【正文】 目建設(shè)單位 1萬(wàn)元，內(nèi)資項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高限額為 8萬(wàn)元；外資項(xiàng)目以年投資額 100萬(wàn)美元為基數(shù)，每增加投入 100萬(wàn)美元，獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目建設(shè)單位 1萬(wàn)元，外資項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)最高限額為 10萬(wàn)元。 ≥5億且入庫(kù)稅收 ≥500萬(wàn) ,按當(dāng)年區(qū)財(cái)政所得的 40%給予獎(jiǎng)勵(lì)。 ≥8000萬(wàn)且入庫(kù)稅收 ≥80萬(wàn)元的 .按當(dāng)年區(qū)財(cái)政所得的 20%給予獎(jiǎng)勵(lì)。 企業(yè)類型 企業(yè)數(shù)量 汽車零配件企業(yè) 34 印刷類企業(yè) 8 新型建材企業(yè) 14 電子類企業(yè) 5 醫(yī)藥類企業(yè) 6 其他類企業(yè) 38 企業(yè)數(shù)量32%8%13%5%6%36% 汽車零配件企業(yè)印刷類企業(yè)新型建材企業(yè)電子類企業(yè)醫(yī)藥類企業(yè)其他類企業(yè)項(xiàng)目作為總部基地 注 :數(shù)據(jù)來(lái)源于包河工業(yè)園區(qū)網(wǎng) 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 以國(guó)風(fēng)集團(tuán)、中泰新型建材為代表的新型建材產(chǎn)業(yè)園；以曼迪新藥業(yè)、恒星制藥為代表的醫(yī)藥科技園。 ? 初步形成了以江汽集團(tuán)、凱創(chuàng)汽車零部件、正興車輪為代表的汽車工業(yè)園。 項(xiàng)目作為總部基地 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 軌道交通建設(shè)階段 北京通州區(qū)軌道交通對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升的時(shí)間序列表現(xiàn) 項(xiàng)目站臺(tái)設(shè)臵 ? 軌道的發(fā)展是城市發(fā)展的必然，代表著城市建設(shè)的現(xiàn)代化、國(guó)際化，帶給消費(fèi)者的是，意味著出行方式、生活觀念、時(shí)間觀念等都發(fā)展變化，是國(guó)際城市化發(fā)展的必然趨勢(shì)。 老城區(qū) 本項(xiàng)目 濱湖新區(qū) 工業(yè)用地 ① CBD 合肥新港 項(xiàng)目作為總部基地 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 濱湖新區(qū)南部所規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)與本項(xiàng)目所在區(qū)域接壤，為本項(xiàng)目規(guī)劃總部基地提供了較為先天性的發(fā)展支撐。 ? 總部經(jīng)濟(jì)已寫(xiě)入濱湖新區(qū)規(guī)劃綱要之中。 項(xiàng)目自身資源分析： 位于濱湖新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃圈，城市規(guī)劃傾斜，預(yù)示區(qū)域未來(lái)升值前景 ? 項(xiàng)目距老城區(qū)不足 10公里，緊臨濱湖新區(qū)。 ? 國(guó)家一級(jí)大型機(jī)場(chǎng)合肥市駱崗機(jī)場(chǎng)與項(xiàng)目?jī)H一路之隔，辟有直飛香港等全國(guó)各重要城市航線 20多條。滬漢蓉城際高鐵也建在 312國(guó)道北側(cè)，規(guī)劃設(shè)立客運(yùn)站和貨運(yùn)樞紐站。 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于合肥規(guī)劃網(wǎng) 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)依托鄰近巢湖的天然優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)水上項(xiàng)目。 合肥城市運(yùn)營(yíng)與總部經(jīng)濟(jì)： “總部基地”產(chǎn)品將成為與合肥城市發(fā)展高度吻合、代表城市發(fā)展高度的項(xiàng)目 項(xiàng)目作為總部基地 啟動(dòng)區(qū) 合肥新港 規(guī)劃 CBD 行政辦公 工業(yè)用地 ② 啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃（黃色代表商業(yè)） ① ② ① 濱湖新區(qū)總規(guī) ? 根據(jù)濱湖新區(qū)概念性規(guī)劃，整個(gè)濱湖新區(qū)最亮的區(qū)域應(yīng)該是占地面積約 25平方公里的核心區(qū) (中央 CBD區(qū) )。 交流平臺(tái) 通過(guò)政府加強(qiáng)招商。 政策體系 稅收優(yōu)惠 對(duì)某類別企業(yè)入駐的稅收優(yōu)惠措施 。 服務(wù)設(shè)施 辦公配套 商務(wù)中心、租賃中心。 智能化體系 智能化大樓和停車管理、高信息交換平臺(tái)、智能卡完成區(qū)域內(nèi)所有交易。 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 建立企業(yè)交流平臺(tái)。 總部基地小結(jié)： 總部基地商務(wù)服務(wù)模式歸納 服務(wù)體系 企業(yè)俱樂(lè)部 提供高層次、非公開(kāi)或非正式的企業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所。 總部基地案例研究 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 中城：帝國(guó)大廈、克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心，許多非贏利的辦公機(jī)構(gòu)，如工會(huì)、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu) 。總面積 ，占紐約市總面積的 70%，人口 150萬(wàn)人。 后臺(tái)服務(wù)型總部基地： 曼哈頓 CBD—— 城中之城 ? 20世紀(jì) 60年代，紐約市政府利用曼哈頓獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始了總部基地的建設(shè)，并形成了世界上最大最成功的“總部經(jīng)濟(jì)”。 裕廊 樟宜 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 新加坡商務(wù)花園與城市規(guī)劃緊密結(jié)合，注重園區(qū)內(nèi)在規(guī)劃與辦公環(huán)境打造 總部基地案例研究 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從左圖中可以看出，樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新加坡各主要地區(qū)平均值； 01000020230300004000050000600001999 2023 2023 2023 樟宜 新加坡主要地區(qū)平均0100002023030000400005000060000700001999 2023 2023 2023 樟宜 新加坡主要地區(qū)平均住宅銷售量 住宅需求量 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地： 新加坡商務(wù)花園政府搭臺(tái)企業(yè)唱戲 總部基地案例研究 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新加坡商務(wù)花園的發(fā)展背景： ? 東南亞的微型國(guó)家，幾乎沒(méi)有任何足以支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然擴(kuò)產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源； ? 位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要 國(guó)際貿(mào)易口岸和節(jié)點(diǎn) ； ? 政府發(fā)揮自身 國(guó)際口岸優(yōu)勢(shì)主動(dòng)吸引 國(guó)際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進(jìn)入新加坡； ? 為了更集約、更有效的為國(guó)際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國(guó)際商務(wù)花園，帶有 強(qiáng)烈的政府色彩 。 逐漸向綜合性發(fā)展。 生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施完善。 稅收優(yōu)厚政策，特別吸引涉及國(guó)際貿(mào)易交往的企業(yè)。 研發(fā)及高科技型總部基地： 成功因素分析 成功要素：交通便利。 研發(fā)及高科技型總部基地： 充滿魅力的建筑、優(yōu)美舒適的環(huán)境、便利的交通以及“寶馬品牌之家”都增加了寶馬中心的吸引力 ? 地標(biāo)級(jí)建筑 — 通過(guò)打造城市地標(biāo)級(jí)建筑，充分展示了企業(yè)精神和文化，起到了良好的展示和宣傳作用； ? 環(huán)境 — 環(huán)境優(yōu)美，位于奧林匹克公園旁邊，為寶馬中心工作人員提供了一個(gè)良好、舒適的工作環(huán)境； ? 交通 — 交通便利，與市區(qū)聯(lián)系緊密； “寶馬中心不僅僅只是一個(gè)汽車博物館，也不僅僅是一個(gè)汽車輸出中心，這里是寶馬品牌之家” 寶馬飛機(jī)翼型的建筑外觀成為城市的標(biāo)志性建筑，同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境和便利的交通更增加了寶馬中心的吸引力。 研發(fā)及高科技型總部基地： 德國(guó)慕尼黑寶馬中心總建筑面積達(dá) 35萬(wàn)平米，擁有設(shè)計(jì)研發(fā)人員 8500余人，是寶馬的自由世界 寶馬大廈 寶馬博物館 寶馬體驗(yàn)中心 形成集研發(fā)、展示、銷售為一體的大型研發(fā)基地。 ? 寶馬研發(fā)中心：約有 7000多工程師、模型人員，計(jì)算機(jī)專業(yè)技術(shù)人員，在這里為寶馬汽車和未來(lái)技術(shù)從事研發(fā)工作。 ? 寶馬中心位于慕尼黑北郊，總建筑面積35萬(wàn)㎡，擁有設(shè)計(jì)研發(fā)人員 8500余人，不僅成為寶馬自由展示產(chǎn)品的空間，更是慕尼黑的必游之地。 復(fù)合型定位 +配套： 聚合總部商務(wù)、豪華酒店、現(xiàn)代商業(yè)、頂級(jí)會(huì)所、國(guó)際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，為入駐企業(yè)提供完善配套。進(jìn)駐的企業(yè)總部或分支機(jī)構(gòu)有條件享受“ 533”財(cái)政扶持政策 高品質(zhì)產(chǎn)品： 將獨(dú)棟作為標(biāo)桿產(chǎn)品，更有利于進(jìn)駐企業(yè)展示自己的企業(yè)形象，并聘請(qǐng)世界級(jí)物業(yè)服務(wù)公司第一太平戴維斯和品牌實(shí)力運(yùn)營(yíng)商為進(jìn)駐企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理顧問(wèn)服務(wù)。 總部基地案例研究 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以重慶下面城市外遷企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金牛。還有重慶下面外遷型企業(yè)。 ? 優(yōu)惠條件： 享受雙流縣統(tǒng)一的“ 533”優(yōu)惠政策 ，贈(zèng)送樓頂廣告牌。 空港型總部基地： 成都空港總部公園招商引入龍頭企業(yè)提升形象與項(xiàng)目檔次，銷售地域性外遷企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn) ? 產(chǎn)品： 獨(dú)棟、雙拼和集中式辦公相結(jié)合。 空港型總部基地： 成都空港總部公園為品牌開(kāi)發(fā)商藍(lán)光在西航港核心區(qū)推出的集總部辦公、商業(yè)和居住為一體的復(fù)合型定位 5A國(guó)際商務(wù)城 ? 區(qū)位： 成都國(guó)際航空港核心區(qū)，雄踞國(guó)際城南，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)業(yè)、金融、 通訊等形成的完整產(chǎn)業(yè)鏈。 充分考慮物流行業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)商務(wù)花園。 多種交通方式組合，與市區(qū)聯(lián)系緊密。 ? 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手法靈活，自建辦公物業(yè)出租，同時(shí)也為企業(yè)定制產(chǎn)品，而且可將地塊出租由企業(yè)自建。設(shè)有國(guó)際火車站，同時(shí)也是連結(jié)斯堪的納維亞和中歐國(guó)際高速公路的要點(diǎn)，可以方便的乘火車、飛機(jī)、汽車方便到達(dá)商務(wù)花園；乘火車或開(kāi)車到達(dá)哥本哈根中心只需 10到 15分鐘，瑞典南中部大部分城市和商務(wù)花園在兩三小時(shí)地上旅程內(nèi)可達(dá)。 總部基地案例研究 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 尊享后花園、空中花園。 ? 商務(wù)配套。 ? 購(gòu)買優(yōu)惠。 ? 政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目視察。 ? 政府提供招商政策。 參加山東總部經(jīng)濟(jì)高峰論壇 參加浙江首屆總部經(jīng)濟(jì)高峰論壇 發(fā)布在《總部觀察》的廣告 亮相中創(chuàng)會(huì) 總部基地案例研究 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 用產(chǎn)品說(shuō)話，突出高性價(jià)比： ? DIY地產(chǎn)： 隆重推出首家“ DIY 定制地產(chǎn)”概念，滿足客戶對(duì)產(chǎn)品靈活性和個(gè)性化的需求 ； ? 可冠名的獨(dú)棟式別墅 ：強(qiáng)調(diào)可獨(dú)立冠名、彰顯企業(yè)形象的獨(dú)棟式產(chǎn)業(yè)別墅，是山東省目前最大的首創(chuàng)獨(dú)棟式商企辦公平臺(tái)； ? 環(huán)境 綠化 ：環(huán)境優(yōu)美，尊享后花園、空中花園，超大綠色生態(tài)環(huán)境； ? 多樣化戶型 ：擁有面積 300～ 1600㎡的多種戶型，招商方式靈活多樣，產(chǎn)品內(nèi)部空間自由分拆組合，可分可合，可租可售，投資自用兩便 ； ? 高性價(jià)比： 突出高性價(jià)比 —— 3年半租金擁有一棟總部樓 總部基地案例研究 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 行政政策支持： 時(shí)代總部基地園內(nèi)企業(yè)從前期立項(xiàng)，審批，規(guī)劃，建設(shè)到后期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，享受天橋區(qū)藥山工業(yè)園管委會(huì)的“一條龍”跟蹤服務(wù)， 行政性收費(fèi)采取 “一個(gè)窗口”政策 ? 享受藥山工業(yè)園區(qū)的一切優(yōu)惠： 基地招商可享受濟(jì)南市天橋區(qū)藥山工業(yè)園管委會(huì)對(duì)外招商現(xiàn)有的一切優(yōu)惠 付款方式 優(yōu)惠折扣比例 一次性付款 95折 分期付款 96折 按揭付款 98折 總部基地案例研究 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 出口產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值 70％以上的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，按減 10％的稅率征收所得稅。 在總部基地園區(qū)內(nèi)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，自認(rèn)定之日起，減按 15％的稅率征收所得稅。 總部基地案例研究 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 浙商占據(jù)大半江山： 因開(kāi)發(fā)商的溫 州背景，以及浙江企業(yè)喜歡抱團(tuán)的 心理，加上時(shí)代總部基地提出的“ 品牌企業(yè)聚集區(qū) ”等理念吸引了眾 多溫州企業(yè)家，使得簽約企業(yè)呈現(xiàn) 本地企業(yè)和浙商平分秋色的局面， 而且越來(lái)越多的浙商表示濃厚的興 趣。 制造加工型總部基地： 濟(jì)南時(shí)代總部基地客戶構(gòu)成 整體： 截至 07年一季度，已簽入駐 協(xié)議客戶 42家，其中德力西集團(tuán)、 正泰集團(tuán)、信發(fā)集團(tuán)是代表企業(yè)。項(xiàng)目還吸引了溫州商團(tuán)北方市場(chǎng)營(yíng)銷總部或物流總部等設(shè)在濟(jì)南，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)也表示濃厚的興趣。寫(xiě)字間面積在 8002023平米之間，可拆分的寫(xiě)字間面積為 202300平米。 制造加工型總部基地： 濟(jì)南時(shí)代總部基地打造濟(jì)南制造業(yè)基地 ? 啟動(dòng)時(shí)間 ： 07年春季開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在正在招商引資中，一期已經(jīng)售完 50%以上 ? 位置 /規(guī)模： 位于二環(huán)內(nèi)天橋區(qū)唯一工業(yè)園區(qū) —— 藥山工業(yè)園內(nèi)，總占地面積 ，總建筑面積 ，規(guī)劃建設(shè) 300余棟總部樓。 城市中心，發(fā)達(dá)的城市交通，人流量密集，最高的地價(jià)和租金，購(gòu)物、餐飲、休閑配套齊全，以大型金融、商貿(mào)企業(yè)等服務(wù)型企業(yè)入駐。 產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信 IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)。 總部基地分類研究： 總部基地的五大發(fā)展模式 模式 1 ： 制造加工型總部基地 模式 3 ： 研發(fā)及高科技型總部基地 模式 4 ： 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地 模式 5 ： 后臺(tái)服務(wù)型總部基地（ CBD） 北京星網(wǎng)工業(yè)園 濟(jì)南時(shí)代總部基地 哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園 成都空港總部公園 Park west西區(qū)商務(wù)花園 德國(guó)慕尼黑寶馬中心 劍橋商務(wù)花園 新加坡商務(wù)花園 巴黎拉德方斯 紐約曼哈頓 模式 2 ： 空港型總部基地 交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；市政設(shè)施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。因此 在客戶形象認(rèn)知沒(méi)有較大提升前提下，項(xiàng)目去化速度無(wú)法實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍 。 對(duì)于項(xiàng)目作為“孵化器”產(chǎn)品時(shí)的基本研判：項(xiàng)目在壓縮建安成本增加營(yíng)銷投入時(shí)能夠有效的提升項(xiàng)目去化速度但無(wú)法實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍 項(xiàng)目作為孵化器 項(xiàng)目名稱 營(yíng)銷改變后銷售情況 營(yíng)銷改變前銷售情況 蜀山一號(hào) 可銀行按揭平均 15套 /年 銀行按揭取消后至今未有銷售 鯤鵬國(guó)際廣場(chǎng) 強(qiáng)勢(shì)推廣期銷售 4套左右 近階段營(yíng)銷投入減少銷售停滯 ?營(yíng)銷限制： 可變性不大 ?價(jià)格： 可變 ?入駐企業(yè)： 可變性不大 ?展示包裝： 可變 產(chǎn)品