商業(yè)體 銷售比較 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 城市發(fā)展規(guī)劃研究 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 觀 光 電 梯 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 此圖片僅供 參考哦！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)，徽?qǐng)@和國(guó)際會(huì)展中心對(duì)該區(qū)域擁有 明珠大酒店 易初蓮花 東方家居 歐洲風(fēng)情街 徽?qǐng)@ 國(guó)際會(huì)展中心 港澳廣場(chǎng) 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 港澳廣場(chǎng) 5萬(wàn)左右 超市、電器、影院、百貨、餐飲 面向全市 東方家居 家居、建材 面向全市 易初蓮花 百貨超市 區(qū)域周邊居民 歐洲風(fēng)情街 暫未收集到數(shù)據(jù) 暫未收集到數(shù)據(jù) 面向全市 合計(jì) 項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 市場(chǎng)占位 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品深化建議 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 整體營(yíng)銷策略 售樓中心組織 管理策略 城市發(fā)展規(guī)劃研究 媒介策略 推廣策略 推貨策略 形象展示策略 招商策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域人氣正在不斷改善。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 合家福購(gòu)物廣場(chǎng) 百貨、超市 區(qū)域周邊居民、白領(lǐng) 鼓樓商廈 百貨、化妝品、珠寶、服裝、家電、飾品等 區(qū)域周邊居民、白領(lǐng) 合計(jì) 4 百貨、超市等 周邊人群 蜀山區(qū)商圈 —— 以拓基城市廣場(chǎng)為核心 拓基城市廣場(chǎng) 后宮國(guó)際 浙商創(chuàng)業(yè)大廈 ? 該商圈最早于 2023年正式興起，以的拓基城市廣場(chǎng)和浙商創(chuàng)業(yè)大廈為中心，商業(yè)部分包括百大鼓樓商廈和和家福購(gòu)物廣場(chǎng)，總建筑面積約 4萬(wàn)平米。區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，且形成了富有特色的電子一條街，區(qū)域輻射能力較強(qiáng)。 南七商圈 名稱 規(guī)模（萬(wàn)㎡） 業(yè)態(tài) 客群 北京華聯(lián) 百貨、超市 周邊白領(lǐng)及工薪階層 合肥商業(yè)大廈 百貨、化妝品、服裝、家電、體育五金等 周邊白領(lǐng)及工薪階層 百腦匯 —— 電子產(chǎn)品 面向全市，年輕人居多 合計(jì) 百貨、超市等 周邊人群、年輕人群 北京華聯(lián) 南七商業(yè)大廈 江南春酒樓 百腦匯 ? 南七商圈也是合肥發(fā)展較早的商圈之一，由合肥百大集團(tuán)打造。目前為合肥發(fā)展最成熟、業(yè)態(tài)最豐富的商圈。 古井賽特 百大CBD 淮河路步行街 國(guó)購(gòu)廣場(chǎng) 百貨大 樓 長(zhǎng)江中路商業(yè)街 城隍廟 新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng) ? 中心商圈是合肥目前最早的商圈，其最早的商業(yè)中心位于三孝口，后來(lái)逐漸形成了三孝口、四牌樓兩個(gè)中心并存的格局。并逐漸形成了以元一時(shí)代廣場(chǎng)為核心，專一服裝市場(chǎng)和安徽大市場(chǎng)三足鼎立的區(qū)域商業(yè)新格局。 當(dāng)前商圈狀況：次級(jí)商業(yè)中心迅速興起，火車站商圈、南七商圈、經(jīng)開區(qū)商圈漸成氣候 安徽大市場(chǎng) 家樂福 沃爾瑪 元一時(shí)代廣場(chǎng) 百馬服裝城 古井賽特 百大 淮河路步行街 國(guó)購(gòu)廣場(chǎng) 百貨大樓 長(zhǎng)江中路商業(yè)街 城隍廟 北京華聯(lián) 南七商業(yè)大廈 ?超市百貨 ?專業(yè)市場(chǎng) ?酒店 ?商業(yè)街 ?數(shù)碼家電 火車站商圈 功能描述：依托交通優(yōu)勢(shì)，集中分布各類專業(yè)市場(chǎng)、大型超市 南七商圈 功能描述：依托周邊居住區(qū)分布集中，人口密集，商業(yè)以滿足日常生活的大型超市為主 中心商圈 功能描述：功能完善，集中分布了各類精品百貨、品牌服裝、酒店餐飲、大型購(gòu)物中心等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 葛大店商圈 北區(qū)商圈 希爾頓 東七商圈 經(jīng)開區(qū)商圈 本案 環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng) 易初蓮花 合家福超市 明珠大酒店 東方家居 歐洲風(fēng)情街 國(guó)際會(huì)展中心 港澳廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，本項(xiàng)目位于重要的軌道交通站點(diǎn)，交通優(yōu)勢(shì)突出。生活居住、職業(yè)教育、精細(xì)化工、鋼鐵重工、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等。 西組團(tuán)：以高新技術(shù)為特色，以“科學(xué)島”為龍頭，以建設(shè)國(guó)家科技創(chuàng)新試范基地為核心 西南組團(tuán)：生活居住、旅游會(huì)展