明發(fā)嘉定新城項目定位報告(匯報稿)-文庫吧資料
2025-01-11 09:32本頁面
【正文】 、餐飲）總建面積： 18000平方米建筑形態(tài)： 3層建筑占地： 6000平方米產(chǎn)品類型：酒店 3號樓（餐飲、娛樂）總建面積： 20230平方米建筑形態(tài)： 2幢 5層單層面積： 2023平方米產(chǎn)品類型：酒店 1號樓（住宿）總建面積： 30000平方米建筑形態(tài)： 20層單層面積： 1500平方米建筑占地： 21833平方米建筑密度： %方案四：規(guī)劃設(shè)置辦公樓辦公區(qū)產(chǎn)品類型：商業(yè)（酒吧、迪吧）總建面積： 10000平方米建筑形態(tài)： 3層建筑占地： 3333平方米產(chǎn)品類型：辦公樓總建面積： 14000平方米建筑形態(tài)： 14層單層面積： 1000平方米商業(yè)功能區(qū)休閑功能區(qū)酒吧娛樂區(qū)項目規(guī)劃建議業(yè)態(tài) 優(yōu)點 缺點 推薦指數(shù)方案一1. 酒店不占用濱河區(qū)域，有利于提升出售物業(yè)部分的價值2. 建筑密度指標寬裕，集中商業(yè)或商業(yè)街可降低層數(shù)5萬平米酒店需全部持有，資金壓力大 ★★★★方案二1. 酒店不占用濱河區(qū)域，有利于提升出售物業(yè)部分的價值2. 酒店中的 2萬平方米可作為商業(yè)出售地方政府可能不準許方案 ★★★★★方案三1. 由于東地塊面積不足 5萬平米，酒店功能分離理由充分2. 酒店景觀資源極佳，有利于后期經(jīng)營1. 酒店占用濱河區(qū)域，稍顯浪費，影響銷售收益2. 建筑密度指標緊張，需協(xié)調(diào)政府提高建筑密度★★★方案四辦公樓作為高層有利于滿足建筑密度指標，可降低集中商業(yè)或商業(yè)街層數(shù)辦公樓物業(yè)價值相對低下，并缺乏價值增長空間 ★★★產(chǎn)品規(guī)劃建議業(yè)態(tài)布局建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議集中式商業(yè)規(guī)劃建面 4000050000平方米建筑形態(tài) 獨棟商業(yè)體。→ 東部地塊靠近滬宜公路，有一定噪音污染，如規(guī)劃酒吧等娛樂休閑業(yè)態(tài)，可通過沿街大型隔音板 與商店宣傳招牌相結(jié)合的方法處理，此舉還有利于吸引老城區(qū)客源?！?酒店與商業(yè)的動線建議分開?！?商業(yè)街建筑一般不宜超過 3層，如因容積率需要加高層數(shù)，可考慮 13層規(guī)劃為酒吧娛樂， 45層規(guī) 劃為住宿包房或精品旅館?！?河道對地塊的分割建議用挑空式連廊連接，保持項目的完整性?！?項目被河道分為東西兩塊，東部地塊面積較小，可集中布置高層建筑。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Part 6經(jīng)濟技術(shù)指標C133用地面積： 41611㎡R=建筑面積： 104027㎡C136用地面積： 12168㎡R=建筑面積： 24336㎡（ 1）出讓地塊（ 2）規(guī)劃道路（帶征道路）（ 3）綠化用地（ 5）防汛通道（ 4）規(guī)劃河道滬宜公路高臺路白銀路規(guī)劃路產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃控制條件項目 內(nèi)容容積率和建筑密度 容積率為 C133為 ； C136為 ；建筑密度不大于 40%用地性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容 土地用途為商辦用地，建設(shè)內(nèi)容為： “ 主體建筑物商業(yè)、辦公，附屬建筑物為商辦配套設(shè)施 ”產(chǎn)權(quán)年限 商業(yè) 40年；辦公 50年限高 80米地塊特點 地塊呈相對方形，約東西 350m*南北 250m，地塊被景觀河分為兩塊，如圖其他條件? “ 商業(yè)建筑面積不少于核定總建筑面積的 50%”? “ 辦公部分不得建設(shè)公寓式辦公 ”? “ 除地下車庫外，六類經(jīng)營性建筑面積為 15000㎡ ”政府要求 政府特別要求為： “ 建設(shè)一座不小于 50000平方米的五星級酒店 ”產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品定位深化產(chǎn)品規(guī)劃建議以酒店與濱水為特色的高檔休閑商業(yè)綜合體以五星級酒店為龍頭帶動，以大賣場為人氣引擎，以 “ 餐飲、休閑娛樂 ” 為鮮明主題，輔助 “ 購物、品牌專賣 ” ，融合 “ 魅力水都 ” 現(xiàn)代設(shè)計理念，形成大眾化、人性化、特色化、一體化的新型嘉定區(qū)域級消費中心項目規(guī)劃要點→ 酒店 50000平方米為硬性規(guī)定，且標準為 5星級。 未來商圈分析 —— 商圈分布嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研 從兩個商圈的比較優(yōu)勢來看，軌道交通 TOD綜合商業(yè)區(qū)的商業(yè)與城市軌道交通相結(jié)合，雖然交通便利，容易導(dǎo)入外區(qū)客源，但消費環(huán)境卻相對嘈雜，難享寧靜。從 3公里的輻射范圍來看，約三分之一的區(qū)域與遠香湖商圈重疊。同時由于兩條區(qū)域中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，加上 “海 ” 字形的大小湖泊布局，將形成獨具景觀魅力的濱水商務(wù)區(qū)。商圈現(xiàn)狀分析 —— 租金水平嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研 主要路段 租金（元 /天 /M2）解放街 民主街 德華路 南華路 主要路段 租金（元 /天 /M2）城中路 815清河路 1525塔城路 512梅園路 510南翔板塊 —— 沿街底商嘉定老城區(qū) —— 沿街底商位置 租金（元 /天 /M2）外圍街鋪 47商場一層 1014 商場二層 69 商場三、四層 47嘉定老城區(qū) —— 大型集中商業(yè)（商場）位置 租金（元 /天 /M2）外圍街鋪 48一層柜臺 911 南翔板塊 —— 大型集中商業(yè)（家樂福）商圈現(xiàn)狀分析 —— 客戶分析嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研 區(qū)域 區(qū)域構(gòu)成 戶籍構(gòu)成 家庭構(gòu)成 年齡構(gòu)成 學(xué)歷構(gòu)成 家庭收入 性別構(gòu)成嘉定老城區(qū)主要客源來自嘉定鎮(zhèn)和嘉定工業(yè)區(qū)，其次為馬陸鎮(zhèn)43%外地57%上海 (嘉定 42%)三口之家占58%，三口以上家庭占27%1830歲之間青年群體占75%53%大專以上學(xué)歷，47%高中以下學(xué)歷57%的家庭月收入在
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