【正文】 3 章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件. 建設(shè)規(guī)模本項目擬在占地面積 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 40%,總建筑面積為 57733 平方米（其中住宅面積 40507 平方米，商鋪面積 7542 平方米，地下停車場面積 8908 平方米，公共設(shè)施配套面積 306 平方米） 。一般來說住宅產(chǎn)品銷售到了尾聲，改進的可能性可以說是微乎其微，因此較多的采用重新定義市場的方式。第三種方法：重新定義市場改進產(chǎn)品尾貨的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶、同時在可能的情況下對產(chǎn)品進行改進也是一個值得借鑒的好方法。第一種方法：調(diào)整價格一般情況下貨尾是一些朝向較差樓層較為不理想的單位，這時采用降價促銷是最常用的一種方法。地產(chǎn)界通常所說的尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率 7 成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。根據(jù)市場的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項目在客戶心目中的新鮮感。二、持續(xù)期銷售策略開盤后，首期推售工作完成，緊接下來的是中期推廣，中期銷售是成交量最大的時期，采用密度較大的電視廣告、報紙廣告、戶外廣告與媒體炒作維持市場形象與熱度。目的：利用餐酒會作為一個契機，將本項目高素質(zhì)的產(chǎn)品推介給特定的目標客戶，皆機擴大本項目的知名度與美譽度，打開銷售的人脈鏈。公關(guān)活動活動：白領(lǐng)精英酒會時間：待定地點：項目所在地對象：項目附近大型企業(yè)的高級管理層、過去積累對本項目有意向的客戶。凡在內(nèi)部認購期間，越早下誠意金可獲得較大的額外折扣，反之折扣越小。一來解決了項目為業(yè)主的交通問題，二來有了項目的流動廣告，三來可接載看樓人士，增加了客流量。本項目將確定以下推廣策略：一、入市推廣策略在市區(qū)設(shè)立展覽場地由于本項目的檔次定位為高檔白領(lǐng)社區(qū)，因此有必要在市區(qū)人流密集的白領(lǐng)消費高檔商場或酒店設(shè)立臨時展覽中心，并有專職看耬車，方便興趣客戶參觀項目現(xiàn)場。. 營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。隨著永州房地產(chǎn)市場逐步升溫，房地產(chǎn)品質(zhì)的不斷改善，房價也開始高速率，大幅度升高，基本上是穩(wěn)升不降。富臨錦江 2800香河城 3000江南國際數(shù)碼成 3600皇家帝王廣場 3300印象巴厘 2800河?xùn)|板塊瀟湘國際廣場 2700舜德花園 2600金水灣城市廣場 3300瀟湘國際花城 1880舜皇新城 1618園丁山莊 2600星城觀天下 2600華興戶型面積：兩房面積在 90—110㎡的戶型，由于總價較低，基本能滿足居家需求，銷售情況最好；三房面積在 110—155㎡之間，主要是以 130—140㎡左右為主，此類戶型是市場上的主流戶型；四房由于總價較高，市場需求一般等因素，銷售速度較慢。富臨錦江 90香河城 100/158江南國際數(shù)碼城皇家地王廣場 153華源府第 119印象巴厘 134金盾大廈 155永和家園 133瀟湘國際廣場 116河?xùn)|板塊星城花園 124河西板塊主力戶型分析板塊 項目名稱 主力面積（㎡）博林經(jīng)典 舜德花園 141金水灣城市廣場 50水岸麗都 面積區(qū)間：62—143瀟湘國際花城 131舜皇新城 面積區(qū)間為 85—143園丁山莊 110—130 左右星城觀天下 105—130華興銷售量瑞天?一品江山商住小區(qū)公寓 180 套，總建筑面積 40507㎡，可銷售額約 億；商業(yè)旺鋪 7542㎡，除去以鋪換鋪的商鋪面積，可銷售面積為 ㎡，可銷售額約 3600 萬；地下停車場 8908㎡，設(shè)計車位 212 個，按 5 萬/個均價，可銷售額約1060 萬；合計銷售額約 億元。④ 四類客戶：各下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對瑞天?一品江山商住小區(qū)的銷售也將起到很大的促進作用。③ 三類客戶：冷水灘在外地成功人士目前整個冷水灘，超高層高檔公寓罕有，對于在外工作的冷水灘籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的高檔小區(qū)，作為冷水灘新崛起的臨江地標性建筑，瑞天?一品江山商住小區(qū)無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。這部分客戶為項目的主要客戶群。消費者越來越對小區(qū)的品質(zhì)給予關(guān)注，永州市民不再滿足只是為了住房而買房的消費模式，已經(jīng)進入對生活品質(zhì)追求的階段。同時，隨著二次置業(yè)群的增加和消費者對樓市理性認識的加強，項目的升值潛力將越來越被消費者關(guān)注。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處冷水灘區(qū)河?xùn)|沿江路，人口眾多，交通發(fā)達，項目將利用其良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在冷水灘新城開發(fā)區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范公寓，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造冷水灘高品質(zhì)、高標準、不可復(fù)制的超高層標志性建筑城市名片，使得高檔次公寓成為冷水灘人民追求高品質(zhì)生活的時尚。對冷水灘房價的未來走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 2500 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以未來樓市房價依然有一定的上漲空間。項目的投資規(guī)劃更理性，產(chǎn)品在戶型功能細節(jié)，性價比方面更趨合理，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾進一步緩解。② 冷水灘未來樓市走勢目前冷水灘區(qū)市政配套不斷完善，經(jīng)濟快速發(fā)展，這將促進今后房地產(chǎn)發(fā)展的格局形成，因此未來市場競爭更多的集中體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的提升上。冷水灘區(qū)正處于新型工業(yè)化、新型城市化加速提升階段，每年有大批的農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生強大的剛性住房需求。（3）土地市場的傳導(dǎo)效應(yīng)，由于開發(fā)商的拿地成本不斷提高，通過土地的成交價可以看出，永州的地價上漲的幅度比較大，速度也比較快，相對比房價的上漲幅度和速度都要大很多，這最終都會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，通過房價體現(xiàn)出來。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會通過一些措施促進資金回籠，擴展融資渠道，增強資金實力，維持投資的平穩(wěn)性，保證商品房市場投放能力的后續(xù)增長。2022 年冷水灘樓市分析① 冷水灘房地產(chǎn)市場走勢 （1）2022 年，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控會依然持續(xù)，冷水灘區(qū)房地產(chǎn)市場會繼續(xù)保持健康有序平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。3) 建筑風(fēng)格：河?xùn)|/河西/鳳凰園主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主?？蛻魳?gòu)成：工業(yè)園內(nèi)工作人員、周邊縣城購買者、公務(wù)員冷水灘房地產(chǎn)市場建筑規(guī)劃分析：近幾年冷水灘各版塊樓盤建筑規(guī)劃分析如下：總結(jié)如下：1) 項目規(guī)模：河?xùn)|房產(chǎn)區(qū)域整體規(guī)模很大，產(chǎn)品種類趨向多元化；河西規(guī)模較大，但同質(zhì)化現(xiàn)象較多；鳳凰園普遍規(guī)模較小，而且分布不集中，較零散。主要代表樓盤：江南幸福里、城市榮域、世博美域、綠景美城、貴族陽光、銀?；▓@、西城麗景、城市綠島、紫金大邸、麗都桃源。主要特征：本區(qū)域的房產(chǎn)以多層居首，有零星小高層點綴，高層建筑相對稀缺?？蛻魳?gòu)成：城區(qū)居民、周邊縣城購買者、工薪階層、教師、在外務(wù)工人員3) 鳳凰園板塊鳳凰園是冷水灘區(qū)的工業(yè)中心，人口相對集中，交通方便。代表樓盤有：博林經(jīng)典、慧谷國際公寓、舜德花園、西城香山、金水灣城市廣場、中聯(lián)國際廣場、水岸麗都、瀟湘國際花城、舜皇新城、園丁山莊、西南花園、星城觀天下、華興世紀城、創(chuàng)發(fā)城。主要特征：該區(qū)域樓盤以多層建筑居多，小高層和高層樓也逐漸增多。該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，存在環(huán)境污染的隱患?？蛻魳?gòu)成：城區(qū)居民、工薪階層、公務(wù)員、醫(yī)生、周邊縣城購買者2) 河西板塊（零陵路/新火車站）河西板塊是冷水灘的核心商業(yè)圈。代表樓盤有：南華?富臨錦江、塞納河畔、恒景苑、香河城、江南國際數(shù)碼城、皇家地王廣場、華源府第、豐澤家園、印象巴厘、東城明珠、金盾大廈、永和家園、瀟湘國際廣場、理想城、星城花園。主要特征：依托新行政中心的確立，房地產(chǎn)項目劇增，集中分布，檔次相對其他區(qū)域要高。1) 河?xùn)|板塊（沿江東路/育才路）河?xùn)|板塊為永州市的政治、文化中心，公共設(shè)施配套齊全，交通方便，人居環(huán)境好，目前市場認知度較高，經(jīng)過近年來的開發(fā)，可擴張的范圍有限。竣工經(jīng)濟適用房投資 億元。房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；竣工面積 萬平方米，增長 %。房地產(chǎn)市場日趨活躍。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 ，增長 %。固定資產(chǎn)投資較快增長。全年施工項目 87 個。建筑業(yè)健康發(fā)展。其中，國有企業(yè)增長 %，外商及港澳臺投資企業(yè)增長 %，股份制企業(yè)增長 %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達 776 家，凈增 117 家。工業(yè)經(jīng)濟增幅較快。全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為%。農(nóng)村居民人均生活消費支出 3951 元，增長 %。全市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 9945 元，增長 %。全市農(nóng)村居民人均純收入 5061 元，增長 15%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15041 元，增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。此外，房產(chǎn)稅改革取得新突破。行政措施上，限購嚴厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴大，各地方政府出臺年度房價控制目標，實行考核問責(zé)制，差別化信貸更加嚴厲。2022 年房地產(chǎn)市場調(diào)控為 2022 年調(diào)控的延續(xù)和深化。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速減緩，比上年增速回落 %。人口總量低速增長，城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村。2022 年末，中國大陸總?cè)丝?包括 31 個省、自治區(qū)、直轄市和中國人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣省以及海外華僑人數(shù))134735 萬人，比上年末增加 644 萬人。第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 471564 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。冷水灘區(qū)房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨激烈，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及永州的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。一品江山商住小區(qū)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。以加快招商引資力度，加快冷水灘城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進當?shù)亟?jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。 （其中住宅面積 40507 平方米，商鋪面積 7542 平方米，地下停車場面積 8908 平方米，公共設(shè)施配套面積 306 平方米） 。. 項目建設(shè)地點本項目擬建于冷水灘區(qū)沿江東路與雙洲北路交匯處（原冷水灘區(qū)發(fā)改委宿舍）. 項目概況瑞天一品江山商住小區(qū)項目. 項目建設(shè)單位單位名稱：永州市瑞天置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(自然人獨資)注冊資金：人民幣 800 萬元單位住所：湖南省永州市冷水灘區(qū)梅灣路（市建委）業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。永州市瑞天置業(yè)有限公司瑞天一品江山商住小區(qū)項目可行性研究報告 陜西德誠工程咨詢有限公司2022 年 3 月目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................1. 項目名稱 ..................................................................................................................................1. 項目建設(shè)單位 ..........................................................................................................................1. 項目建設(shè)地點 ..........................................................................................................................1. 項目概況 ..................................................................................................................................1. 編制單位 ..................................................................................................................................2. 可行性研究報告編制依據(jù)和范圍 ..........................................................................................2. 研究結(jié)論與建議 ......................