【正文】 民營(yíng)企業(yè)，雖然都處于上海物業(yè)行業(yè)的中等以上管理規(guī)模水平，但要在上海乃至全國(guó)物業(yè)市場(chǎng)中占具一定份額成為品牌企業(yè)，無論在服務(wù)規(guī)模、人力資源、資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)力量 等方面都要有一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展過程。在經(jīng)過了近三個(gè)月的磨合之后，物業(yè)服務(wù)得到了業(yè)主的充分肯定。在這種情況下，科瑞物業(yè)大膽抉擇，選擇了作業(yè)層與管理層完全分離的運(yùn)作模式，只派進(jìn)管理團(tuán)隊(duì)，所有服務(wù)一應(yīng)發(fā)包。 科瑞的在管項(xiàng)目國(guó)際麗都城，是科瑞從接盤到進(jìn)駐公用 8 天的問題樓盤。這種改制使科瑞物業(yè)發(fā)生了本質(zhì) 性蛻變，使企業(yè)運(yùn)作的靈活性空前加大，為科瑞的騰飛插上了自由的翅膀?？迫鸬膭?chuàng)新主要表現(xiàn)在： 體制創(chuàng)新 科瑞本身就是體制創(chuàng)新的產(chǎn)物。從對(duì)科瑞的調(diào)研了解到，務(wù)實(shí)創(chuàng)新是科瑞物業(yè)的本體文化，也是推動(dòng)科瑞穩(wěn)步且快速成長(zhǎng)的的原動(dòng)力。 此外，科瑞物業(yè)的全體員工在行為方面不斷提高，追求細(xì)致，實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)人本管理；在制度上不斷完善，追求科學(xué)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理；在物資上不斷加強(qiáng)，追求合理統(tǒng) 一，實(shí)現(xiàn)科瑞精神的有效傳遞。 單就科瑞的企業(yè)標(biāo)志來說，它是由房屋、雙金字塔、英語詞 GREEN 等基本元素組成的。 價(jià)值觀念：我們?yōu)榱梭w現(xiàn)自身價(jià)值而加盟科瑞，通過我們始終如一的標(biāo)準(zhǔn)化工作、人性 10 化服務(wù)、細(xì)節(jié)化追求，最大限度地使客戶滿意，我們以此而愉快，以此而獲得自身價(jià)值的提升和崗位報(bào)酬的提升機(jī)會(huì)。 （一）、科瑞的理念識(shí)別體系 科瑞物業(yè)管理有限公司在綠地 集團(tuán) 的背景之下， 結(jié)合自身的實(shí)際情況，提煉 與總結(jié) 出 了其獨(dú)有的 企業(yè)文化精髓， 這 也是 科瑞 人在事業(yè)追求上的最高準(zhǔn)則。在其業(yè)已完成了 2020 的籌備年、 2020 的起步年、 2020 的發(fā)展年、 2020 的突破年、 2020 的發(fā)展年和 2020 的特色年等階段性戰(zhàn)略目標(biāo)之后， 2020 的到來又拉開了科瑞品質(zhì)年的序幕。全員是指預(yù)算過程的全員發(fā)動(dòng)，包括兩層含義：一層是指預(yù)算目標(biāo)的層層分解，人人肩上有責(zé)任，讓每一個(gè)參與者學(xué)會(huì)算賬，建立成本、效益意識(shí)；另一層含義是企業(yè)資源在企業(yè)各部門之間的一個(gè)協(xié)調(diào)和科學(xué)配置的過程，通過企業(yè)各職能部門和管 理處對(duì)預(yù)算過程的參與，把各部門的作業(yè)計(jì)劃和公司資源通過透明的程序進(jìn)行配比，從而可以分清輕重緩急，達(dá)到資源的有效配置和利用。公司財(cái)務(wù)部對(duì)董事會(huì)審議批準(zhǔn)的年度總預(yù)算分解成一系列的指標(biāo)體系，逐級(jí)下達(dá)各公司執(zhí)行。在討論、調(diào)整的基礎(chǔ)上，公司財(cái)務(wù)部正式編制公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案，提交董事會(huì)審議批準(zhǔn)。 4． 審議批準(zhǔn)。 3． 審查平衡。 2． 編制上報(bào)。 科瑞物業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的具體程序可以歸納為： 1． 下達(dá)目標(biāo)。預(yù)算所確定的標(biāo)準(zhǔn)可以控制公司資源的利用并激勵(lì)員工。 第三，有利于公司開展績(jī)效考評(píng)。 預(yù)算管理是科瑞物業(yè)提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。公司進(jìn)行預(yù)算是為了能夠盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)方面的問題，以便總經(jīng)理能夠及時(shí)采取步驟來避免或糾正這些問題。 科瑞物業(yè)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的好處可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： 第一，幫助總經(jīng)理進(jìn)行計(jì)劃和控制經(jīng)營(yíng)。公司在對(duì)影響公司理財(cái)活動(dòng)的各種因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，并作出決策之后，就需要用一定的形式，將決策內(nèi)容反映出來，以指導(dǎo)公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)。 可以說，科瑞物業(yè)財(cái)務(wù)部的崗位 設(shè)置合理、職責(zé)明晰、內(nèi)控制度完善，財(cái)務(wù)工作在科學(xué)合理的軌道上高效云狀，同時(shí)，通過采取一系列的制度措施，包括事前審核、經(jīng)費(fèi)審批權(quán)限的設(shè)定、預(yù)算管理等，財(cái)務(wù)對(duì)公司整體經(jīng)濟(jì)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)和調(diào)控作用日益明顯。凡涉及有關(guān)資金支付的經(jīng)濟(jì)合同，都要經(jīng)過財(cái)務(wù)部審核并備案。公司將財(cái)務(wù)預(yù)算作為預(yù)算期內(nèi)組織、協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本依據(jù)，并將年度預(yù)算細(xì)分為季度和月度預(yù)算，以分期預(yù)算控制確保年度財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 這次培訓(xùn)為公司更有效地開展全面預(yù)算管理提供了可靠保證。然后財(cái)務(wù)部匯總、審查各管理處上報(bào)的財(cái)務(wù)預(yù)算方案并提出綜合平衡的建議，經(jīng)董事會(huì)審議批準(zhǔn)后，再將總預(yù)算分解成一系列的指標(biāo)體系，逐級(jí)下達(dá)各管理處執(zhí)行。預(yù)算的編制是一個(gè)自上而下、自下而上 的反復(fù)過程。 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理 科瑞物業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部根據(jù)公司年度發(fā)展計(jì)劃，通過預(yù)算的編制、執(zhí)行、控制和考評(píng)，對(duì)各管理處的資金使用進(jìn)行全面監(jiān)控，并定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行評(píng)價(jià)。 科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理制度和完善縝密的內(nèi)控制度 財(cái)務(wù)部按照財(cái)務(wù)工作范圍制定了科學(xué)合理的管理制度和完善縝密的內(nèi)控制度，通過制度規(guī)范操作管理，將財(cái)務(wù)核算的業(yè)務(wù)流程制度化、規(guī)范化和 標(biāo)準(zhǔn)化，保證各項(xiàng)基礎(chǔ)工作的順利實(shí)施。 財(cái)務(wù)部是公司的一個(gè)職能部門，代表公司對(duì)全公司范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理，它是從公司的整體利益出發(fā)，對(duì)公司理財(cái)文化進(jìn)行全方位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù) 戰(zhàn)略進(jìn)行策劃與實(shí)施，制定或引進(jìn)先進(jìn)的管理方法，并通過其運(yùn)作來推動(dòng)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃與決策目標(biāo)在各層次理財(cái)主體的有效實(shí)施?？迫鹞飿I(yè)管理公司的“三次開單”制度就屬于這種負(fù)強(qiáng)化手段，該項(xiàng)制度在《員工手冊(cè)》中明文規(guī)定，表明了公司處理違紀(jì)行為的態(tài)度，公司的各級(jí)管理人員對(duì)該項(xiàng)制度嚴(yán)格執(zhí)行，有效的規(guī)范了員工的行為，減少了違紀(jì)事件的發(fā)生，發(fā)揮了這種負(fù)強(qiáng)化手段的激勵(lì)作用。 崗前培訓(xùn)增加對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感和忠誠(chéng)度 科瑞物業(yè)管理公司的崗前培訓(xùn)除了傳統(tǒng)的企業(yè)文化的講授，更添加了讓員工了解自己的權(quán)利和價(jià)值觀教育兩項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于新員工來說，了解企業(yè)文化十分重要，而了解企業(yè)對(duì)自身的關(guān)注更為重要，因?yàn)椋瑣徢芭嘤?xùn)的目的在于使員工了解企業(yè)文化、認(rèn)同企業(yè)理念、并盡快融入企業(yè)環(huán)境，而科瑞物業(yè)公司的做法恰好可以使員工在最短的時(shí)間內(nèi)從企業(yè)對(duì)自身的關(guān)注產(chǎn)發(fā)出自身對(duì)企業(yè)的關(guān)注，形成員工與企業(yè)之間的互動(dòng)，達(dá)到崗前培訓(xùn)的目的。 加強(qiáng)管理隊(duì)伍的實(shí)力，使作業(yè)層走專業(yè)化隊(duì)伍，這預(yù)示著公司的人力資源構(gòu)成將逐步發(fā) 6 生變化，高知識(shí)水平、高管理能力的白領(lǐng)階層將在公司的人員構(gòu)成比例上加重砝碼，基于此物業(yè)公司將逐步從服務(wù)公司向管理公司轉(zhuǎn)變，工作職能將逐步從具體的、實(shí)地的物業(yè)服務(wù)工作向管理調(diào)配專業(yè)公司的工作轉(zhuǎn)變，從而最終還“物業(yè)管理本來面 目”。具體來說，作為綠地集團(tuán)下屬的控股子公司，科瑞物業(yè)管理公司將自己所持有的股份分給公司中層以上管理者個(gè)人持股，年終共同分紅，將員工與企業(yè)緊密地聯(lián)系在一起。 所謂人性化激勵(lì)機(jī)制，就是重視員工的利益，把員工的利益同企業(yè)的績(jī)效聯(lián)系起來的激勵(lì)機(jī)制。 （四）、“強(qiáng)勢(shì)化與人性化”相結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制 所謂強(qiáng)勢(shì)化激勵(lì)機(jī)制，就是要通過嚴(yán)格的制度保證人力資源的質(zhì)量，確保人力資源管理工作的順利進(jìn)行。 具體來說，科瑞物業(yè)管理公司的崗前培訓(xùn)包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是幫助員工融入企業(yè)文化，這是不分工種的員工培訓(xùn)，無論是操作層員工還是管理層員工，都必須經(jīng)歷這次企業(yè)文化的熏陶，從而增加對(duì)企業(yè)的了解程度和認(rèn)同感；二是讓員工了解自己權(quán)利的培訓(xùn)，這也是科瑞物業(yè)管理公司重視合法用工，保障員工權(quán)益的一個(gè)體現(xiàn)；三是幫助員工樹立與企業(yè)共贏的價(jià)值觀，這是增強(qiáng)員工責(zé)任感與歸宿感的必要。工作經(jīng)驗(yàn)固然是選材的條件之一，但是科瑞物業(yè)管理公司在選 5 用大學(xué)生的時(shí)候，更看重的是他們的忠誠(chéng)度、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和發(fā)展?jié)摿?，因此，?yīng)屆的大學(xué)生也成為公司引進(jìn)人才的源頭之一。公司通過管理處推薦和員工自薦等方式選拔了一 批具有進(jìn)入管理團(tuán)隊(duì)的愿望且具有發(fā)展?jié)撡|(zhì)的員工，組織其參加科瑞物業(yè)管理公司后備管理人員培訓(xùn)班，對(duì)其在經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、法律、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)等方面進(jìn)行培訓(xùn)，以全面提升其素質(zhì)，并成為公司管理團(tuán)隊(duì)的后備軍。“管、做層分離”管理模式的實(shí)施，使得有知識(shí)有能力的高端管理人才成為科瑞物業(yè)管理公司發(fā)展的必需，而該公司一貫的重視人才、重用人才的理念以及為員工搭建的晉升發(fā)展平臺(tái)，恰好是高端管理人才的必需，所以，近年來，許多出色的管理人才乃至管理小團(tuán)隊(duì)紛紛加盟科瑞物業(yè)。 （ 二 ） 、“廣開人源”的人才引進(jìn)戰(zhàn)略 公司的快速擴(kuò)張壯大必然帶來“人 才瓶頸”危機(jī)，對(duì)此，科瑞物業(yè)管理公司本著“人才是物業(yè)公司最大的資源”的理念，實(shí)施了“廣開人源”的戰(zhàn)略，從多種途徑引進(jìn)人才，以之作為公司持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的力量。 科瑞物業(yè)管理公司將基層的物業(yè)服務(wù)工作發(fā)包 給專業(yè)公司后，人力資源管理的重點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移：在人員招聘方面，從大批引進(jìn)基層操作工轉(zhuǎn)向有學(xué)歷有能力的高端管理人才；在人員培訓(xùn)方面，從大范圍的專業(yè)崗位培訓(xùn)轉(zhuǎn)向有針對(duì)性的管理能力培養(yǎng)；在績(jī)效考核方面，從重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)轉(zhuǎn)向關(guān)注“管理目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合值”；在人員激勵(lì)方面，從傳統(tǒng)的物質(zhì)激勵(lì)轉(zhuǎn)向給員工以晉升發(fā)展機(jī)會(huì)的精神激勵(lì)，等等。 （一）、基于“管、做層分離”的管理模式的人力資源管理方向 科瑞物業(yè)管理公司迅速