【正文】 內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業(yè)務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。 　因果性調查。 也就是說描述性調查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。 描述性調查只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。 至于問題應如何解決，則有待于進一步調查研究。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。 當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以采用探測性調查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。 根據調查目的的不同，可以采用控測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。如果開始抓的問題就不夠準，就使以后一系列市場調查工作成為浪費，造成損失。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大的過失。 通常有七個方面，確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、制定調查計劃、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。 第三節(jié) 市場調查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法雙多種多樣。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。 這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變，使調查失去了意義。此外，極可能由于一部分調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。 （3） 問題涵蓋面的廣度。 樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。 但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統計上的錯誤、回收率難以控制等。 （1） 樣本的數量。 作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規(guī)模截止大，結果也就越令人信服。 二、調查規(guī)模與技術條件 雖然如此，實驗法對于研究因果關系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。例如調查廣告效果時，可選定一消費者作為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。 實驗法。 調查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。 在取得被調查同意之后。 例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。 實際痕跡測量法。 派人到現場對調查對象進行觀察。 觀察法有三種形式。 這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。 如定期詢問重點住戶對房產的設計、設備、功能、環(huán)境、質量、服務的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進措施等。 電話調查。 然后還可針對某種重點調查對象進行個別談話，深入調查。 談話法。 答卷法。 訪問法的形式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。 第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。 再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。因為較長的問題容易被調查者混淆。五是按照測試結果，再對調查表作必須修改，最后得出正式調查表。 　三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。 　二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。 一是根據整個研究計劃的目的，明確列出調查表所需收集的信息是什么。 設計調查表的步驟： 調查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。 科學設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。 1． 訪問法。 現根據收入與年齡將消費者進行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據中國國情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調查人數為300人，在對每個標準分配不同比例后，得出每個類別的樣數。 即市場調查人員通過一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調查人員從各組中任意抽取一定數量的樣本。 當樣本數目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此方法能起到一定效果。 （2） 判斷抽樣。 也稱為隨意抽樣調查法，即市場調查人員根據最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對某產品的看法和印象。 這樣每個樣本被選擇的機會并不74． 是相等的，75． 非隨機抽樣也分為三種具體方法。4． 非隨機抽樣法。它又可以分為三種：一是簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機抽取一定數量的樣本；三是分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽樣是將部分作為樣本。隨機抽樣在市場調查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。3． 隨機抽樣。例如，1993年國家加強了宏觀調控，一些房地產公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。如調查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象，進而推斷出一般結論。當然，有些資料可以借用國家權威機關普查結果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關數據資料等。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入分布情況系統調查了解后，對房地產開發(fā)將是十分有利的。全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查。（1） 按調查對象劃分。市場調查方法可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法?！　?8． 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 　　 6． 對未來競爭情況的分析與估計等。 　　 4． 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。 　　 2． 對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調查與分析。 因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。（7） 房地產市場競爭情況調查?！　?3． 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。 　　 1． 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。 　　 6． 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 　　 4． 人員促銷的配備狀況。 　　 2． 房地產廣告媒體使用情況的調查。 （5） 房地產促銷調查。 　　 6． 開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產市場價格。 　　 4． 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。 　　 2． 房地產市場供求情況的變化經趨勢。 （4） 房地產價格調查。 　　 4． 本企業(yè)產品的銷售潛力及市場占有率。 “ 　　 2． 現有房地產租售客戶和業(yè)主對房地產的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。 （3） 房地產產品調查。