【正文】 坦；地塊之東是一個高差不大的小土坡。其目的是減少土石方量，盡量保留的雅的自然環(huán)境，因此該地域是較理想的居住區(qū)環(huán)境?！　⌒乱?guī)劃的居住區(qū)地域西臨迎賓路，南臨小片自然村（局部尚單層的鞋廠），東南臨興業(yè)大道，東北角為有一定高差的小山崗（可利用的山崗地約100畝左右，不計入規(guī)劃紅線用地范圍內(nèi)），其東面為較平坦的耕地與自然村，可作為居住區(qū)今后持續(xù)發(fā)展的用地（未征用）。東長 1450米、寬約500米的范圍為新規(guī)劃居住區(qū)的地域。由于華南快速干線之華南大橋已通車，加上原有珠江三角洲四通八達(dá)的高速路網(wǎng)，因此該居住區(qū)交通十分方便、暢順。第5操作環(huán)節(jié)：經(jīng)典大型項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計示范　　　新規(guī)劃的居住區(qū)地處廣州南村?！　‖F(xiàn)在很多小發(fā)展商往往成立物業(yè)管理公司來管理自己開發(fā)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理費(fèi)高，還發(fā)生物業(yè)管理服務(wù)不到位的惰況，導(dǎo)致很多住戶投訴甚至拒交物業(yè)管理費(fèi)。如果項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理人員在大部分時間往往無事可干，配備的人力往往不能被充分利用，住戶照樣要交高昂的物業(yè)管理費(fèi)來“供養(yǎng)”這些人?！　〔襟ED：物業(yè)管理　　項(xiàng)目達(dá)到一定規(guī)模，就可以有效地降低物業(yè)管理成本，從而降低物業(yè)管理費(fèi)。小項(xiàng)目由于資金限制，不可能采取這種全方位的廣告攻勢，而必須精打細(xì)算，盡量少做廣告。大項(xiàng)目則不同，由于投資額大，廣告預(yù)算幾百萬、上千萬都是正常，還可以在一期發(fā)售時透支二期、三期工程的廣告費(fèi)，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，以后廣告的地方，都可以見到四季花城的廣告。小項(xiàng)目就做不到這一點(diǎn)，至多能拿了十幾套房以成本或微利價發(fā)售，由于數(shù)量太少，難以聚集人氣，更難打響品牌，余下的房屋銷售依然困難。　　步驟C：營銷手段　　大型項(xiàng)目營銷手法　　大項(xiàng)目的一期工程可以以成本或微利價發(fā)售，低價入市，吸引買家，聚集人氣，打響品牌。大項(xiàng)目可能是多層、小高層或高層。小項(xiàng)目能做到的，大項(xiàng)目也可以做到。圍合式、自由式布局越來越多。規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣對小區(qū)的整體形象、居住環(huán)境和生活質(zhì)量影響很大，現(xiàn)在越來越受發(fā)展商重視。大項(xiàng)目占地面積大、建筑覆蓋率較低，盡管也受到規(guī)劃指標(biāo)和地形地勢的限制，但這是對項(xiàng)目整體而言，不涉及到具體的建筑物和綠地，因而規(guī)劃設(shè)計師和發(fā)展商可以充分施展其聰明才智。　　步驟A：規(guī)劃設(shè)計　　規(guī)劃設(shè)計是大項(xiàng)目開發(fā)過程中必不可少的重要一環(huán)。在其它樓盤依然停留于建筑設(shè)計上采用歐陸風(fēng)格時，四季花城已更進(jìn)一步，將歐洲小城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局方式引入住宅小區(qū)，使中國人的習(xí)和奧地利風(fēng)格融合在一起。第4操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開發(fā)的基本流程萬科四季花簡介　　,總建筑面積407479平方米,規(guī)劃設(shè)計在萬科城市花園的基礎(chǔ)上加以發(fā)展和延伸。大項(xiàng)目限制少，發(fā)展商可以充分發(fā)揮其聰明才智，在規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、配置設(shè)施、物業(yè)管理等方面達(dá)到或超過同行的先進(jìn)水平，創(chuàng)出物業(yè)品牌，打響發(fā)展商的名聲?；蛘吖こ藤|(zhì)量不過關(guān)，入住以后不是這里出問題，就是那里出毛病，甚至有發(fā)展商惡意欺騙購房者，令小業(yè)主苦不堪言，擾亂了整個房地產(chǎn)市場。無論什么企業(yè)，也不論是否有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和專業(yè)水平，只要有地或有錢都可以介入房地產(chǎn)開發(fā)。長期來著，后一種選擇是明智之舉，只有實(shí)力雄厚的發(fā)展商可以選擇第一種方式，而小發(fā)展商將不堪拖累。大多數(shù)小項(xiàng)目將面臨這樣一種局面：要么空置積壓，讓市場一點(diǎn)一點(diǎn)地消化，或者等待奇跡出現(xiàn)；要么降價求售，在周邊大項(xiàng)目橫空出世之前早日出手。與這些大項(xiàng)目相比，小項(xiàng)目的價格總體而言依然偏高，而廣大工薪階層是把價格放在第一位的，位置偏遠(yuǎn)一點(diǎn)、生活不大方便都可以容忍，小項(xiàng)目的價格如不下調(diào)也將失去這一市場?！　〈罅啃№?xiàng)目的市場應(yīng)是廣大工薪階層?！　?yōu)勢B：大型項(xiàng)目的市場優(yōu)勢　　在二次置業(yè)者市場上，除了少數(shù)有獨(dú)特資源可以利用的小項(xiàng)目外，其它小項(xiàng)目都是沒有競爭力的，大項(xiàng)目將占領(lǐng)這一細(xì)分市場90％以上的份額。　　優(yōu)點(diǎn)之六：經(jīng)營成本低。一方面在銷售上能克服小樓盤“勢單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易培育升值潛力?！　?yōu)點(diǎn)之五：品牌好，潛力大?！　?yōu)點(diǎn)之四：規(guī)劃好?！　?yōu)點(diǎn)之三：管理好。　　優(yōu)點(diǎn)之二：配套全。高了是降價還是不降價？降，對不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣不出去，那怎么行？必然會陷入左右為難進(jìn)退維谷的尷尬境地。分兩期還是分三期，主要還不光是一個資金問題，而是一個市場預(yù)見問題，同時也是一個項(xiàng)目內(nèi)在的聯(lián)動問題?！　《?，如果出現(xiàn)合作方之間的見地不同，很容易把項(xiàng)目做成“四不象”?！　‰y題C：資金難以籌措　　由于地產(chǎn)經(jīng)營中的利潤誘惑，有本事拿地就有賺錢的機(jī)會，所以自己是否有實(shí)力，有多少斤兩，都需要好好稱稱。但眾口難調(diào)，怎樣使戶型更有針對性？這就給客戶定位帶來難題。所謂“計劃趕不上變化”、“船小好調(diào)頭”，開發(fā)商如何解決這個兩難命題？不能不引入深思。然而，大的地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是分期開發(fā)，拉長戰(zhàn)線，開發(fā)周期達(dá)5年左右。具備實(shí)力的房地產(chǎn)商只有把握住了這個方向，才能在下個世紀(jì)更為白熱化的市場競爭中創(chuàng)出優(yōu)勢，立于不敗之地。他認(rèn)為這種大規(guī)模社區(qū)同時也會最大限度的利用資源，不會導(dǎo)致住宅成本提高。在這種情況下，房地產(chǎn)商具有很強(qiáng)烈的危機(jī)感，積極尋來發(fā)展出路。而當(dāng)時許多冠以“花園”、“新村”、“廣場”的商品房，規(guī)劃面積僅幾萬平方米，樓房也不過幾幢，沒有了規(guī)模，便難以滿足業(yè)主除房子之外的需求，反過來商品房的銷售便成了難題。　　在以前，大現(xiàn)模社區(qū)似乎只是安居房的“特權(quán)”?！　∠M(fèi)者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。結(jié)合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現(xiàn)范區(qū)在5000加戶以上、人口超過2萬人、建筑面積在 30萬平方米以上的商品房小區(qū)，可以界定為“大規(guī)模社區(qū)”。太陽城 1000000 上海聯(lián)通房地產(chǎn)有限公司、重慶榮桂置業(yè)有限公司99 天津 時代奧城 1000000 天津融創(chuàng)奧城投資有限公司99 沈陽 保利花園 1000000 廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司99 沈陽 尚品天城 1000000 沈陽永嘉特爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、99 沈陽 河畔新城 1000000 沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司99 深圳 半島城邦 1000000 深圳市益田房地產(chǎn)股份有限公司99 深圳 百仕達(dá)花園 1000000 深圳百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司99 上海 上海春天 1000000 上海綠地集團(tuán)（集團(tuán)有限公司）99 杭州 星星港灣 1000000 浙江星星港灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99 北京 武夷花園（武夷水岸花城） 1000000 北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99 北京 長安新城 1000000 北京大成開發(fā)集團(tuán)有限公司99 北京 華貿(mào)國際公寓 1000000 北京國華置業(yè)有限公司99 北京 珠江國際城 1000000 北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99 北京 國美第一城 1000000 鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99 北京 山水文園 1000000 北京凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99 北京 曉月苑 1000000 宛平房地產(chǎn)開發(fā)公司99 廣州 美林