深圳市某某房地產(chǎn)銷售總結(jié)分享-文庫吧資料
2025-01-11 00:10本頁面
【正文】 分析與檢驗 —— 推廣 戶外 廣告日期 內(nèi)容 地點 費用 優(yōu)品藝墅營銷中心現(xiàn)正開放 海世界門前 250000 優(yōu)品藝墅，濱海物業(yè)價值頭陣 濱河路翡翠明珠 95000 我們的 2023，左力影像展 濱河路翡翠明珠 2023 大眾傳媒 —— 建立市場知名度 網(wǎng)絡 廣告日期 內(nèi)容 網(wǎng)站 費用 優(yōu)品藝墅 大梅沙原創(chuàng)濱海藝術(shù)公寓 房信網(wǎng) 搜房網(wǎng) 220230 180000 優(yōu)品藝墅系列軟文炒作（與半求合作） 房信網(wǎng) 45000 集中于開始發(fā)售階段與重大活動節(jié)點，造勢 策略分析與檢驗 —— 推廣 小眾傳播 —— 抓住目標客戶 投放日期 內(nèi)容 投放 量 費用 第一期樓書 5000 2500 項目資料 50000 100000 海岸上的顛峰建筑 9000 10000 海岸上的巔峰建筑 /原創(chuàng)濱海藝術(shù)公寓 13000 13000 郵寄 1月 6日活動請柬 200 200 與萬科為鄰，創(chuàng)見財富 (國際商務街鋪開始發(fā)售 ) 40000 80000 投放日期 內(nèi)容 投放量 費用 發(fā)布優(yōu)品藝墅售樓處電話號碼 2500 發(fā)布優(yōu)品藝墅開始銷售信息 20萬條 14000 優(yōu)品藝墅，大梅沙物業(yè)價值頭陣 10萬條 7000 優(yōu)品藝墅 1月 6日活動預告 200 預告布商鋪開始發(fā)售信息 10萬條 7000 (11) 連續(xù)兩天發(fā)布商鋪發(fā)售信息 10萬條 7000 直郵 短信 傳播精神，發(fā)布銷售信息的主要渠道 將項目的關(guān)鍵賣點直接有效的傳遞到達目標客戶群 活動 優(yōu) 〃Party 暨湯樺設計展 () 左力影像展 () 策略分析與檢驗 —— 推廣活動 兩次成功的圈層 Party，奠定項目在客戶心目中的品質(zhì)形象 來自客戶的聲音 —— “ 左力影像展”我參加了，給我的印象特別深刻。 注：由于本項目自身特殊產(chǎn)品及受當時市場條件所限，未采取集中開盤，故在此無法進行開盤日銷售開花圖分析，而采用最終銷售結(jié)果進行說明。 策略分析與檢驗 —— 定價 地段 40% 建筑設計 30% 項目規(guī)模 10% 稀缺性 20% 隸屬產(chǎn)品 類型 定價方法 定價策略 Loft+復式 無競爭、供應量小、 需求傾向大 、產(chǎn)品優(yōu)異 個別定價 +策略調(diào)整 標桿產(chǎn)品，激進定價 大平面單位 無競爭、供應量小、 需求傾向大 、產(chǎn)品優(yōu)異、總價高 個別定價 +內(nèi)部競爭關(guān)系+策略調(diào)整 面積大總價高，采用保守 定價 2房 有 競爭、供應量 中等 、 需求傾向較小 、產(chǎn)品 一般 市場 定價 +內(nèi)部競爭關(guān)系+策略調(diào)整 量少，利潤實現(xiàn)， 定價穩(wěn)中求進 1房 有 競爭、供應量 大 、 需求傾向較大 、部分產(chǎn)品 特色明顯 市場 定價 +內(nèi)部競爭關(guān)系+策略調(diào)整 重要利潤實現(xiàn)，定價瞄準 市場平均水準 采取了類似別墅的定價方式 策略分析與檢驗 —— 定價 ? 每一大類產(chǎn)品中，按照各自的特點分為不同小類進行平面調(diào)差，建立不同的比較體系。 ? 根據(jù)近期可參照的同質(zhì)近質(zhì)產(chǎn)品為：云頂天海、心海伽藍、海世界、東海岸二期。 策略分析與檢驗 —— 定價策略 ?產(chǎn)品分類進行市場價格比準 ?市場競爭＋客戶需求導向 ?比準樓盤鎖定同片區(qū)同質(zhì)樓盤，參考部分二手樓價格精準定價。有自己的審美標準與 獨立意識，被產(chǎn)品特質(zhì)吸引，喜歡的很喜歡快速落定，不喜歡的就很不喜歡。階層” 客戶 個性化藝術(shù)設計，塑造鮮明的時尚氣質(zhì) 形象 價格 速度 Q1: Q3: 展示建筑特色，濱海生活 展示 建筑 Q2: 策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品 梅沙市場情況： 產(chǎn)品以普通中小戶型為主， 硬賣海景資源，產(chǎn)品缺乏亮點 鮮明立面＼自由空間 特異體驗＼藝術(shù)氛圍 絕對 差異化 設計， 六易設計稿 《 04年 12月優(yōu)品藝墅前期定位報告》 梅沙市場情況： 3590平米的產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓為市場暢銷戶型 深入市場調(diào)研 主力戶型為 4080平米公寓 輔以少量特色戶型 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設計 策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品 BOX魔方空間 戶型戶戶不同 策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品 抽象派園林 芬蘭木＼石＼水的樂章 策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品 全面采用江蘇宜興紫砂劈離外墻磚： 3層防水、 1層防裂、不勾縫工藝 創(chuàng)新＋細節(jié)：集合定制 +甲板式陽臺 +倒置戶型 +橫向鏤空天井 小區(qū)內(nèi)全芬蘭防腐木鋪地 外墻面采用德國赫立斯無機礦物涂料和厚漿質(zhì)感涂料 泰國 FOREX鎂巖水泥板，纖維水泥板 鋁合金門窗表面采用氟碳噴涂處理，玻璃配用中空玻璃 全面采用 OTIS無機房電梯 策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品 100㎡以上大戶型 70100 ㎡中戶型 5570 ㎡中小戶型 55 ㎡以下小戶型 1 3 1 2 2 3 4 設計結(jié)果戶型整體偏大，給后期銷售帶來壓力 為了實現(xiàn)設計師的“魔方”理念，突出項目的差異性與藝術(shù)性．最終戶型設計與原定位存在較大差距差距． 選擇的結(jié)果 —— 市場服從藝術(shù) 策略分析與檢驗 —— 產(chǎn)品 戶型概覽 戶型 面積 套數(shù) 一房 約 70平米 131套 兩房 約 100平米 47套 三～五房 100185平米 24套 復式 130260平米 10套 LOFT 137167 5套 戶戶不同， 100平米以下戶型占 40% 策略分析與檢驗 —— 形象 城市精英階層的私人會客廳 策略 : 挖掘項目的核心賣點 區(qū)位 +產(chǎn)品 區(qū)位 國際性度假區(qū)／國際級海濱居住區(qū)／國際級會議中心，未
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