【正文】 可以提供諸如網(wǎng)上游戲，網(wǎng)上視頻點(diǎn)播，網(wǎng)上教育，網(wǎng)上醫(yī)療，網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。交互式管理與服務(wù)，樹立物業(yè)品牌網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實(shí)現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢，投訴，報(bào)修，提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個(gè)家庭，提供更具個(gè)性化的服務(wù)。零距離溝通，有助于營造小區(qū)文化可以實(shí)現(xiàn)住戶與住戶，住戶與物業(yè)管理處間的零距離溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營造小區(qū)特有的文化氛圍。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。二，商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處(一)短期利益——有利于促進(jìn)樓盤銷售1。(八)社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱(九)高速接入internet及其它局域網(wǎng)1，不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。3，中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售，家政服務(wù)等中介服務(wù)。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營運(yùn)資金。(六)社區(qū)電子商務(wù)1，網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。2，遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)，查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪?shí)時(shí)溝通。(三)信息中心小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用，物業(yè)管理，小區(qū)新聞，公告等信息，并可以了解各種時(shí)事新聞。3，IP電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對(duì)方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還可以進(jìn)行可視對(duì)講。再不會(huì)出現(xiàn)三缺一的情況。3，社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)，投訴處理等服務(wù)。一，對(duì)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的新設(shè)想(一)社區(qū)服務(wù)1，網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)，電費(fèi)，氣費(fèi)，管理費(fèi)，社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，蘭州總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的交流和共享有著迫切的需求。(三)完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。(二)設(shè)立健康服務(wù)中心。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：(一)設(shè)立兒童益智中心。 有償服務(wù) 64 項(xiàng)：(圖表略)說明：有償服務(wù)的價(jià)格，以迦南市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及美麗莎居住區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的原則，合理確定，實(shí)施前將報(bào)美麗莎迦南置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。(三)與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。(二)注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。一，服務(wù)思路(一)提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣，食，住，行，用等各方面。美麗莎迦南居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求(或潛在需求)較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(五)加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低運(yùn)行費(fèi)用。(三)嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。四，增收節(jié)支的措施(一)根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動(dòng)，努力增加營業(yè)外收入。(二)美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)(由迦南物業(yè)公司和美麗莎置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定)；(三)日常物業(yè)管理收入測(cè)算(由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算)(四)日常物業(yè)管理支出測(cè)算(同上)三，測(cè)算結(jié)果分析經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下(單位：萬元)：(圖表略)測(cè)算結(jié)果分析：(一)收支盈虧及原因(根據(jù)迦南公司和美麗莎置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析)(二)收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料，物品的經(jīng)營項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。7，美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。5%計(jì)算。月。月；主管2人，1200元/人。3，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：(圖表略)4，管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/人。美麗莎居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略)二，日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算(一)測(cè)算依據(jù)及說明1，迦南市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。一，物業(yè)管理資金的籌措與使用收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及迦南市房地局，物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算提要：每年按收入的15%提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；(四)當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商(或業(yè)委會(huì))審議通過后執(zhí)行。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。(二)在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。三，管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取(一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。4，管理處每三個(gè)月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。2，蘭州市迦南物業(yè)管理有限公司對(duì)美麗莎物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。(二)建立規(guī)范，透明的財(cái)務(wù)體系。二，財(cái)務(wù)管理措施(一)設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及迦南市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。 在銷售過程中，我們擬通過問卷，電話，面談等方式開展2—3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對(duì)物業(yè)管理，會(huì)所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。 在銷售現(xiàn)場(chǎng)，我們將提供迦南物業(yè)的各種宣傳資料，圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會(huì)操表演等，增加銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛；六，協(xié)助舉辦展銷活動(dòng)協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會(huì)，業(yè)主嘉年華及其他慶祝或促銷活動(dòng)；七，開展業(yè)主意見征詢五，提供有形展示 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心；四，提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 美麗莎公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答；三，提供物業(yè)管理培訓(xùn)二，提供物業(yè)管理咨詢?nèi)绫敬瓮稑?biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司應(yīng)在迦南市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就美麗莎的物業(yè)管理與迦南物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度，標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥，工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。為了配合美麗莎的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：一，簽定物業(yè)管理委托合同第二章 配合銷售的措施[甘肅法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有]我們擬在美麗莎的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。二，物業(yè)管理服務(wù)定位根據(jù)樓盤本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售對(duì)象應(yīng)定位為在迦南創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層。一，管理用房的配置面積和要求二，物資裝備計(jì)劃：附表1：美麗莎管理處行政辦公用品(略)附表2：美麗莎管理處維修工具及清潔工具(略)第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾第一章 銷售對(duì)象的定位 一，銷售對(duì)象定位 第三章 資源配置情況提要：1，物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置；2，美麗莎前期開辦費(fèi)人民幣總計(jì)42萬元。在美麗莎物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批品德好，素質(zhì)好，身體好的有志之士充實(shí)到迦南物業(yè)管理人的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)诒敬瓮稑?biāo)中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。三，管理人員的選用辦法收銀員：高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)?？蛻糁恚捍髮Ｒ陨蠈W(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。物業(yè)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。管理處經(jīng)理助理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。第二章 各類人員的素質(zhì)要求，選用辦法和人員編制情況提要：1，人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性；2，樹立管理者就是培訓(xùn)者的觀念；一，管理人員素質(zhì)業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；5。4。2。(圖表略)四、美麗莎管理處外部溝通導(dǎo)向圖(略)外部溝通導(dǎo)向圖說明：1?？蛻糁淼穆氊?zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立管理處與業(yè)主之間的服務(wù)平臺(tái)，處理客戶投訴，并將業(yè)主的需求信息迅速，準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)，檢修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。美麗莎管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。一，(管理模式示意圖略)二，美麗莎管理處組織架構(gòu)描述組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效，一專多能，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。第二部分 項(xiàng)目管理方式第一章 管理模式 垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾回收尚可，求購無門，降低了垃圾回收參與者的積極性。國民環(huán)保意識(shí)有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；2。十二，實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收美麗莎所有物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。 隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修，家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會(huì)綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)后，社區(qū)所形成市場(chǎng)需求十分可觀。在美麗莎共用設(shè)施，設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施，設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。共用設(shè)施，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問題。十，致力于共用設(shè)施，設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)在美麗莎物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對(duì)日常一些已經(jīng)相對(duì)固化的思維方式，服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品。 社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，業(yè)主的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求的要求。通過管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。 強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。另外，根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。為此，在美麗莎的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)，裝修商的選擇，裝修材質(zhì)選購，裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足；另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，游擊隊(duì)四處出沒，裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。 國人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動(dòng)小區(qū)管理水平提高的助力。對(duì)于管理處，我們通過要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目，定期提交管理報(bào)告，組織管理處開放日活動(dòng)，公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；對(duì)于業(yè)委會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會(huì)自治管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。 物業(yè)管理人與居委會(huì)，業(yè)委會(huì)均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力?？傊?隨著IT業(yè)的發(fā)展，美麗莎網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)信息島，從而滿足社會(huì)各界