億凱商城策劃-文庫吧資料
2025-05-02 05:17本頁面
【正文】 配套、交通還是不完善，尤其通往市區(qū)的公交非常不方便，地段上的抗性可能是本案最大的銷售阻力。 從價格定位上看，本案的起點較低，價格與上海其他區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)價格相比有絕對的優(yōu)勢，這種價格上的優(yōu)勢能夠快速回籠資金，同時提升產(chǎn)品知名度，帶動后期產(chǎn)品變化與銷售以及價格上的提升。 與機場和海港新村僅20分鐘車程是本案天然的地理優(yōu)勢，這里是上海物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地，這也是商業(yè)發(fā)展的先決條件。 我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢在于其規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應(yīng)一來可以互相影響，吸引八方客源，二來可以充分利用物流，有效降低營業(yè)成本，如果再利用錯位經(jīng)營，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現(xiàn)狀，對于本案有較為重要的意義。 市場給本案發(fā)展的良機。 商鋪購買以投資為主，面積大小按需求不等 調(diào)查顯示，商鋪購買大多數(shù)為投資買商鋪的，而用于自己經(jīng)營的只是少數(shù)。目前商鋪市場依然處于供不應(yīng)求的狀況。在賺錢效應(yīng)的示范下，越來越多投資客經(jīng)營其中。一項針對上海人投資商用房類型的調(diào)查顯示，82%的上海人選擇了商鋪，而只有18%的人選擇辦公樓。216。 商鋪租售行情在99年開始出現(xiàn)反彈后，呈穩(wěn)步上揚的態(tài)勢 在經(jīng)歷了2002年一季度的階段性調(diào)整后，上海的社會消費品零售總額又呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，同比增長了13%，商業(yè)的不斷繁榮已呈現(xiàn)出較為明顯的趨勢。三類指社區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經(jīng)營行業(yè)以生活便利為主，包括社區(qū)購物中心、超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網(wǎng)點、物資回收網(wǎng)點、生活服務(wù)網(wǎng)點、文化娛樂、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等。二類是區(qū)域商業(yè)中心，一般是各行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，包括五角場、老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里等。這些商業(yè)中心在上海有極高的知名度，并一般歷史悠久。按商鋪形態(tài)分類，主要包括三大類：據(jù)不完全統(tǒng)計，上海正在形成114個大型居住區(qū)，可發(fā)展形成的社區(qū)商業(yè)面積達(dá)到250萬平方米。216。（2）、價格落差大，市場缺乏細(xì)分該地區(qū)內(nèi)的價格落差比較明顯，如早期的海通花苑（均價3350元/平方米），康橋半島一期（南加州園）的售價只有23003000元/平方米），近期的楓林雅苑只有（35003980元/平方米），而與東方夏威夷（均價為7000元/平方米）、羅山綠洲別墅（均價11400元/平方米）相比，落差相當(dāng)明顯，價格顯示，該地區(qū)缺乏市場細(xì)分。216。配套：該案為超大型的社區(qū)項目，開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)集中興建了以提供市政管理，醫(yī)療衛(wèi)生，銀行，郵局等服務(wù)為主的社區(qū)中心，該案也是“一城九鎮(zhèn)”的城市周邊住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大的“周康中心鎮(zhèn)”的核心組成部分，而中福會幼兒園、12年制尚德實驗學(xué)校、英國國際學(xué)校匯集在此。其三期主要是以聯(lián)體別墅為主，第四期的新澤西風(fēng)情即將開盤，共有別墅200套，單套面積217227平方米，預(yù)售均價的5000元/平方米比第一期的“南加州園”的平均2550/平方米的售價要高出近一倍。（2）、康橋半島花園簡介：該案位于滬南路2727弄，屬于康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，與浦東新區(qū)隔（外）環(huán)相望，總規(guī)劃占地200萬平方米，小區(qū)預(yù)計為7800戶。建筑風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)的水系是先前就設(shè)計好的，共計45000平方米，原是個水上俱樂部，后才改建成別墅項目。共分三期開發(fā)，當(dāng)前開發(fā)的一期有106幢別墅，共有8種房型，面積在220—396平方米之間，而且每戶均享有400—800平方米私家花園，小區(qū)綠化率達(dá)到了65%。 重點個案分析南匯地區(qū)內(nèi)別墅多以水景為主，近期開發(fā)的東方夏威夷便是其中的代表，而康橋半島花園更是以200萬平方米的占地面積成為了上海目前在建的最大社區(qū)。南匯地區(qū)別墅主要聚集在滬南公路及南六公路沿線。根據(jù)南匯區(qū)整體規(guī)劃，未來南匯將以蘆潮港建設(shè)為龍頭，開發(fā)重心向滬南路以東，外環(huán)線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移，在羅南路兩側(cè)建設(shè)高科技園區(qū)，成為上海工業(yè)新高地。（二） 南匯別墅市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。但是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，%；100萬～%，%，高端別墅供求比顯示其嚴(yán)重失衡，而且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。其次是總價在200萬～300萬元的中高檔別墅，占總量的17%。從上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)也得到了證實，目前上海市還沒有實現(xiàn)年平均成交1萬套別墅的市場記錄和市場消化量。而短期內(nèi)的需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右，建筑面
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