房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作底稿編制案例分析-文庫吧資料
2025-04-30 22:27本頁面
【正文】 認(rèn)為客戶財(cái)務(wù)處理正確。（底稿見索引 A1215A）執(zhí)行“檢查直接成本和間接成本核算內(nèi)容是否合理、恰當(dāng)”程序根據(jù)明細(xì)賬發(fā)生額的內(nèi)容編制“開發(fā)成本－福源雅居實(shí)際發(fā)生明細(xì)查驗(yàn)記錄”（底稿見索引A1215B），同時(shí)結(jié)合原始憑證的抽查（底稿見索引A1215D~A1215E）來確定是否有不屬于直接成本和間接成本的期間費(fèi)用計(jì)入其中?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。(三)開發(fā)成本：執(zhí)行“編制或獲取開發(fā)成本明細(xì)余額表，核對(duì)其加計(jì)數(shù)與總額余額是否相符”程序向客戶索取或根據(jù)明細(xì)賬余額自行編制“開發(fā)成本－福源雅居余額明細(xì)表”（底稿見索引A1215A），復(fù)核加計(jì)正確并與總額余額核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款一般不存在非記賬本位幣結(jié)算的情況。提示：審計(jì)人員在審計(jì)過程中應(yīng)取得資產(chǎn)負(fù)債表日至審計(jì)日之間的明細(xì)賬或記賬憑證，查驗(yàn)期后預(yù)收賬款的轉(zhuǎn)銷情況，同時(shí)結(jié)合合同的規(guī)定、房屋交接書的交接日期等查驗(yàn)是否存在跨期確認(rèn)收入的情況。提示3：有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)代收代付業(yè)主的契稅，在審計(jì)過程中審計(jì)人員應(yīng)把預(yù)收的房款和代收的契稅分開進(jìn)行分析。一般在審計(jì)過程中上述稅金是否及時(shí)、足額的計(jì)繳由查驗(yàn)“應(yīng)交稅金”的審計(jì)人員完成（即見“應(yīng)交稅金”底稿），而查驗(yàn)“預(yù)收賬款”的審計(jì)人員將當(dāng)期的預(yù)收款數(shù)據(jù)提供即可。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款一般應(yīng)不存在長期掛賬的情況，如有，審計(jì)人員應(yīng)向公司有關(guān)人員查詢該款項(xiàng)的性質(zhì)，并取得相關(guān)依據(jù)，特別需關(guān)注是否存在糾紛情況，同時(shí)查明該款項(xiàng)是否應(yīng)該在本科目核算，并根據(jù)實(shí)際情況必要時(shí)作相應(yīng)審計(jì)調(diào)整。執(zhí)行“對(duì)預(yù)收賬款借方余額應(yīng)采用同應(yīng)收賬款相同的程序?qū)忩?yàn)其真實(shí)性并決定是否進(jìn)行重分類”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。提示2：如預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對(duì)應(yīng)科目進(jìn)行查驗(yàn)。(底稿見索引＜F4B)(2)分析預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)增加方式均為現(xiàn)金流入，以抽查原始憑證的方式查驗(yàn)現(xiàn)金流入的對(duì)象為正常。執(zhí)行“未回函的，應(yīng)再次函證或采用替代程序，確定其是否真實(shí)、正確”程序本次審計(jì)過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款在審計(jì)過程中較少以函證方式為必要的審計(jì)程序，因?yàn)槠浯蟛糠挚蛻魹閭€(gè)人，故一般以合同的查驗(yàn)、收款的原始憑證查驗(yàn)等為主要替代程序。提示：如果在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)某樓盤全部作為預(yù)收款而未結(jié)轉(zhuǎn)收入的，審計(jì)人員應(yīng)關(guān)注預(yù)售房不結(jié)轉(zhuǎn)收入的依據(jù)是否充分，一般關(guān)注下列幾方面：(1) 企業(yè)是否尚未取得大產(chǎn)證；(2) 根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定交房時(shí)間是否為資產(chǎn)負(fù)債表日的期后；(3) 企業(yè)是否尚未取得交付使用證；(4) 企業(yè)是否尚未取得實(shí)際建筑面積的測繪報(bào)告。情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號(hào)901室、3號(hào)501室雖然房款已全部收到，但是查驗(yàn)到該房屋尚未辦理交接手續(xù)，所以認(rèn)為確認(rèn)收入依據(jù)不足，作審計(jì)調(diào)整，沖回收入的結(jié)轉(zhuǎn)（底稿見索引F4A）；情況二：審計(jì)人員在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居4號(hào)502室已辦理了房屋交接手續(xù)，但客戶以房款未全額收到（%）為由不結(jié)轉(zhuǎn)收入。（底稿見索引F4A11~F4A13）提示：，查找相應(yīng)樓盤，進(jìn)入相關(guān)的銷售表，在該表上按不同狀態(tài)顯示可售、已付定金、已簽和已登記等情況。（底稿見索引F4A11~F4A13）(5)從上海市房地產(chǎn)交易網(wǎng)下載相關(guān)樓盤的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對(duì)。（底稿見索引F4A11~F4A13）提示：如果期房銷售，簽訂的預(yù)售合同中包含房屋交接書；如果現(xiàn)房銷售，簽訂的商品房銷售合同中不包含房屋交接書，房屋交接的相關(guān)手續(xù)另行辦理，故審計(jì)人員需另行收集。（底稿見索引F4A）(2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號(hào)、面積、銷售單價(jià)、總房價(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容編制入“預(yù)收賬款－預(yù)收購房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對(duì)?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。(4)根據(jù)實(shí)際收款情況進(jìn)行賬齡分析。(3)由于A公司“預(yù)收租金”系過渡明細(xì)，均為收款后結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入－經(jīng)營性租賃收入”，故本次審計(jì)不編制明細(xì)表。（底稿見索引F41）(2)根據(jù)三級(jí)明細(xì)賬余額編制“預(yù)收賬款－預(yù)收購房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”，復(fù)核加計(jì)正確并與二級(jí)明細(xì)賬數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。1執(zhí)行“驗(yàn)明應(yīng)收賬款的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗(yàn)披露的內(nèi)容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。1執(zhí)行“請客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計(jì)日已收回或轉(zhuǎn)銷的項(xiàng)目并檢查有關(guān)憑證”程序取得資產(chǎn)負(fù)債表日至審計(jì)日之間的明細(xì)賬或記賬憑證，查驗(yàn)期后應(yīng)收賬款的收回或轉(zhuǎn)銷情況。（底稿見索引A7B2）1執(zhí)行“對(duì)于用非記賬本位幣結(jié)算的應(yīng)收賬款,檢查其采用的匯率及折算方法是否正確”程序經(jīng)查A公司無外匯業(yè)務(wù)，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。（底稿見索引A7B2）情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號(hào)3202汪金燕余額為－100,。經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)系業(yè)主多付房款，該10,，故作審計(jì)調(diào)整至“其他應(yīng)付款”。1執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對(duì)于出現(xiàn)貸方余額的項(xiàng)目，應(yīng)查明原因，必要時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序(1)分析出現(xiàn)貸方余額的原因，作相應(yīng)調(diào)整。提示：如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓或其他關(guān)聯(lián)交易情況，審計(jì)人員應(yīng)查驗(yàn)全部合同、收款情況、確認(rèn)收入的依據(jù)是否完備，并根據(jù)上述情況發(fā)特殊函證，特殊函證的內(nèi)容應(yīng)包括合同主要條款情況、具體收款明細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)讓情況等，并由審計(jì)人員親函完成。執(zhí)行“涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項(xiàng)，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實(shí)性”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。(2)經(jīng)查，A公司本期無壞賬核銷記錄。情況二：審計(jì)人員在查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)海上海10號(hào)1205室的應(yīng)收房款賬齡已達(dá)3年以上，客戶已全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。審計(jì)人員向客戶詢問情況，了解到該應(yīng)收賬款為拖欠租金，經(jīng)仲裁委員會(huì)判決勝訴，但北京龍騰科技有限公司支付部分欠款后再無消息，多次追討未果，現(xiàn)在已聯(lián)系不上該公司了，估計(jì)已無法收回。執(zhí)行“檢查壞賬損失的會(huì)計(jì)處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)”程序(1)審計(jì)人員對(duì)于賬齡時(shí)間較長或長期未變動(dòng)的款項(xiàng)，向客戶詢問該款項(xiàng)未收回的原因、是否可以正常收回，同時(shí)向客戶取得催款記錄或企業(yè)律師函或訴訟資料等，據(jù)此考慮其對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響，并判斷壞賬準(zhǔn)備是否已計(jì)提充分。(4)結(jié)合“主營業(yè)務(wù)收入－經(jīng)營性租賃收入”查
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