【正文】 住的每個角落；將是小區(qū)鮮明的特色。城市通訊及寬帶網情況大致相同。 供電、電訊條件本項目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項目周邊及區(qū)內的城市道路城市高壓電纜均可正常使用。 供熱條件本項目利用城市集中供熱系統(tǒng)做為熱源，建設時使用市北老城區(qū)供熱系統(tǒng)。在已建成設有城市污水排水管道可供污水排放使用。 供水條件本項目供水水源為城市自來水供水管網，屬市北老城區(qū)供水系統(tǒng)，建設時及建成后可直接接入使用。外地客源：青島經濟快速發(fā)展現(xiàn)已成為國際性旅游內蒙古路項目可行性研究22 項目的建設條件 [7] 場地條件本項目工程建設場地基本平整， 場地北高南低,自然坡度基本在 0. 3‰范圍內，場地東為沈陽路，場地南為銀河山莊，場地西延沿長春路，場地北為內蒙古路長途汽車站，場地內無應拆除的建筑物及構筑物。 市北區(qū)和外地客源此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型：青島本地人士：此類人群大多為本地人員，收入穩(wěn)定，開始學習注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對地段、交通、配套、環(huán)境較為注重。 3050 歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩：此部分人有著一定的收入，追求寧靜而舒適生內蒙古路項目可行性研究21活，對物業(yè)戶型及功能有一定的要求。白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。公務員員：此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。對地段及相應升值潛力較為注重。外來旅游置業(yè)群體客戶，滿足度假休閑型居住需求。內蒙古路項目可行性研究18表 32 可比樓盤修正表比較方面 具體內容比較標的 參照物業(yè)名稱本項目新僑花園萬達 39克拉花好月圓地理位置（42） 環(huán)境（26）升值潛力（4） 生活氛圍（5） 3 3 人文環(huán)境（3） 2 2 2自然環(huán)境（5） 3 3 治安狀況（2） 區(qū)域印象（2） 小區(qū)環(huán)境（5） 4 3 3交通（5）交通車輛（2） 道路管網（3） 2 2配套（11） 教育（2） 購物（4） 3醫(yī)療（2） 休閑（3） 2 2 2 2樓盤本體 素質（38）規(guī)劃設計（13） 朝向（5） 4 3 4內蒙古路項目可行性研究19結構（5） 4 4 4每梯戶數（3） 2 2 2 2容積率（8） 8小區(qū)規(guī)模（4） 設備（智能化等） （2） 裝修（地面、廚衛(wèi)、門窗等）（2） 外觀（5） 4 4 4 4車位（3） 層高（2） 2實用率（3） 2 物業(yè)管理（5） 品牌（2） 收費（2） 特別服務（1） 其它（15） 推廣情況（8） 6 工程形象（7） 合 計 78權 重 100% 40% 35% 25%均 價 P1= PA=6700 PB=11000 PC=9000樓盤均價為：P/=6700/40%+11000/35%+9000/7825%P1=8476 元/㎡ 表 33 可比實例價格修正表可比實例價格修正表　 新僑花園 萬達 39 克拉 花好月圓成交價格 6700 元/㎡ 11000 元/㎡ 9000 元/㎡成交日期 2022 年 5 月 1 日 2022 年 5 月 1 日 2022 年 5 月 1 日內蒙古路項目可行性研究20交易情況修正系數 100/100 100/100 100/100交易日期修正系數 求取比準價格（單價）VVV3：V1=6700*100/100*㎡V2=11000*100/100*110/=11163 元/㎡V3=9000*100/100*110/=9129 元/㎡P2=（6833+11163+9129）/3=9041 元/㎡估價對象的正常市場價格=(P1+P2)/2=8746 元/㎡即本項目產品的銷售價格為 8746 元/平方米 項目的客戶定位該地塊屬市北老城區(qū)，周邊農貿市場、中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業(yè)氛圍也較為濃厚。裝修標準：簡裝 當前價格：均價為 11000 元/平方米 花好月圓物業(yè)類別：小區(qū)項目位置：市北區(qū)山東路 138 號容積率：8內蒙古路項目可行性研究17綠化率:31%占地面積: 萬平方米總建筑面積: 127410 平米當前均價：9000 元/平米四周道路: 緊鄰山東路、新東西快速路，黑龍江路，遼陽西路等，交通四通八達，方便快捷。西:徐州路。當前價格：均價為 6700 元/平 萬達 39 克拉物業(yè)類別：普通住宅 項目位置：青島市市北區(qū)延吉路 112 號容積率:綠化率:35%占地面積: 平方米總建筑面積:181000 平方米四周道路:東:連云港路。臨近 M3 地鐵入口處，交通資源便利。5 分鐘直抵李村、浮山商圈。內蒙古路項目可行性研究15表 31 小區(qū)建筑面積明細項目 單位 數值 備注用地面積 平方米 居住戶數 戶 552總建筑面積 平方米 49760地上建筑面積 平方米 計容積率 平方米 不計容積率 平方米 其它地下面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 小高層建筑面積 平方米 252 戶其中高層建筑面面計 平方米 300 戶配套公建面積 平方米 居委會 平方米 物業(yè)管理 平方米 商業(yè) 平方米 衛(wèi)生站 平方米 消防控制室 平方米 16其中傳達室及物業(yè)用房平方米 地下車庫面積 平方米 建筑密度 % 容積率 萬平方米/公頃綠地率 % 停車位 個 360 個/百平米地上 個 100其中地下 個 260內蒙古路項目可行性研究16 項目的銷售價格定位因擬建項目為小戶型中檔住宅小區(qū)，其售價用市場法比較來定位。戶型尺度較為寬松，強內蒙古路項目可行性研究14調舒適性，規(guī)格為 78 平米，82 平米，90 平米，共計住宅建筑面積 平方米。本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設計方案，臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。在戶型設計上，廚房面積應不小于 5 平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4 平方米，起居室不小于 15 平方米。 項目的戶型定位小高層為八幢（每幢為三個單元，每單元兩戶）六層的住宅樓，采用 78 平的戶型（每幢 36 戶） ；高層為四幢（一幢為十二層，三幢為十三層）住宅樓，其中十二層的采用 90 平的戶型（66 戶） ，十三層的采用 82 平的戶型（每幢 78戶） 。因此，本項目定位為中檔住宅小區(qū)。，其內已形成一些居住小區(qū)群體,各項基礎設施和市政設施都以相對固定。內蒙古路項目可行性研究133 項目定位 項目的產品定位根據對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。威脅分析 青島整個房地產市場發(fā)展進入激烈競爭時代，該地多處住宅小區(qū)已在建設當中，在銷售時候，可能會對售房價格有一定影響。項目周邊市政配套完備。（2）規(guī)模優(yōu)勢項目占地 平方米，總建筑面積 49760 平方米，在青島當地屬于中檔住宅小區(qū)（3）景觀優(yōu)勢建筑綠化率 %，規(guī)劃建筑密度 %，高綠化率，低建筑密度，距離商業(yè)區(qū)有一定距離，也不會有太多的噪音，小區(qū)周邊環(huán)境也相當潔凈。該項目在市北區(qū)周邊環(huán)境較好且又內蒙古路長途車站交通便利，其將來市場必定會有可觀的發(fā)展。與前年不同的是，政策房在 09 年上半年整個市區(qū)住宅大幅縮水的情況下，市北區(qū) %政策房比重則尤為突出。在 09 年上半年青島住宅市場中，城陽區(qū)的成交量最為突出，1——6月共計成交 4965 套， 萬平米，占青島市住宅的 %，比位居第二的膠南市多 1049 套，領跑于其他區(qū)市；嶗山區(qū)上半年成交 3853 套， 萬平米位列第三；黃島區(qū)成交 3666 套位列第四。其中 2022 年青島市內四區(qū)住宅共銷售 12845 套，比 08 年上半年增加 6521 套，同比大漲 103%；總銷售面積為 萬平方米，去年上半年增加 萬平米，同比增加 %。包括前期推出的政策房也到了交房的時候，加上整個商品房的放大，所以整個成交量放大。 項目市場情況分析 青島各市區(qū)市場情況房價呈上漲趨勢，樓市初現(xiàn)回暖跡象?？傊?，青島市未來經濟預期良好，城市房地產開發(fā)也有很大發(fā)展空間。青島還是一個相對非常吸引人才的地方。 從需求方面來看：第一、青島是個移民城市，大批移民來到青島。從經濟學供求原理來看，青島的房價很難下跌，并且還會漲。同時，青島也是中國重要的海洋科研基地和軍事基地。 人文環(huán)境分析：青島是中國東部沿海重要的經濟中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。全市居民消費價格上漲%，除 1 月份上漲 %外，%與 %之間。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %，比上年末下降 個百分點。據統(tǒng)計，全年城市居民人均可支配收入 22368 元，比上年增長 %；農民人均純收入 9249 元，增長%。三次產業(yè)結構由上年同期的 ：： 調整為 ：：。 經濟分析：2022 年青島市實現(xiàn)生產總值(GDP) 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。青島作為沿黃河流域最大的出海口和信息、金融、貨物集散中心之一。2022 年山東省的 GDP 在全國各省市的排行中位居第三位，GDP 增長率在全國各省市的排行中位居第四位。山東省經濟增長較快，內蒙古路項目可行性研究9國內生產總值直線上升。 微觀市場分析青島市位于三大經濟圈之一的環(huán)渤海經濟圈，屬發(fā)展起步晚，也是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮慕洕?。在一些沿海發(fā)達地區(qū)，民營房地產企業(yè)已經占據主導地位。再加上民營企業(yè)具有良好的管理機制并重視人力資源的開發(fā)利用，大量吸收國有房地產公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強了企業(yè)綜合素質。因此，吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入，民營經濟發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力，大有國退民進的趨勢。為此，各房地產企業(yè)正在實施土地儲備戰(zhàn)略。所以，房地產業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產業(yè)競爭的結果，也是市場走向成熟的必然要求。這也促使房地產開發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競爭的一個手段，從而使房地產業(yè)朝品牌化的時代發(fā)展；在市場供大于求的狀態(tài)下，要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優(yōu)勢。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的因素。 房地產企業(yè)更加注重樹立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產市場競爭正向多元化、縱深化方向發(fā)展。一些大的房地產公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產龍頭企業(yè)正在脫穎而出。世界各國房地產發(fā)展歷史的共同點就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，只有少數十幾家、幾十家大的房地產公司主導了大部分市場。 房地產行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風險較大的一個行業(yè)。這主要表現(xiàn)在：住宅由計劃封閉生產轉向商品化經營；全民、集體、股份、合資、民營等多種經濟成份并存，開創(chuàng)了中國房地產投資主體多元化的時代；投資、融資由撥款改貸款，增強了房地產業(yè)的造血機能；運用“以新補舊，以豐補歉” 、 “以路帶房，以房補路”的方式方法，實現(xiàn)了住房建設和城市建設協(xié)調發(fā)展；城市土地由無償劃撥轉為有償出讓、直至今天推行公開拍賣，為城市建設積累了大量的資金；實行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培育住宅買賣市場，使我國的房地產市場逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。房地產開發(fā)規(guī)模正以每年平均20%左右的速度增長，在整個國民經濟中已占有舉足輕重的地位。 我國房地產在改革開放以前，實行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導向、社會資金為依托、以配套建設為中心的綜合開發(fā)階段。倡導真誠、公開、透明、客觀地介紹住宅產品，以產品質量、增值服務為突破，采用更加人本化、科學化、規(guī)范化的營銷方式，多一些客觀真誠，少一些欺詐，多一些誠信。房地產企業(yè)也要健全各項管理制度，不斷規(guī)范管理流程，不斷提高管理水準，朝著現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展模式邁進。特別要進一步規(guī)范物業(yè)管理機制、提高物業(yè)