【正文】 管理企業(yè)應(yīng)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)必須加強(qiáng)與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任范圍內(nèi)的問題，要及時(shí)向有關(guān)單位通報(bào)，督促其及時(shí)解決問題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。（3）綠化美化管理與園林綠化部門的責(zé)任分工明確。（2）清掃保潔、垃圾清運(yùn)、公共廁所的清掏和維護(hù)與環(huán)衛(wèi)部門的責(zé)任分工明確。（3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理、公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)該制止，對應(yīng)該制止而沒有制止的違法行為，應(yīng)該及時(shí)報(bào)告治安案件而沒有及時(shí)報(bào)告的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（四）物業(yè)安全管理工作要接受當(dāng)?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導(dǎo)安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，人防、物防、技防三者互相結(jié)合”的原則，自覺接受當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或派出所的監(jiān)督和指導(dǎo)。（三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受物價(jià)行政主管部門的物價(jià)管理（1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須上報(bào)物價(jià)行政主管部門核定批準(zhǔn)，未經(jīng)物價(jià)主管部門批準(zhǔn)，物價(jià)管理企業(yè)不得擴(kuò)大收費(fèi)范圍，不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅s（1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應(yīng)交稅金按時(shí)交到稅務(wù)行政主管部門。（一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準(zhǔn)后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。評定出省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。經(jīng)建設(shè)部考評驗(yàn)收，成績達(dá)到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設(shè)部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》以及《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實(shí)地考查。（l1）參與專項(xiàng)維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修資金的使用。（9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設(shè)計(jì)用途的方案。（6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。（4）參與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的制定。（2）指導(dǎo)業(yè)主大會的成立。第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（四）（二）對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動實(shí)施監(jiān)督管理（三）對日常物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各種行為進(jìn)行行政處罰或行政處分。（四）業(yè)主委員會會議《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。（三）業(yè)主委員會的日常工作了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況組織實(shí)施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。（3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項(xiàng)提出的指令和要求。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)按上述規(guī)定重新備案。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。、（7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。（3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的。（l）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。（6）具備必要的工作時(shí)間。（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力。（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。三、業(yè)主委員會業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應(yīng)按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗(yàn)收情況的報(bào)告。（4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。（2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。（6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（4）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。還有的地方規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達(dá)到30％以上的；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50％以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。（三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序第一業(yè)主大會會議召開的條件 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主業(yè)主大會會議召開15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會作出特別重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán)2/3以上通過才能生效。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。（二）業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議召開的形式業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。（－）業(yè)主大會的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)二、業(yè)主大會業(yè)主大會是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照《中華人民共和國合伺法》中關(guān)于合同終止、解除的有關(guān)法律規(guī)定。10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況監(jiān)督的權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務(wù)的水平、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)情況等。5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利?！巴镀睓?quán)”是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。 （一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利 業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：①未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償貢任。（5）《資質(zhì)證書》格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（3）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案。⑥企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。④物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設(shè)部會對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時(shí)做出調(diào)整。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。4．臨時(shí)資質(zhì)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)技有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》。（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。以欺騙手段取得資質(zhì)證書，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（六）關(guān)于法律責(zé)任《物業(yè)管理?xiàng)l例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行動態(tài)管理，每年核定一次。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度資質(zhì)三級企業(yè)：（1）注冊資本50萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目（4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度臨時(shí)資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》，有效期一年。（3）管理兩類型以上物業(yè)（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。（6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。多層住宅200萬平方米，高層住宅100萬平方米，獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時(shí)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。義務(wù)：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。（8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。（2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實(shí)施管理（3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部