【正文】 專(zhuān)人負(fù)責(zé)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 24 機(jī)房管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了對(duì)工程管理部所管轄的機(jī)房、管道豎井、電氣豎井、樓層設(shè)備機(jī)房的管理，適用于工程管理部日常運(yùn)行工作。 記錄 《工程管理部公用工具登記表》 《工程管理部公用工具借用登記表》 《工程管理部個(gè)人管理工具登記表》 附加說(shuō)明： 3. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門(mén)組織起 草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 工具的更新配置由工程管理部經(jīng)理審批，統(tǒng)一安排。 個(gè)人管理的工具要填寫(xiě)《工程管理部個(gè)人管理工具登記表》。 借用的工具 不得轉(zhuǎn)借他人，歸還時(shí)需擦干凈。 借用者應(yīng)掌握工具的基本性能和操作要領(lǐng)。 借用工具時(shí)借用者必須填寫(xiě)《工程管理部公用工具借用登記表》。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語(yǔ) 工具管理制度 集中管理的工具由工程部各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)管理。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 非本企業(yè)單位與個(gè)人，原則上嚴(yán)禁借閱工程設(shè)備檔案。 對(duì)于更新的設(shè)備或新增的設(shè)備要及時(shí)建檔，保證檔案的完整有效。 各專(zhuān)業(yè)對(duì)所管轄的主要設(shè)備設(shè)施，要建立一機(jī)一檔，內(nèi)容要具體詳細(xì)，便于查閱。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 19 工程管理部管理制度 序號(hào) 文件 編號(hào) 文 件 名 稱(chēng) 版 次 發(fā)放范圍 頁(yè)碼 設(shè)備 強(qiáng)電 弱電 1 工程檔案資料管理制度 2 工具管理制度 3 機(jī)房管理制度 4 鑰匙管理制度 5 安全工作管理制度 6 環(huán)保工作管理制度 7 能源統(tǒng)計(jì)管理制度 8 設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)管理規(guī)定 9 日檢巡檢制度 10 交接班制度 11 報(bào)告制度 12 值班制度 13 門(mén)禁制度 14 外包項(xiàng)目管理制度 15 易燃易爆物品管理辦法 16 電動(dòng)工具安全操作制度 17 清理化糞池管理辦法 18 電氣焊安全操作制度 19 樓宇修繕制度 20 節(jié)約用水管理辦法 21 給 排水日常檢查維修保養(yǎng)規(guī)定 22 給排水消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定 星耀五洲 物業(yè)管理公司 20 序號(hào) 文件 編號(hào) 文 件 名 稱(chēng) 版 次 發(fā)放范圍 頁(yè)碼 設(shè)備 強(qiáng)電 弱電 23 變配電室運(yùn)行管理制度 24 變配電室缺陷管理制度 25 變配電室電氣事故處理規(guī)定 26 電梯管理制度 27 電梯安全運(yùn)行管理制度 28 監(jiān)督電梯維保工作制度 29 操 作票制度 30 工作票制度 31 工作查活及交底制度 32 工作間斷和工作轉(zhuǎn)移制度 33 工作監(jiān)護(hù)制度 34 工作許可制度 35 工作終結(jié)和送電制度 36 供配電設(shè)備巡檢保養(yǎng)管理規(guī)定 37 臨時(shí)用電管理規(guī)定 38 防雷避雷管理辦法 39 辦公樓防漏電管理辦法 40 合理 用電管理辦法 41 中控室保安監(jiān)控運(yùn)行規(guī)定 42 中控室樓宇自控運(yùn)行監(jiān)控規(guī)定 43 中控室消防報(bào)警監(jiān)控運(yùn)行規(guī)定 44 弱電專(zhuān)業(yè)巡視制度 45 弱電專(zhuān)業(yè)值班規(guī)定 星耀五洲 物業(yè)管理公司 21 序號(hào) 文件 編號(hào) 文 件 名 稱(chēng) 版 次 發(fā)放范圍 頁(yè)碼 設(shè)備 強(qiáng)電 弱電 46 保安監(jiān)控資料規(guī)定 47 會(huì)議音響值機(jī)規(guī)定 48 警衛(wèi)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 49 警衛(wèi)檢查制度 50 警衛(wèi)交接班制度 51 警衛(wèi)晚間值班規(guī)定 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 星耀五洲 物業(yè)管理公司 22 工程設(shè)備檔案管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程技術(shù)檔案的建檔管理，適用于工程設(shè)備檔案的管理。 重要機(jī)房嚴(yán)格遵守門(mén)禁制度，保持各機(jī)房衛(wèi)生整潔。 認(rèn)真填寫(xiě)《工程管理部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》及《工程管理部值班日志》。 定期對(duì)各系統(tǒng)的主機(jī)執(zhí)行 元件、系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行清潔和維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)弱電信號(hào)進(jìn)行檢測(cè)。 掌握弱電各系統(tǒng)的系統(tǒng)分布、線路走向及控制關(guān)系、位置及數(shù)目。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 18 弱電維修、值班員 負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、消防及緊急廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的值班、運(yùn)行及維修保養(yǎng)工作。 根據(jù)機(jī)房溫度開(kāi)啟通風(fēng)或空調(diào)，保證設(shè)備在正常的環(huán)境下運(yùn)行。 負(fù)責(zé)電梯故障、停電等導(dǎo)致困人的處理、解救工作。 對(duì)電梯等設(shè)備出現(xiàn)的故障和隱患及時(shí)通知維保單位進(jìn)行維修處理，監(jiān)督代維方的維保工作。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，完成各種電氣設(shè)備的檢查與保養(yǎng)，保證工作質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)，作好設(shè)備保養(yǎng)記錄。 清楚主要設(shè)備機(jī)房位置、清楚本專(zhuān)業(yè)管理范圍、了解各種供用電設(shè)備的基本性能。 負(fù)責(zé)園區(qū)動(dòng)力設(shè)備、照明設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 16 維修電 工 服從主管的領(lǐng)導(dǎo)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，努力學(xué)習(xí)本系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和新技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 保管好專(zhuān)業(yè)公用鑰匙、備件、工具及儀表等。 按時(shí)、認(rèn)真抄算各種用電指標(biāo)，并能根據(jù)系統(tǒng)配置、設(shè)備運(yùn)行情況對(duì)設(shè)備進(jìn)行分析，提出合理的運(yùn)行方式及開(kāi)關(guān)整定值方案。 熟練掌握所管轄變、配電站的高、低壓供電系統(tǒng)，清楚了解各種設(shè)備的操作方法、技術(shù)參數(shù)、運(yùn)行特性等。 做好變配電設(shè)備的維修保養(yǎng)、檢查、日常巡視，做好運(yùn)行記錄和統(tǒng)計(jì)分析。努力學(xué)習(xí)本系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和新技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)定。借用的公用工具下班前要交還。 維修人員必須認(rèn)真填寫(xiě)維修記錄和《維修單》，當(dāng)班遇到有特殊情況和未修理好的項(xiàng)目，必須在《工作日志》上詳細(xì)寫(xiě)明情況。要保證維修質(zhì)量，遇有故障必須徹底處理，遇有特殊問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)。遇有緊急報(bào)修任務(wù)時(shí)，必須做到隨報(bào)隨修。系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)未交待清楚不交班；應(yīng)急故障未處理完畢不交班；有人替崗才能離開(kāi)。 認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備性能及系統(tǒng)工作原理，判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理問(wèn)題迅速及時(shí)。 值班運(yùn)行人員必須掌握當(dāng)班整個(gè)水系統(tǒng)及其設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題立即上報(bào)。 搞好機(jī)房衛(wèi)生，保管好機(jī)房鑰匙，做好交接班工作。 不斷提高服務(wù)意識(shí)，努力做好業(yè)主和客戶(hù)的服務(wù)工作。并做好各 運(yùn)行設(shè)備記錄、溫、濕度測(cè)試記錄。 值班人員應(yīng)按時(shí)巡視運(yùn)行設(shè)備狀況，按時(shí)監(jiān)測(cè)各空調(diào)區(qū)域溫度、濕度。故障未處理完畢不得下班，并做好維修記錄。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 12 空調(diào)運(yùn)行維修工 空調(diào)設(shè)備運(yùn)行值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即上報(bào)主管。 接待來(lái)訪人員。 負(fù)責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善工程系統(tǒng)的竣工圖紙及改造工程圖紙和各種設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)、分類(lèi)歸檔，做到隨時(shí)可供查閱。 起草并打印部門(mén)文件，打印文件要規(guī)范，注意節(jié)約用紙。 按考勤管理規(guī)定，嚴(yán)格檢查各專(zhuān)業(yè)每月執(zhí)行考勤制度的工作情況，并匯總上報(bào)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 11 文員 報(bào)告上級(jí)：工程管理部經(jīng)理 聯(lián)系部門(mén)：各職能部門(mén)、工程管理部各專(zhuān)業(yè) 崗位職責(zé) ： 參加工程管理部的各種會(huì)議，做好會(huì)議記錄及文件材料整理工作。 負(fù)責(zé)對(duì)專(zhuān)業(yè)對(duì)外分包的維修保養(yǎng)項(xiàng)目維保質(zhì)量檢查及評(píng)定。 檢查崗位責(zé)任制、安全操作規(guī)程及設(shè)備維修保養(yǎng)制度的執(zhí)行情況、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出改進(jìn)措施，并督促改進(jìn) 工作，確保專(zhuān)業(yè)工作場(chǎng)所內(nèi)的人員無(wú)重傷以上事故。 每月編制備品、備件計(jì)劃，并匯總上交工程管理部。 收集各類(lèi)設(shè)備的技術(shù)資料及時(shí)登記各類(lèi)設(shè)備的驗(yàn)收情況、運(yùn)行狀況及維修記錄，每月交文員整理歸檔。 負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)、設(shè)備預(yù)防性維修計(jì)劃的制定和維 修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備完好率達(dá)標(biāo)；確保設(shè)備的正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)能源管理工作，制定能源管理計(jì)劃和節(jié)能措施，每月進(jìn)行匯總。 掌握專(zhuān)項(xiàng)維修工作進(jìn)程，如有未完成事項(xiàng)，應(yīng)提出書(shū)面建議或解決措施。 負(fù)責(zé)處理臨時(shí)發(fā)生的緊急維修工作。 熟悉掌握各設(shè)備及系統(tǒng)的運(yùn)行情況，協(xié)助專(zhuān)業(yè)主管工作，做好各種設(shè)備的統(tǒng)籌管理。 定期（每周一次）組織召開(kāi)工程管理部主管以上人 員的工作例會(huì)。 審核服務(wù)分包方。 審定年度能源消耗預(yù)算、各專(zhuān)業(yè)節(jié)能計(jì)劃與措施。 負(fù)責(zé)工程管理部 所有費(fèi)用支出的審批。 審定督促下屬?lài)?yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，并對(duì)工程管理部總主管、專(zhuān)業(yè)主管、文員工作定期做出評(píng)估。 負(fù)責(zé)工程管理部的綜合管理體系工作，確保工程維修質(zhì)量目標(biāo)的完成。 安全防范系統(tǒng) 負(fù)責(zé)保安監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)的日常維修、故障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 管理代維方的維保工作。 會(huì)議音響系統(tǒng)的日常維修、故障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程樓宇自控系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。負(fù)責(zé)樓宇自控主機(jī)、空調(diào)自控系統(tǒng)、照明控制系統(tǒng)、污水井控制系統(tǒng)、電動(dòng)窗簾控制系統(tǒng)自控設(shè)備的 日常維修、故障 應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 負(fù)責(zé)為業(yè)主提供建筑裝飾的修繕?lè)?wù)。 以下建筑設(shè)施進(jìn)行巡檢維護(hù)。 負(fù)責(zé)公共區(qū)域的巡檢維護(hù)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 7 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程給排水 /熱力部分的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 . 給排水 /熱力部分 負(fù)責(zé)熱力站的值班運(yùn)行。 管理代維方的維保工作。 機(jī)電專(zhuān)業(yè) . 空調(diào) /制冷部分 負(fù)責(zé)冷水機(jī)組的值班運(yùn)行工作。 監(jiān)督電梯運(yùn)行狀態(tài)，對(duì)電梯所發(fā)生的一般 故障及時(shí)通知代維方采取措施，給 予排除。 . 電梯部分 負(fù)責(zé)管理處園區(qū)內(nèi)電梯的管理工作。 負(fù)責(zé)業(yè)主的報(bào)修工作。 【 星耀五洲 】 工