【正文】 快速交通銜接。本項(xiàng)目為吉安市政府重點(diǎn)服務(wù)工程項(xiàng)目，各項(xiàng)政策優(yōu)惠明顯。＞＞政府大力扶持商貿(mào)業(yè)發(fā)展與政府重視程度關(guān)系密切。目前城南新區(qū)初具規(guī)模，市行政中心、文化中心、商務(wù)中心基本成型，市政配套基礎(chǔ)良好。此外，由于吉安市作為贛中革命老區(qū)，雖然有國家的大力扶持，但當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较鄬^低，對房產(chǎn)投資的理念也相對較弱，這些都將給本項(xiàng)目的未來發(fā)展帶來一些不確定因素。從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域是未來吉安市發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃總面積達(dá)5000多畝，涉及汽車、農(nóng)機(jī)、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品、機(jī)械、日用品、倉儲物流等幾大領(lǐng)域，目標(biāo)打造贛中南地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)市場集群，各項(xiàng)配套設(shè)施也正在緊張完善中；而本項(xiàng)目正好處在區(qū)域內(nèi)的核心位置。二、項(xiàng)目環(huán)境分析本項(xiàng)目位于吉安市城南專業(yè)市場集群區(qū)域，距離市中心廣場約12公里，距離吉安市新行政中心約8公里。 管線狀況項(xiàng)目所在區(qū)域還處在整體前期工程階段，主要道路及市政管網(wǎng)基本還沒有鋪設(shè)到位；但隨著該區(qū)域建設(shè)速度的加快推進(jìn)，相信給水、供電、供氣、排水、通訊等城市市政基礎(chǔ)設(shè)施將會陸續(xù)得到完善。地塊不涉及拆遷。周邊有樟吉高速、大廣高速兩條主要高速公路。第三部分 項(xiàng)目資源分析一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目位于吉安市政府新規(guī)劃的“城南專業(yè)市場集聚區(qū)”，距離市中心人民廣場約12公里，距離吉安市新行政文體中心約8公里。通過對吉安現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行深入地調(diào)查了解，我們對吉安現(xiàn)有商業(yè)的綜合評價如下：◆ 一是精品商鋪勢頭看好。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示排在前三位的是“倉儲物流”、“治安保安”、“停車場”，其次為“工商稅收”“衛(wèi)生保潔”，反映經(jīng)營者對商鋪配套需求的日益多樣化，本案規(guī)劃可適當(dāng)參考此題，以合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，做出消費(fèi)者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實(shí)基礎(chǔ)。1如果租賃，您所能接受鋪面的租賃價格是多少？評析：本題意在了解消費(fèi)者對商鋪?zhàn)赓U價位的心理承受，調(diào)查表示3萬元/間/年以內(nèi)是絕大部分建材類經(jīng)營戶能夠接受的租價范圍。從以上圖表顯示，總價20—30萬、30—50萬元價格區(qū)間為絕大部分受訪者認(rèn)同，也有部分受訪者能接受較高的價格，根據(jù)受訪者心理，一般會比心理預(yù)期略低一些，與目前市區(qū)范圍內(nèi)市場價格較為吻合。調(diào)查結(jié)果顯示30—60平米、60—100平米的面積受得比較多的青睞，這也比較符合經(jīng)營建材的場地要求。調(diào)查結(jié)果顯示，排在前兩位的是“商業(yè)氛圍”、“市場管理”和“商鋪價格”，反映經(jīng)營戶對現(xiàn)代市場的向往。如果你選買商鋪，會選擇什么樣的商鋪物業(yè)？評析：本題意在了解消費(fèi)者對商鋪功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃的喜好，調(diào)查顯示58%的經(jīng)營者對“一層經(jīng)營展示，二層辦公倉儲”這種模式比較接受，擁有較大比例的擁護(hù)者。您如果在新市場經(jīng)營，會選擇怎樣的方式？評析：本題意在了解受訪者中商鋪的租售比例。如有要拆遷或更換經(jīng)營場所，您更希望在城市什么區(qū)域經(jīng)營？評析：本題意在調(diào)查建材類經(jīng)營戶對吉安城區(qū)內(nèi)的新市場的經(jīng)營意向，調(diào)查表示67%的商戶對區(qū)位選擇沒有明確要求，另外還有25%對市中心區(qū)域較為認(rèn)可。您對目前經(jīng)營現(xiàn)狀的意見是什么？評析：本題意在調(diào)查經(jīng)營戶對目前經(jīng)營地點(diǎn)的不滿之處，以此反映吉安建材類商鋪的缺陷，調(diào)查顯示“房租太高”和“倉儲不足”是經(jīng)營戶不滿意的主要因素，其次是“商業(yè)氛圍差”、“經(jīng)營面積小”等其他因素。調(diào)查顯示有超過六成的商戶對現(xiàn)在經(jīng)營狀況感覺一般。貿(mào)易市場基本為兩層連體，四方圓及中山路等區(qū)域都以單層獨(dú)立經(jīng)營，且隨著品牌商家的進(jìn)駐，單店面積要求也在逐步提高。您目前所經(jīng)營商鋪的店面面積是多少？評析：本題意在了解經(jīng)營戶經(jīng)營面積。月的商戶分布較為均衡。月以下、30—60元/平米您現(xiàn)在所經(jīng)營的店鋪的物業(yè)租金是多少？評析：本題意在了解經(jīng)營戶物業(yè)租金情況。（3）正處于升級換代的轉(zhuǎn)型時期隨著吉安市城市行政中心的轉(zhuǎn)移、城南新區(qū)的建設(shè)，城市化進(jìn)城與人民生活水平的不斷提高，對建材產(chǎn)品的需求、中高端建材產(chǎn)品需求將不斷增加，相應(yīng)的專業(yè)市場需求越來越迫切。下屬各縣基本上各自為營。（2）尚缺乏輻射力強(qiáng)的建材市場吉安市建材市場基本上屬于本地輻射的批零型經(jīng)營，又以零售為主。目前已形成中山路老建材街、貿(mào)易廣場、三江家居城、凱震建材市場、四方圓建材市場等幾大集聚區(qū)；其中四方圓建材市場為吉安最好的建材市場，具有良好的業(yè)績與口碑。在此基礎(chǔ)上，新干縣要求全縣范圍內(nèi)石材生產(chǎn)企業(yè)全部遷至建材城生產(chǎn)基地落戶，今后新辦或擴(kuò)改建材生產(chǎn)企業(yè)一律進(jìn)駐生產(chǎn)基地，家居建材經(jīng)營戶全部遷至市場交易基地，促進(jìn)建材產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。新干建材城項(xiàng)目正式落戶石材資源豐富的新干縣，按照“市場+基地”的籌建模式，規(guī)劃面積1810畝建設(shè)中國新干建材城（新干縣）物業(yè)名稱中國 吉安南大道 高速岔口 城南專業(yè)市場效果圖 鋼材大市場效果圖 城南機(jī)動車市場效果圖 工程機(jī)械市場效果圖（8）萬福家居建材商城（遂川）物業(yè)名稱萬福家居建材商城物業(yè)地址遂川縣井岡山大道經(jīng)營范圍陶瓷、地板、油漆、門業(yè)、五金、燈具照明、管材、家用家電、布藝窗簾、家具產(chǎn)品經(jīng)營方式統(tǒng)一管理市場規(guī)模10000平方米輻射范圍遂川城區(qū)項(xiàng)目點(diǎn)評萬福家居建材商城打造專業(yè)、規(guī)范的大型家居建材超市?，F(xiàn)鋼材大市場、工程機(jī)械市場、機(jī)動車市場、吉安物流園和商貿(mào)（一）等市場近千畝已開工建設(shè)。場內(nèi)規(guī)劃鋼材大市場、機(jī)動車市場、工程機(jī)械市場、家具市場、建筑材料市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)業(yè)機(jī)械市場、汽車配件市場、日用品市場、倉儲物流市場、商貿(mào)城等十多個市場業(yè)態(tài)，目標(biāo)打造吉安市乃至贛中南地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的大型專業(yè)市場群。（7）城南專業(yè)市場群城南專業(yè)市場群位于吉州區(qū)興橋鎮(zhèn)樟吉高速以西、武吉高速以東，吉福路北延500米以南。項(xiàng)目點(diǎn)評凱震建材裝飾市場與四方圓建材市場相距一公里，凱震建材裝飾市場為住宅底商，1層為商鋪，2—6層為住宅。（6）凱震建材裝飾市場 物業(yè)名稱凱震建材裝飾市場經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址吉州大道與陽明西路交匯處以北500米處經(jīng)營范圍陶瓷、衛(wèi)浴、管材、瓷磚、地板、照明燈具經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模約120家店鋪經(jīng)營檔次中檔檔次輻射范圍吉安城區(qū)商鋪?zhàn)饨稹?5元/平米但據(jù)經(jīng)營者反映，市場內(nèi)存在租金不合理漲調(diào)的情況，對于這種不合理狀況，部分經(jīng)營者急需自有自營形的商鋪。項(xiàng)目點(diǎn)評四方圓建材市場包含部分住宅產(chǎn)品，是吉安首個以建材市場為規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營將近四年，市場內(nèi)統(tǒng)一劃分業(yè)態(tài)區(qū)域，統(tǒng)一管理，市場統(tǒng)一包裝、推廣。月商鋪布局商鋪分為A—G八個館，一樓分為木地板區(qū)，板材、涂料、油漆、五金、頂材區(qū)，陶瓷區(qū)，衛(wèi)浴潔具區(qū)四個區(qū)域；二樓分為燈具區(qū)，家具區(qū)，窗簾、布藝、家紡區(qū)，櫥柜、衣柜、門業(yè)區(qū)。月—25元/平米月—42元/平米（5）四方圓建材市場 物業(yè)名稱四方圓建材市場經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址吉州大道與陽明西路交匯處以南500米經(jīng)營范圍陶瓷、衛(wèi)浴、石材、板材、涂料、油漆、五金、頂材、燈具、窗簾、布藝、家紡、燈具、名品家具等經(jīng)營方式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，散戶自營與品牌店共存市場規(guī)模一層約有260家建材店鋪，二層燈飾、門業(yè)、窗簾、櫥柜、家具有將近150家店鋪，三、四層為家具區(qū)經(jīng)營檔次中高檔次，涵蓋吉安市內(nèi)最高檔次的建材產(chǎn)品，包括TOTO、諾貝爾、馬可波羅等高端品牌。但是該區(qū)域由于沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整條街區(qū)經(jīng)營凌亂，沒有停車場地。月——70元/平米月項(xiàng)目點(diǎn)評三江家居城是集中低檔家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金等裝飾材料綜合性市場，市場內(nèi)規(guī)劃較為混亂，建材區(qū)域沒有嚴(yán)格的分區(qū)，市場內(nèi)人氣相對較淡，經(jīng)營狀況相對較為不佳。經(jīng)營檔次中低檔次輻射范圍吉安城區(qū)為主商鋪?zhàn)饨鹨粚咏ㄖb飾材料區(qū)租金20元/平米建材類市場現(xiàn)有商戶約160余戶，以管材類、陶瓷、鋁合金門窗類為主，檔次較低、經(jīng)營零散、沒有倉儲建設(shè)，沒有形成全面建材家裝市場。吉安貿(mào)易廣場經(jīng)過15年左右的經(jīng)營，目前已成為全市最大的商貿(mào)物流中心，全省乃至京九線上最有影響的大型批發(fā)市場之一。商鋪結(jié)構(gòu)兩層結(jié)構(gòu)，一樓經(jīng)營區(qū)，二樓為居住或倉儲空間經(jīng)營檔次中低檔次輻射范圍吉安城區(qū)、吉安下屬縣進(jìn)貨渠道廠家直銷（浙江、廣東等地）商鋪?zhàn)饨?約20—