【正文】 ——線條表現(xiàn)以直線為主。立面主要材質(zhì)以大幅落地鋼化玻璃，不銹鋼構(gòu)架及鋁質(zhì)扣板為主。并可成為項(xiàng)目新增的附加值賣點(diǎn)，輿論新聞炒作的題材，年青人談?wù)摰脑掝}。營(yíng)造與別不同，獨(dú)具個(gè)性的設(shè)計(jì)。價(jià)：均價(jià)41560元/m2六、建筑設(shè)計(jì)建議結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。價(jià)：50元/m2售84233080租價(jià)：二層21017元/m2萬(wàn)樂(lè)居發(fā)展商：廣州市前進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：廣州市進(jìn)一物業(yè)代理有限公司地理位置：廣州市前進(jìn)路推售范圍：3層104個(gè)鋪位管理費(fèi)：實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)胚施工進(jìn)度：2003年5月交交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來(lái)規(guī)劃情況：/已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：84232980價(jià)：88元/m2售.月實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)胚施工進(jìn)度：一期：2002年5月1日，二期：2002年底交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來(lái)規(guī)劃情況：已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：/租價(jià)：一層1210026000元/m2，二層794015900元/m2洪德女人街發(fā)展商：廣州洪德置業(yè)有限公司代理商：民生物業(yè)通地理位置：洪德路165號(hào)推售范圍：管理費(fèi)：8元/價(jià)：/售.月實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)胚施工進(jìn)度：/交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來(lái)規(guī)劃情況：約20000m2，其中一、二、三層銷售已進(jìn)駐名店：/銷售熱線：/租m2南北廣場(chǎng)發(fā)展商：廣州市南北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：經(jīng)緯物業(yè)地理位置：寶崗大道中（海珠區(qū)政府對(duì)面）推售范圍：寶崗大道180米臨街現(xiàn)鋪管理費(fèi)：12元/價(jià)：120/84262822租負(fù)二層：PANKING一層：、豪柏鉆石、名店城二至三層：家樂(lè)福、麥當(dāng)勞四層：萬(wàn)國(guó)皇朝家居中心五層：史努比樂(lè)園餐廳六層：美食城銷售熱線：84262833場(chǎng)發(fā)展商：廣州市藍(lán)田基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商：自銷地理位置：廣州市江南大道中133號(hào)（前進(jìn)路40號(hào)）推售范圍：五樓商鋪管理費(fèi)：38/國(guó)已進(jìn)駐名店：麥當(dāng)勞、屈臣氏規(guī)劃情況：負(fù)一層僅一、二層商鋪交通情況：地鐵出口，距離公交車站幾十米銷售噱頭：“地鐵一響，黃金萬(wàn)兩”銷售熱線：84252205線發(fā)展商：廣州市南偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：廣州市中地行房產(chǎn)代理有限公司地理位置：廣州市江南大道中73號(hào)占地面積：11547平方米總建筑面積：82520平方米商場(chǎng)面積：12000平方米推售范圍：三層商鋪管理費(fèi)：38/色復(fù)合木地板，獨(dú)立電表配開(kāi)關(guān)插座。m2實(shí)用率：%、二層50%（其余和二層一樣）裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻大燈箱招牌，大型廣告櫥窗配宣傳廣告。34000085最高價(jià)：5萬(wàn)元/m2最低價(jià)：8000元/五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5．1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析海逸花園首層商鋪發(fā)展商：廣州市南聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商：美好置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置：廣州市海珠區(qū)江南大道中110號(hào)經(jīng)營(yíng)總面積：首層面積：3750平方米推售范圍：首期第一層商鋪管理費(fèi)：30元/m2實(shí)用率：%裝修標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)胚施工進(jìn)度：已封頂交鋪時(shí)間：2003年6月已經(jīng)進(jìn)駐名店：暫未定規(guī)劃情況：首四層商鋪交通情況：幾十米處有個(gè)江南大道中站，幾十條公交車線，距離地鐵站不到200米。這一決定一定要在投資之前做出判斷。如果沒(méi)有組建什么商業(yè)管理公司，則要防止該物業(yè)一售完，開(kāi)發(fā)商會(huì)溜之大吉。從商業(yè)物業(yè)租售情況可以看出，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)本身商業(yè)價(jià)值的信心情況。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商介紹，他們對(duì)大型商業(yè)的管理都十分重視，為了實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對(duì)大型商場(chǎng)的管理胸有成竹。再有發(fā)展前景的商鋪，如果沒(méi)有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。從發(fā)展前景看，當(dāng)今的開(kāi)發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建項(xiàng)目時(shí)，已充分考慮到未來(lái)商業(yè)格局變化及發(fā)展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂(lè)觀。從前期市場(chǎng)看，主要在推的商鋪物業(yè)，天河區(qū)有中泰國(guó)際廣場(chǎng)，東山區(qū)有新裕大廈、越秀區(qū)有廣百新翼，荔灣區(qū)有康王商業(yè)城、恒寶華庭、名匯商業(yè)大廈、南方名酒交易中心，海珠區(qū)有萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、百利廣場(chǎng)、南北廣場(chǎng)、海珠書城、海珠城廣場(chǎng)等大型商業(yè)物業(yè)（具體分析詳見(jiàn)列表，下同）。一位十分內(nèi)行的商鋪投資者說(shuō)，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的發(fā)展情況，天河城廣場(chǎng)起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展規(guī)劃決定了其發(fā)展前景。怎么識(shí)別商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)？投資者可使用以下三大武器———現(xiàn)在傳統(tǒng)商鋪與現(xiàn)代商場(chǎng)共存，投資商鋪有不少風(fēng)險(xiǎn)，不小心就會(huì)掉進(jìn)投資陷阱。價(jià)：2000040000元/m2。售工程進(jìn)度：正在裝修開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年8月31日推廣主題：環(huán)球旅游式地鐵商城（設(shè)美國(guó)、中國(guó)、澳洲、法國(guó)、意大）售粗略計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)約為樓價(jià)的48%。工程進(jìn)度：現(xiàn)樓開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年春節(jié)推廣措施：返租計(jì)劃（返還四年租金。開(kāi)業(yè)時(shí)間：2001年12月18日推廣主題：國(guó)際口岸物業(yè)典范推廣措施：統(tǒng)一出租計(jì)劃在樓價(jià)中一次性扣除樓價(jià)的30%（作為統(tǒng)一出租四年的租金），買家沒(méi)有四年的商鋪使用權(quán)。3．2中泰國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展商：廣州市天啟房地產(chǎn)有限公司地理位置：廣州火車東站西側(cè)商場(chǎng)規(guī)模：約100000m2，其中一至四層銷售。買家擁有商鋪使用權(quán)。利潤(rùn)分成計(jì)劃一次性收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年8%計(jì)，在樓價(jià)中一次性扣除，買家沒(méi)有相應(yīng)年限的商鋪使用權(quán)。價(jià)格單位：元/平方米2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2001年海珠八區(qū)成交價(jià)格1084115529993593891089513598三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查3．1廣百新翼發(fā)展商：廣州市廣百新翼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：北京路與西湖路交界處商場(chǎng)規(guī)模：約45000m2，其中負(fù)一、二層銷售。面積單位：萬(wàn)平方米 表：2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)情況：海珠商鋪價(jià)格則呈下降趨勢(shì)，2001年第四季度的成交均價(jià)下降至只有9389元/平方米，全年均價(jià)為10895元/平方米。比去年大幅增長(zhǎng)105%，%，特別是從第三季度開(kāi)始供應(yīng)量呈爆炸式增加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這說(shuō)明發(fā)展商對(duì)海珠區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)前景充滿信心。n抓好新開(kāi)路網(wǎng)和新建住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)。n發(fā)展地鐵沿線上蓋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，保持該地段的商業(yè)特色。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)各具特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高該區(qū)商業(yè)的整體內(nèi)涵和檔次。同時(shí)海珠區(qū)政府投巨資打造“河南”的三個(gè)商業(yè)區(qū)：n一是在江南大道中和江南西路轉(zhuǎn)角處，投資額達(dá)6億元；n二是江南大道中和南田路交界處建設(shè)總建筑面積8萬(wàn)平方的萬(wàn)國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)；n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建設(shè)10萬(wàn)平方的江南城。目前，海珠區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)施，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費(fèi)人流創(chuàng)造了有利的條件?！叭暌恢凶儭睘楹Ｖ閰^(qū)帶來(lái)巨大優(yōu)勢(shì)，十二條橋飛架南北，路網(wǎng)改造暢通，內(nèi)環(huán)路橫貫、地鐵二、三號(hào)線即將開(kāi)通，再加上車輛實(shí)行年票制，都將使“河北”車輛涌入海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)人氣更旺盛。二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況在這一方面天河城的成功起了很大的示范作用，繼有中華廣場(chǎng)引入吉之島、中旅商業(yè)城引入百佳超市和萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)引入家樂(lè)福。D、主題式商場(chǎng)逐漸主走俏主題式商場(chǎng)開(kāi)始成為商場(chǎng)租售策劃的一個(gè)關(guān)鍵因素，買家投資選擇時(shí)所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對(duì)商場(chǎng)的定位亦開(kāi)始關(guān)注，而主題式概念是商場(chǎng)的一個(gè)重要附加值，也成為增強(qiáng)買家購(gòu)買信心的重要因素，如以“異國(guó)風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。C、地鐵上蓋物業(yè)受市場(chǎng)追捧地鐵的開(kāi)通帶給了人們極大的出行方便，同時(shí)也為商家?guī)?