【正文】 4）樓宇接管資料移交清單5）業(yè)主入住登記表6）業(yè)主家庭情況登記表7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表 39 / 40。第五部分 物業(yè)管理制度（目錄）　為保證對小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫糾正措施報告?！　、填寫意見轉(zhuǎn)呈表　　B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修?！　》抗芊?wù)內(nèi)容：　?。?）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時/天　?。?）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時/天（3）走訪：3次/月，1遍/月　　房管日檢項目：　　　（1）裝修巡視?。?）投訴接待　（3）違章檢查　（4）車輛管理?。?）治安?。?）清潔?。?）綠化?。?）維修?。?）機電設(shè)備　（10）社區(qū)活動（11）員工宿舍?。?2）內(nèi)容巡視房管日檢處理方法：　　?。?）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)戶的反饋意見。15：30－16：30巡視。9：30－11：30跟蹤監(jiān)督。具體管理方式如下： 每天工作安排：上午8：00－8：30處理業(yè)戶申報投訴。（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費，隨手給發(fā)票，收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行?！　≤囕v出崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號。　?。?）當(dāng)司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機臨時停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進入停車場。具體管理方式如下：　　車輛進崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應(yīng)立即走近車輛，向司機立正行舉手禮?！　。?）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅（八）車輛管理對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)?！　。?）除雜草：中耕1遍/季，平時1遍/天，下雨天除外。（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午14：00－16：00殺蟲、補缺、保潔，16：00－18：30澆水。④13：00－17：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍?！　、谏衔?：30將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥?！　∽≌瑓^(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：　?、僭绯?：00－8：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運雜物。（六）清潔管理對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。（5） 保障消防電話的暢通。（3） 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。（5） 隊長負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對工作提出改進方法及注意事項。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。（6） 在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。（4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（2） 維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。４、門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（2） 保安隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。（3） 保安經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)檢查和考評３、保安員軍事培訓(xùn)通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。（1） 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。（3） 保安經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。（1） 保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 維修組：負(fù)責(zé)機電設(shè)施，設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄。（4） 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。（2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運行。 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)戶生命財產(chǎn)安全。（2） 工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機電設(shè)備操作。（4） 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。（2） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（三）消防管理 中控室設(shè)備運行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （4） 管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 （2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 （二）給排水設(shè)備及水景管理 給排水設(shè)備及水景運行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 應(yīng)急分隊工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（3） 保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。（1） 管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。（3） 管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。（1） 客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。（5） 管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費進行審核。（3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好各項費用的催繳工作。（1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。（3） 管理處負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。（1） 管理處負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。（1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報修，并傳達至工程部。（3） 總公司實施不定期巡檢。（1） 管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。三、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)戶確認(rèn)后，管理處開據(jù)物品出門條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實際登記放行手續(xù)。對裝修、搬運人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對他們的活動范圍進行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。保安員管理引入輪換制和淘汰制，由公司保安管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對服役一年的保安員，進行輪換上崗，在年終考評中，實行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。（四） 入住期治安管理　　　　　 保安隊伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。對違章裝修并無視一切的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。業(yè)戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。我們將通過建筑監(jiān)管機關(guān)——城市建筑督查大隊，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取其他方法，制止違章裝修施工。（3） 行政手段。（2） 經(jīng)濟手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時內(nèi)，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。業(yè)戶裝修實施袋裝化，指定地點投放，確保小區(qū)綠化完好。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點，維護好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。管理處專門設(shè)置有裝修檢查組，對業(yè)戶裝修進行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。（3） 裝修材料符合防火規(guī)定。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。裝修審批重點如下：（1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費裝修咨詢、裝修設(shè)計服務(wù)。（3） 提供有償上門維修服務(wù)項目。（2） 提前與供電局、自來水公司、電信部門、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。我們采取的便利措施是：（1） 設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。；鑰匙交接、建檔1. 簽署《房屋驗收交接確認(rèn)單》、《收樓承諾書》；2. 房屋鑰匙交接；3. 建立業(yè)戶檔案。1. 綜合物業(yè)管理費；2. 水電周轉(zhuǎn)金；3. 其它代收費用（如二次裝修垃圾清運費）。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、入住裝修階段的管理（一）根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商在交房時，出具交房（入伙）通知單才能辦理交房手續(xù) 辦理入住手續(xù)流程業(yè)主接房1. 《交房通知單》；2. 產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對原件；3. 若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對原件。（二） 做好驗收接管工作在管理公司對「 」充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。利用「 」業(yè)戶講座提前對業(yè)戶裝修管理進行宣傳為了更好地實施將來對「 」的管理，我們把對業(yè)戶的宣傳作為前期介入的一項重要工作。一、前期介入階段的管理（一） 介入、合理規(guī)劃針對小區(qū)實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合「 」的實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。實行公司、管理處層層承諾，對裝修管理人員績效實行獎勵與懲罰相結(jié)合的管理方式，對業(yè)戶裝修實施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。第四部分 日常物業(yè)管理運作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段，針對「 」的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、日常管理運作階段三個部分組成。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率