【正文】 年度營銷計劃的費用預(yù)算 年度營銷計劃的控制與監(jiān)測 ３．本項目商業(yè)用房后期補位招商 后期補位招商目標：自開業(yè)起8個月后，項目開攤率保持在80％以上；自開業(yè)起12個月后，項目開攤率保持在90％以上。 本項目商業(yè)綜合管理體系 根據(jù)項目實際情況制定相關(guān)的商業(yè)綜合管理方案、評估體系及執(zhí)行體系。后期經(jīng)營管理一、制定項目后期經(jīng)營管理方案 本部分主要介紹本項目后期經(jīng)營管理的總的基本思路，主要包括項目商業(yè)情況審核制度、市場趨勢分析、制定商業(yè)應(yīng)對策略、商業(yè)綜合管理體系等四個方面的內(nèi)容。第一年回報率暫定為5%，第二年達到6%左右。 ② 根據(jù)制定的參考價格體系及不同口岸等級標準與商家洽談所能接受的具體租金標準。 組織提供相關(guān)資料，加強招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。 營造良性競爭機制，促進和調(diào)動招商主辦部門和中介代理機構(gòu)的工作積極性和能動性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長。 正視對產(chǎn)權(quán)集中的具體情況，根據(jù)業(yè)主委托和自營情況存在變數(shù)的實際情況進行動態(tài)調(diào)整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。 沿街路燈、商業(yè)街光彩工程等。六、業(yè)主策略 合理規(guī)劃，引導(dǎo)實施 特殊矛盾，積極應(yīng)對七、規(guī)劃策略 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計廣告位、商家店招、導(dǎo)識系統(tǒng)、POP廣告等，有較高的信息能見度。 ③ 對意向性較強、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營規(guī)模適度的商家，要積極跟進，增強商家經(jīng)營信心，消除其對項目的擔憂，促使其下決心。商家應(yīng)對策略 ① 對商家要進行正面激勵和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營信心，對商家提出經(jīng)營建議，表現(xiàn)最大的真誠度，贏得商家的信賴。 ② 掌握時機，利用引進的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴大宣傳，全面開展招商工作。 廣告招商：通過各種推廣活動和宣傳制造題材，擴大本項目的影響力，吸引目標客戶的注意力，促進招商。五、商家策略定向為主，整合實施 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對主力商家及牽頭租戶實行定向招商，并安排招商主辦重點落實適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。 三、 定向為主，化零為整實施策略，形成商業(yè)旺場氛圍、 在成都、重慶、自貢餐飲娛樂市場區(qū)域內(nèi)尋找有實力的商家，將這些商家有效合理的整合起來，以化零為整的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。 二、重點工作繼續(xù)加強商家資源儲備，對剩余商鋪進行定向招商，提高招商成功率；對現(xiàn)有商家資源進行優(yōu)化組合；督促商家進場裝修并與之配合；完成開業(yè)策劃方案，組織進行開業(yè)相關(guān)活動準備；開業(yè)環(huán)境布置；開業(yè)廣告宣傳；完成開業(yè)慶典準備工作及開業(yè)慶典活動；完成對媒體炒作的組織和實施；設(shè)計對消費者有吸引力的活動素材,組織相關(guān)媒體宣傳；利用開業(yè)前的宣傳和造勢,促進招商率的進一步提高；1完成開業(yè)后的系列促銷活動實施方案。完成營銷推廣階段性計劃；實施項目導(dǎo)識系統(tǒng)及廣告位的制作；1逐步完成對項目商業(yè)氛圍的營造,包括招商的現(xiàn)場包裝布置。商家資源儲備率達到90%，意向入駐商家儲備量達到30個以上。三、時間節(jié)點：2008年6月30日前。調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù)市場要求相應(yīng)調(diào)整售價及租金方案；完成對招商人員招聘和招商技巧、統(tǒng)一說辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓(xùn)；二、重點工作完成招商的基礎(chǔ)性工作；完成現(xiàn)場招商處包裝及項目地盤包裝；塑造項目形象；確定目標商家資源，收集商家信息；篩選重點主題主力商家, 開展對重點商家的接觸。（6）開業(yè)后購鋪基本不給予任何獎勵政策。（5）購買商鋪的業(yè)主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。（3）對于在簽定正式合同后5日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費30%。③如引進的商家（如普通的餐飲、休閑娛樂店），只有一般知名度或影響力，對整個幫助不大，則可以按租金基準定價作為參考定價。12個月（優(yōu)惠期以后的前兩年）。12個月。四、招商租賃具體操作流程：業(yè)主購買商鋪填寫經(jīng)營意向調(diào)查表；確認自營、委托出租；投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金；公司收集承租客戶信息、進行談判；協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金；裝修、開業(yè)。建議，由于項目銷售與招商在一段時間內(nèi)將處于同時進行階段，在銷售推廣過程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標投資者和經(jīng)營戶，增加消費者信息。其缺點是費用高，招商質(zhì)量低，針對性差。由于消費者在選擇投資項目時往往比較謹慎，對于缺乏品牌知名度的新項目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。對于招商團隊不健全或者相關(guān)經(jīng)驗尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開發(fā)市場。（4）激勵招商以經(jīng)濟刺激的方式，在公司內(nèi)外實行全員招商，主動出擊，以招商覆蓋面取勝。（2）通過人脈關(guān)系招商 利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進行有針對性，雖然圈子和招商面小，但成功率高。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，同時招商效果理想，績效明顯。重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費用安排上予以傾斜。 關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。 招商計劃招 商 工 作 名 稱內(nèi) 容目 的重點商家招商專題研究對口商家，確定完成招商的時間和談判；引進、完成商家的最終落戶；名店招商主要面向省內(nèi)和宜賓名店，要提前了解消費人群對知名品牌的購買力與消費文化方面的接受程度；掌握品牌資源，做好后續(xù)商家的補位和預(yù)留；一般商家，服務(wù)類的引進掌握重點品牌資源招商隊伍選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取招商宣傳確定費用比例、費用總額招商費用管理：招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告費用。稅收爭取政府對商業(yè)街商家的優(yōu)惠政策，免工商管理費賣場保證三年以上的經(jīng)營期，裝修費自理。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。故要滿足以上招商指標，很大程度上取決于中國酒都溫泉內(nèi)周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用；招商策劃的核心――招商計劃準備：為保障商家利益，要做好細致的準備工作。三、本項目招商運作計劃商業(yè)街項目招商流程：招商目標運作4個月以內(nèi)使招商率達到80%以上，形成旺場的局面。因此，樓梯全為室內(nèi)樓梯，不能對外連通，必須統(tǒng)一招商；而根據(jù)市場需要，該方式不利于招商工作的開展，建議，調(diào)整梯間，將交通流線完善，能適合小商鋪分割的需要?！虡I(yè)街面積統(tǒng)計表及業(yè)態(tài)分布建議編號面積業(yè)態(tài)分布建議編號面積業(yè)態(tài)分布建議A1641特色餐飲B1216棋牌、茶樓A2279吧類B2279吧類A3280吧類B3280吧類A4216特色餐飲B4641超市A5108旅游小商品B5108美容美法、水果店A6351棋牌、茶樓B6351餐飲、小吃A7280餐飲、小吃B7280餐飲、小吃A8108旅游小商品B8108美容美法、水果店A9108旅游小商品B9108干洗店、通訊、藥房A10387餐飲、小吃B10387餐飲、小吃A11426餐飲、小吃B11426餐飲、小吃A12108旅游小商品B12108干洗店、通訊、藥房A13377KTV歌城B13216特色餐飲A14369KTV歌城B14426餐飲、小吃A15426KTV歌城B15369餐飲、小吃A16216KTV歌城B16377特色餐飲為了有利于招商工作的開展，建議采用方案一?！疉14‘‘’‘。‘‘’A16‘‘’‘?！疊14 ‘‘’‘。‘‘’B16 ‘‘’‘?！疉10‘‘’‘?！疉12‘‘’‘?！疊10 ‘‘’‘?！疉8A7A6A5B12 ‘‘’‘?！疊6‘‘’‘?！疉3A2B8‘‘’‘?！疉4A1B3 ‘‘’‘。B4 ‘‘’‘?！虡I(yè)街一層面積統(tǒng)計表及業(yè)態(tài)分布建議