【正文】 ℃，極端最低氣溫16℃，極端最高氣溫43℃，夏季盛行東南風，冬季多偏北風，平均風速3m/s左右，最大風速20m/s左右，最大凍土深度27cm左右，全年無霜期217天。在太陽輻射、地形、大氣環(huán)流等因子的共同作用下，形成了冷暖適中、四季分明、雨熱同期、干冷同季、災害天氣頻繁等特征。工程環(huán)境條件較好，適宜進行工程建設。地形地貌擬建場地位于滎陽市，場地地貌單一，地貌單元屬山前沖洪積波狀平原。國家正在建設的以鄭州為中心的高速鐵路客運線，工程完工后，鄭州至上海、北京、武漢、西安運行時間均不超過3小時，并且鄭州西客站就在滎陽市豫龍鎮(zhèn)槐西村西段設立。滎陽憑借境內的鄭州繞城高速公路與連霍高速、京港澳高速、鄭少洛高速、107國道相互聯(lián)通，出行運輸十分方便。滎陽新城區(qū)通過五條道路與鄭州市區(qū)實現(xiàn)路網(wǎng)全面對接。表41：安置區(qū)建設規(guī)模序號項目名稱單位數(shù)量1總用地面積m23126632地塊面積m22992673總建筑面積m29434034地上總建筑面積m2732444（1）住宅建筑面積m2670432（2）商業(yè)建筑面積m248713（3）其他配套公用建筑面積m2132995地下總建筑面積m22109596地下停車位個5345表42：配套開發(fā)用地建設規(guī)模序號項目名稱單位數(shù)量1總用地面積m27759542地塊面積m26912753總建筑面積m231404614地上總建筑面積m22595406（1）住宅建筑面積m21307898（2）商業(yè)建筑面積m21148579（3）其他配套公用建筑面積m21389295地下總建筑面積m25450556地下停車位個155735 建設條件滎陽位于鄭州西15公里，是河南省距省會最近的縣級市，隴海鐵路、310國道、連霍高速、鄭州繞城高速橫貫全境，形成鐵路、公路、航空立體交通網(wǎng)絡。本項目擬建于鄭州滎陽市豫龍鎮(zhèn)，具體地址位于滎陽市東城區(qū)滎澤大道以東、站南路以南、桃賈路以西、索河路以北區(qū)域，項目總用地面積1088617平方米（），安置區(qū)總用地面積總用地面積312663平方米（），配套開發(fā)用地總用地面積775954平方米（）。項目選址選擇應對建設條件、經(jīng)濟、社會、人文、環(huán)境保護等各種因素進行深入的調查研究，并應對其進行多方案技術經(jīng)濟比較，擇優(yōu)確定。充分考慮選址范圍內的工程地質及水文地質條件。周圍具有良好的交通條件，能夠滿足城鎮(zhèn)居民相對密集的人流、車流的要求。項目建設應符合當?shù)爻鞘杏嘘P基地綠化面積指標的規(guī)定。威脅分析——T 宏觀經(jīng)濟增速放緩。（2）南水北調景觀廊道及項目地塊東南角人工湖的規(guī)劃建設對項目建設是利好的。（3）項目區(qū)域優(yōu)勢資源基本屬于規(guī)劃階段，短時間內無法形成。劣勢分析——W（1）現(xiàn)階段項目地塊位置相對配套較少，短時間內區(qū)域無法形成居住區(qū)域氛圍。（2）項目區(qū)綠化率較高，居住氛圍及環(huán)境優(yōu)越；（3）項目交通優(yōu)勢顯著，距鄭州市西四環(huán)路只有十幾分鐘的路程，規(guī)劃的地鐵15號線途經(jīng)項目西側。隨著鄭州滎陽市城市化進程不斷加快，城市建設快速發(fā)展，城市建設的大投入、大發(fā)展不但能完善城市功能，拓寬城市空間帶來機遇，而且也必將為鄭州滎陽市房地產業(yè)帶來更多發(fā)展機遇。與東部沿海省份相比，河南在體制、政策方面的差距逐步縮小，區(qū)位、資源、市場及要素成本優(yōu)勢不斷上升，在承接國內外產業(yè)轉移方面具有越來越明顯的優(yōu)勢。通過調研，該區(qū)域銷售價格在2013年保守預計為：高層約在53005800元/平米，多層洋房約在63007000元，商鋪售價約在14000元/平米。許多房地產企業(yè)已經(jīng)有計劃地參與到各組團建設中，集生態(tài)、歷史文化、旅游、度假、居住、投資為一體房產價值鏈正在各縣(市)區(qū)逐漸形成。（8）縣區(qū)房地產市場大有可為。隨著萬科、金地等一線房企進入鄭州，國內品牌地產商進入鄭州的步伐將加快，2013年鄭州房地產市場的競爭將更加激烈。同時，前兩年集中開工建設的保障性住房將陸續(xù)進入分配使用階段，保障房入市后的監(jiān)管以及分配工作將會進一步加強。（6）保障房建設與供應進入新階段。租賃方面，由于租金上漲的慣性，2013年房屋租賃價格仍有上漲動力和空間。（5）二手房交易與租賃市場平穩(wěn)。一方面，人們對調控的認識發(fā)生了變化，此前人們認為調控就是為了把房價打壓下去，而現(xiàn)在，大家已經(jīng)認識到調控是為了讓市場保持長期平穩(wěn)發(fā)展，購房置業(yè)更趨理性。同時，伴隨著改善型需求帶來的購買力，未來鄭州樓市將會呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進的局面。（3）市場銷售維持穩(wěn)定。（2）市場投放速度放緩。2012年，開發(fā)企業(yè)取得不錯的銷售業(yè)績，多數(shù)房企對2013年市場預期樂觀，投資信心增強，準備擴大投資，增加土地儲備，加大房地產市場投放力度。同時，鄭州都市區(qū)建設和新型城鎮(zhèn)化建設，以及人口急劇增加、消費能力提高、家庭人口小型化等，都為房地產業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。（4）地域環(huán)境2012年11月17日，《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》正式獲得國務院批復，為河南發(fā)展開辟了廣闊的前景。因此，在房企資金鏈有所好轉的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產行業(yè)帶來利好。未來隨著調控政策的持續(xù)，將進一步促進房地產市場的理性回歸。另一方面，受國際金融危機的影響，國內小微企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展遭遇困難，利潤水平顯著下降，企業(yè)經(jīng)營收入和個人收入的減少，影響到其對房地產產品的需求。2013年鄭州房地產市場面臨的環(huán)境（1）經(jīng)濟環(huán)境城鎮(zhèn)化是擴大內需的最大潛力，是未來發(fā)展的巨大動力，將給房地產業(yè)帶來新機遇。2012年，全市保障性住房開工建設51999套，%。同比增長29%；，%；其中，%；，%。房屋抵押完成情況。房屋租賃價格總體呈上升趨勢。房屋租賃情況。%；其中，%。2012年，%；其中，%。市區(qū)商品房銷售均價為7624元/平方米，其中，商品住房銷售均價為6546元/平方米，%，%。全市商品房銷售均價為6618元/平方米；其中，商品住房銷售均價為5726元/平方米。商品房銷售情況。2012年，%；其中，%。據(jù)市統(tǒng)計局初步統(tǒng)計，2012年，全市累計完成房地產開發(fā)投資1095億元，%；商品房新開工面積2169萬平方米，%；，%。預計2013年投資增速將在10%~12%，新開工增速恢復至5%左右正增長，銷售增速仍將維持9%~10%水平。全國房價環(huán)比穩(wěn)定，但一線城市漲幅大：12月單月商品房售價為5577元/平米，%，環(huán)比持平；從12月70個大中城市房價數(shù)據(jù)來看，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)目較11月增加1個至54個，%，較為溫和，%，為近兩年來的高點，廣州和北京在環(huán)比漲幅前五之列； 2013年房價仍將維持結構性上漲的趨勢，供應量少、需求旺盛的一二線城市房價上漲壓力較大。進入１１月份以后，一些城市土地供應放量明顯，市場競爭強度有所增加，呈現(xiàn)回暖跡象；一些地方集中推出一些優(yōu)質地塊，部分房企由于住宅銷售量情況比較好，補庫存意愿強烈，開始主動拿地，一些地塊面積較大；個別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地現(xiàn)象，個別拿地企業(yè)沒有按時開發(fā)并出現(xiàn)拖欠地價款現(xiàn)象。％。上半年流標流拍較多，土地供應偏少，同比減少15％，％；下半年各地加大供應力度，供地同比降幅逐月收窄。全國房地產市場運營情況（1）2012年全國土地市場運行情況國土資源部2012年12月18日通報數(shù)據(jù)顯示，2012年全國土地市場整體仍處在低位，基本面保持平穩(wěn)，地價保持基本穩(wěn)定。2013年要深入學習和全面貫徹落實黨的十八大精神，堅持以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發(fā)展觀為指導，緊緊圍繞主題主線，以提高經(jīng)濟增長質量和效益為中心，穩(wěn)中求進，開拓創(chuàng)新，扎實開局，進一步深化改革開放，進一步強化創(chuàng)新驅動，加強和改善宏觀調控，積極擴大國內需求，加大經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調整力度，著力保障和改善民生，增強經(jīng)濟發(fā)展的內生活力和動力，保持物價總水平基本穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。轉變經(jīng)濟發(fā)展方式有新進展，科技創(chuàng)新有新成績，改革開放有新突破，改善民生有新成效。743 市場預測2012年以來，面對日趨嚴峻的國際經(jīng)濟形勢和國內改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務，黨中央、國務院團結帶領全黨全國各族人民，堅持以科學發(fā)展為主題，以加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進的工作總基調，及時加強和改善宏觀調控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，經(jīng)濟社會發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的良好態(tài)勢。綜上所述，項目的推進實施，對于加快房地產健康、穩(wěn)步發(fā)展，構建和諧社會、提升地方政府形象，拉動該地區(qū)經(jīng)濟、促進地塊增值、推進基礎設施建設、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用。充分利用農村社區(qū)文化站（室）、村民學校、綠色網(wǎng)吧、圖書閱覽室等文化設施，通過“文化三下鄉(xiāng)”、舉辦社區(qū)文化藝術節(jié)、創(chuàng)建學習型家庭、舉辦健康講座等活動載體，滿足社區(qū)居民求知、求樂、求健康的精神文化需求。（4）著力推進公共文化教育服務體系建設。同時，全市加大了科技創(chuàng)安力度，按照平安小區(qū)的建設標準，完善社區(qū)保安設施，在農村全面推行“家庭小技防”。整合綜治、社區(qū)（村）警務、治保、調解、外來人員管理力量，建立了“五位一體”鄉(xiāng)鎮(zhèn)治安管理模式，農村每個社區(qū)都成立了警務室，加強社會治安綜合治理。建立了城鄉(xiāng)一體化的三級幫扶體系，落實幫扶對象，為困難群體提供有力的幫助。在社區(qū)公共衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務體系建設方面，按照全市總體規(guī)劃，合理布局公共衛(wèi)生服務機構。（2）著力推進社會保障體系建設。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了勞動就業(yè)管理所，在社區(qū)建立再就業(yè)服務中心（站）。按照“社區(qū)居民需要什么，就發(fā)展什么項目”的要求，重點發(fā)展家政便民、安全保衛(wèi)、中介信息、文化娛樂、健身休閑，以及對弱勢群體的幫扶解困服務、對老弱病殘的關愛服務、方便居民辦事的告知服務等。完善公共服務體系，拓展社區(qū)服務功能（1）著力推進便民服務體系建設。在全省率先提出了每個社區(qū)辦公、服務用房不低于500平方米的標準。根據(jù)動遷小區(qū)規(guī)模、人員結構狀況，規(guī)劃建設集文化娛樂、餐飲、美發(fā)、洗浴等功能于一體的鄰里中心或商業(yè)街區(qū)。為達到管理、服務最優(yōu)化，合理確定社區(qū)規(guī)模。一是高起點規(guī)劃。本項目是為了適應形勢發(fā)展的需要，是擴大內需增加農村投資的重大舉措，在引導農民增加生活消費、加強農村基礎設施建設的同時，啟動農村新居建設是擴大投資的一大重點，對拉動經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。大力開展農村社區(qū)建設，有利于不斷滿足農村居民日益增長的物質文化生活需要，加快實現(xiàn)建設富裕文明和諧新農村的奮斗目標；有利于搭建推進社會主義新農村建設的有效平臺，把建設社會主義新農村的各項政策措施落實到農村基層，引導社會公共服務向農村延伸，調動群眾和社會力量參與社會主義新農村建設的積極性，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展；有利于進一步深化農村基層民主政治建設，動員村民積極參與村民自治的各項事務，完善民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督的村民自治機制，保障村民群眾的民主權利；有利于協(xié)調農村各種利益關系，化解農村社會矛盾。改革開放以來，我國農村經(jīng)濟快速發(fā)展，農民生活水平顯著提高，村黨組織領導的充滿活力的村民自治機制初步形成，各項社會事業(yè)長足進步。五是積極推進社會事業(yè)發(fā)展。妥善安置失地農民就業(yè)，開展針對性、實用性的職業(yè)技能培訓。創(chuàng)新管理機制，提高服務意識，強化管理和服務措施，全力構建城市管理機制，建立完善的城市管理和綜合服務體系。建設一批公共生態(tài)設施，打造一片生態(tài)綠地網(wǎng)絡，塑造一些城市公園，構筑人工景觀與自然生態(tài)景觀和諧共生、“林、水、城”相互交融的生態(tài)環(huán)境。加速城市公用設施建設，圍繞不同組團和重大項目，加快供水、排水、供電、供氣等市政基礎設施的建設速度，建成設施完備、功能良好、布局合理的城市配套設施系統(tǒng)。把滎陽建成人文和諧的宜居新城在加城市建設的進程中，堅持低碳發(fā)展，注重生態(tài)環(huán)境保護，增強環(huán)境發(fā)展承載能力，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展環(huán)境，建設生態(tài)宜居新型城區(qū)。五組團：核心組團，重點發(fā)展行政文化、商務辦公等產業(yè)；滎陽組團重點發(fā)展，商貿文化、醫(yī)療休閑等產業(yè)；通用航空組團，重點發(fā)展通用航空物流產業(yè)；新型材料產業(yè)組團，重點發(fā)展新型材料、物流等產業(yè)；上街組團，圍繞通用航空發(fā)展商務、物流等配套產業(yè)、裝備制造業(yè)和職業(yè)教育產業(yè)。城市空間結構形成一帶、兩軸、五組團，一主、五副、多中心。鄭上新區(qū)功能定位：鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)配套功能區(qū)、鄭洛工業(yè)走廊重要先進制造業(yè)基地之一、黃河文明重要展示區(qū)、鄭州都市區(qū)核心區(qū)以通用航空、新材料、健康運動休閑為主的現(xiàn)代產業(yè)組團、鄭州主城區(qū)西部生態(tài)屏障。合理布局高速公路、鐵路、輕軌、干線公路、城市道路等交通方式，構建環(huán)型放射狀的綜合交通網(wǎng)絡。 發(fā)揮獨特的自然山水優(yōu)勢，精心打造鄭州省會西花園 按照中原經(jīng)濟區(qū)和鄭州都市區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃，滎陽作為鄭洛工業(yè)走廊上的重要節(jié)點城市、鄭州都市區(qū)兩翼發(fā)展布局中鄭西新區(qū)的重要組成部分，是加快推進新區(qū)建設，推動鄭州西部經(jīng)濟社會快速發(fā)展的先行先試區(qū)。根據(jù)部署，滎陽市將加快合村并城步伐，將全區(qū)282個行政村改造為60個城市社區(qū)，率先實現(xiàn)全域城市化，讓被征地農民實現(xiàn)充分就業(yè)、致富發(fā)展，享受和城市居民一樣的生活環(huán)境、一樣的政策待遇，逐步實現(xiàn)居住環(huán)境城市化、公共服務城市化、就業(yè)結構城市化和消費方式城市化。根據(jù)《滎陽市城市總體規(guī)劃（20082020年）》，提出發(fā)展目標為：以中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略和鄭州市發(fā)展目標為指導，把滎陽建設成為鄭汴洛產業(yè)帶上的重要工業(yè)節(jié)點城市，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的工貿型城市。城市規(guī)劃區(qū)范圍為：西起上街區(qū)界，東至鄭州市區(qū)界，北界連霍高速，南至規(guī)劃鄭洛快速通道（以村界為準），總面積約230平方公里。產品質量標準化與質量工藝化是我國房地產業(yè)必經(jīng)之路。2013年房地產業(yè)的產品標準化會有四點突破：（1）房地產業(yè)的產品標準化；（2）房地產業(yè)產品工藝化；（3）房地產業(yè)配套產品標準化；（4）房地產業(yè)配套產品工藝化。統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)說明了市場在成交量和房價變動方面的反轉，表現(xiàn)出全國的房地產市場已經(jīng)徹底回暖；在去