【正文】 則 上的區(qū)別。第三節(jié) 物業(yè)管理的作用與類型 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國以后，國家對城鎮(zhèn)房屋管理實行的是計劃經(jīng)濟條件下形成的行政管理體制，至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。因為 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促 進后續(xù)銷售工作的順利開展。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。由此可見，良好的物業(yè)管理是加快中國房地產(chǎn)同國際接軌、改善中國大陸投資 條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟發(fā)展的作用。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。外商進入中國大陸一般首先在“賓館”入住，開始“投石問路”，一旦投資項目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂業(yè)了。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢下外商、外籍人士的商務(wù)活動和居住的需要。 物業(yè)管理是加快我國房地產(chǎn)發(fā)展同國際接軌的必要措施，具有推動外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟發(fā)展的作用。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代城市風貌，又具有個性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個以物業(yè)為中心 的“微型社會”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時，增加業(yè)主的睦鄰意識，創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、舒適、安全、寧靜、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準還應(yīng)隨著社會的不斷進步而逐步拓展和提升。這一切是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟增長和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。現(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。 ，完善城市功能 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用。 物業(yè)管理是對物業(yè)建成以后使用全過程的管理，也可以說是廣泛意義上的售后服務(wù)，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。 加強物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點是解決數(shù)量問題，實行的是一種數(shù)量增長型經(jīng)濟，因而存在著重開發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象 ，使開發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。 在房地產(chǎn)市場中，就一個房地產(chǎn)項目而言，存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)。就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn) 市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。從對目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔心的是公房出售后的管理維修問題，包括經(jīng)費、權(quán)利、責任和如何落實。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門分散 管理的辦法，以及用計劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會化的新格局。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的方向是市場化、商品化和住房自有化。 (二)物業(yè)管理的地位和作用 物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房 地產(chǎn)市場的作用。 上述物業(yè)管理職能是一個有機的統(tǒng)一整體?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動 關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系 ，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門。 協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標。 控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計劃的執(zhí)行情況， 把實際情況與原定的目標、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜， 涉及面廣，如果沒有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)管理這部“大機器”組織起來了，也不可能正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動也不可能達到預(yù)期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。從一定意義上講，組織水平 的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。 組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié) 和各個方面，從管理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成一個有機結(jié)合的整體，使整個物業(yè)管理活動變成一部“大機器”。決策正確與否、計劃是否科學(xué)對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。這些問題解決不好，就會給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。 四、物業(yè)管理的職能與地位 (一)物業(yè)管理的五種職能 物業(yè)管理的職能可以分為決策與計劃、組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。 物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨著住房 制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。物業(yè)管理的經(jīng)營目標 是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自 己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。這些專門組織的成立，表明這 一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。 物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。每位業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總 管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。 三、物業(yè)管理的特點 物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè) 化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。這不僅減少了政府的壓力和負擔，使得房屋維修和養(yǎng)護的資金有了來源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項目的服務(wù)。這就從根本上促進了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和 管理水平的提高，從而有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。 第二，物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約，按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實施的管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。與沒有管理的、無序的房屋經(jīng)營和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一的管理全方位、 多層次的服務(wù)和市場化經(jīng)營為一體的充滿生機和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就顯示了強大的生命力。 在普遍推行物業(yè)管理的同時，成立了英國皇家物業(yè)管理學(xué)會，會員遍布世界各地。時至今日，英國的物業(yè)管理作為一個固定行業(yè)，整體 水平是世界一流的。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х?。由于工業(yè)革命的發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對城市房屋需求的增加，但對其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。 二、物業(yè)管理的起源及其原因 物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。其三，管理模式不同。管理只意味著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開放型的。其二，管理形態(tài)不同。但是，應(yīng)注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。 (二)物業(yè)管理與企業(yè)管理 近年來，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門的重視和行業(yè)有識之士的認同， 并逐步實施。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。從 這個角度上說，管理性的企業(yè)經(jīng)營的含義，一是指其組織管理的過程中也需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營性的業(yè)務(wù)。 但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。這里包括作為甲方的投資營銷的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營性管理 。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。經(jīng)營與管理是兩個不同的概念。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 一般來說，管理就是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達到設(shè)定 目標的一系列工作。 (7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。 (5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服 務(wù)、經(jīng)營于一體。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有 償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。 (2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。 物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵： (1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞來替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè) 管理的區(qū)別。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修養(yǎng)護，以及管理好各層的機電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報、傳呼電話、打 掃衛(wèi)生等項目。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并獲 得了蓬勃的發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與 部分之差。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個過程。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念) ，但“物業(yè)”一般多指一個單項的“物業(yè)”單位(如單項的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個獨立的房地產(chǎn) 公司(也稱“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。就一般情況而言，“不動產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)” 則是經(jīng)濟法和行政法及商事實務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。英語中，real estate和ｒeal property 可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。從廣義 的“房地產(chǎn)”概念來說，“房地產(chǎn)”與“不動產(chǎn)”是同一語義的兩種表述。在英語中，real estate 具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；real property具體是指real estate及其附帶的各種權(quán)益。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃 權(quán)、抵押權(quán)等。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。 “房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地 。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。 與購置其他商品不同的是，購入物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且， 物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項單項權(quán)利，而且是一個權(quán)利束，擁有多項權(quán)能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權(quán)利體系。 物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。具體表現(xiàn)在：一是為了維護土地 的社會主義公有性，合理保護、開發(fā)土地資源，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，并與城市的遠景發(fā)展需要結(jié)合起來，政府通過各種政策、法令、法規(guī)， 從宏觀上來調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī) 條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規(guī)范的過程。 最后，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。 再次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。 其次，物業(yè)的經(jīng)濟屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。 首先，物業(yè)的經(jīng)濟屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。 物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失 或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位 移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面 ，都存在著某種不同之處。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的 。由于土地數(shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展 ，人類就