【正文】 策略如下：“1萬元就能做開發(fā)商”向社會私募股份，每股1萬元，目標(biāo)為3000股。銷售策略的原則是“全民性參與 股份制合作 社會化運作”。第七部分：銷售策略組合銷售策略的推廣，就是火箭的推進器，起到了推進騰飛的作用。走在商業(yè)步行街上，以九府十八巷主題商業(yè)街，點綴在其間的休閑廣場的組合變化，給人以節(jié)奏明快、步移景新的感覺，具備了更加豐富的內(nèi)涵和全功能的復(fù)合主題，集旅游、商業(yè)、文化、休閑、購物、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體的步行街區(qū)。整體的開發(fā)建設(shè)依照“先地下后地上，先配套后建設(shè)、先景觀后商業(yè)”的原則，將商業(yè)街一步建設(shè)到位。該項目由河南超越置業(yè)集團有限公司和香港投資公司合作開發(fā)，充分利用了企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的投資運營之專長，引入先進的規(guī)劃設(shè)計及商業(yè)街的運營理念，以彌補政府在面向市場方面的不足，從而達到政企聯(lián)手，強力推進該項目以完美運營的目的。政企聯(lián)手，強力推進“彰德府”項目為安陽市重點工程，是培育安陽新的經(jīng)濟增長點，服務(wù)于安陽人民的重大舉措。雙街合璧，動靜相交本項目與安陽主要的商業(yè)街文峰中路并向而行，為商業(yè)步行街的規(guī)劃布局提供了交通與人流解決方案，使文峰中路成為商業(yè)的交通輔助道，車輛可行駛并停放在距離步行街最方便的地方，人們可就近進入逛街，創(chuàng)造商業(yè)街的人流、車流、貨流周轉(zhuǎn)順暢無阻的條件，保證商業(yè)街在未來形成強大聚集與輻射力。并在“彰德府項目”的總主題下，分區(qū)推出“九府十八巷”主題館區(qū)、街區(qū)，并沿街形成一個藝術(shù)的長廊，廣場藝術(shù)品、雕塑、噴水園藝、微縮景觀，讓人心曠神怡，在喧囂的都市中尋找心靈的休憩。綜合搭配，優(yōu)勢互補在商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計中安排了主力店、臨街店鋪、廣場露天營業(yè)區(qū)及攤位等不同的商業(yè)空間，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務(wù)面積需要，也讓業(yè)主按自己的實力大小不同選擇，滿足更多的客戶進行經(jīng)營，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經(jīng)營優(yōu)勢互補，互相促進，共同開創(chuàng)商業(yè)街的繁華。對安陽商業(yè)重新洗牌本項目以特色的商業(yè)街區(qū)組成的商業(yè)空間，吻合了現(xiàn)代人希望體驗的消費心理特征：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演，融購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光商務(wù)為一體，以功能齊全代表了商業(yè)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，改變了安陽目前商業(yè)同質(zhì)化惡性競爭的局面，對安陽商業(yè)格局及業(yè)態(tài)進行重新洗牌。同時國家對中西部地區(qū)的發(fā)展的政策進一步傾斜，安陽作為中部地區(qū)的橋頭堡，并且市委、市政府提出將安陽建設(shè)成為豫北區(qū)域性中心城市的發(fā)展思路，這些都是歷史性的發(fā)展機遇，將引領(lǐng)安陽整個城市的空間發(fā)展方向，使“彰德府”成為城市中最活躍的前景地帶。綜上所述，“彰德府”項目賣點提煉為：把握城市，選擇安陽安陽是全國優(yōu)秀的旅游城市，有著歷史悠久的殷墟和聞名天下的人工天河“紅旗渠”。步行街只是一種包裝，是一種形式，步行街的魅力最后表現(xiàn)依然是這個城市的核心競爭力和城市的吸引力。步行街以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光、商務(wù)等多種需要，而成為城市的窗口。四、總體市場定位：總市場定位：核心商業(yè)圈 城市步行街業(yè)態(tài)定位：城市購物公園/生活方式中心功能定位：城市綜合體（集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、觀光、旅游、辦公等多功能于一體）產(chǎn)品定位：主題商業(yè)街經(jīng)營定位：娛樂購物+一站式消費+體驗式消費+24小時不夜城市場地位定位：生活中心+消費中心+娛樂休閑中心+商務(wù)中心+形象中心五、總體規(guī)劃及設(shè)計理念：布局設(shè)計理念：a、利用“城市購物公園”的概念，要突出一種時尚，使環(huán)境別具一格；b、使各種布局合理，更利于購物；c、加強對購物環(huán)境便捷性和舒適性的規(guī)劃；d、加強布局的同時，注重投資的售賣的最大性和經(jīng)營的合理性；e、讓每一個主題街區(qū)的定位都清晰易懂，并有利于區(qū)域的劃分；f、讓每一個樓層的設(shè)計都能創(chuàng)造出首層的概念；商業(yè)具體的分區(qū)設(shè)計理念：環(huán)境布局設(shè)計規(guī)劃：配置：扶梯、觀光電梯等樓層：一、二層做形象主題設(shè)計，負(fù)一層及三層做目標(biāo)群體的休閑娛樂定位景觀；設(shè)置體現(xiàn)“殷商”文化的景觀，依此能夠體現(xiàn)“購物公園”的文化概念停車場：設(shè)置地下及地上停車場建筑外題風(fēng)格：明清仿古建筑項目商業(yè)布局：布局理念：實現(xiàn)購物人群的入口與出口的合理規(guī)劃，并使形成人流的回流；注重經(jīng)營項目的合理布局與人群走向；項目結(jié)構(gòu)與項目定位相結(jié)合，并保持與項目的經(jīng)營定位相吻合；實現(xiàn)各個樓體及樓層之間的完美結(jié)合；讓負(fù)一層、三層最大可能的提高購物的便捷性和銷售程度；商業(yè)布局：一樓以品牌專賣店為主；二樓以美食、兒童娛樂城、體育休閑城、家居家飾、文化書廊、音像制品、主題餐廳為主；負(fù)一樓以酒吧街、KTV、足療、電影城等娛樂為主。成為一種時尚的標(biāo)志。三、總體定位觀念：主題：“城市購物公園”，依此形成一種時尚的、體驗的、休閑娛樂的“生活方式中心”。提升到一定的高度，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。二、項目定位原則：利用安陽的市場環(huán)境、人文特點等因素，故明確定位原則如下：創(chuàng)新：提出新的經(jīng)營理念，而且該觀念是安陽人從未接觸過的。另外安陽的專業(yè)市場普遍租金水平低，無法實現(xiàn)項目的高額租金回報，因此專業(yè)市場的開發(fā)是不符合項目的。投資者對大賣場的投資謹(jǐn)慎：美麗華、夏綠地、金豪庫均采用虛擬分割的銷售形式，但結(jié)果并不理想，說明投資者對大賣場的運營持謹(jǐn)慎的態(tài)度。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量大：2005年起，安陽一時間出現(xiàn)了10多萬平方的商業(yè)樓盤，導(dǎo)致目前部分開發(fā)商在售樓時困難重重，市場的消化能力出現(xiàn)問題。面臨無競爭局面：2006年安陽的大型商業(yè)項目較少，除大華商貿(mào)城外，其余的項目均不構(gòu)成對本項目威脅，而大華商貿(mào)城無論其位置還是項目定位，未必對本項目有較大的沖擊。區(qū)域發(fā)展的背景：安陽市打造豫北區(qū)域中心城市，必然拉動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，而安陽的商業(yè)也必將迎來黃金發(fā)展期。因此本項目要摒棄傳統(tǒng)的商業(yè)的購物為主題，而是以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的新商業(yè)模式，并且打造的產(chǎn)品以“街鋪”為主，使項目贏在定位，贏在規(guī)劃。容積率的限制：由于安陽老城有層高的限制，因此項目容積率也受到一定限制，不適宜引入大型主力店，而缺乏大型主力店的商業(yè)項目預(yù)熱的時間會較長，因此在項目操作中要倡導(dǎo)“精確制導(dǎo)、定向開發(fā)”的理念。W：劣勢地理劣勢：位置雖處于文峰中路上，但實際的位置目前已經(jīng)超出了消費者的購物心理距離。整合業(yè)內(nèi)一流資源：項目將整合國內(nèi)一流的設(shè)計公司、營銷公司及商業(yè)運營公司，專業(yè)的精英團隊將全力打造安陽商業(yè)新地標(biāo)。項目自身是一種綜合商業(yè)體：項目融休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，多業(yè)態(tài)的相互結(jié)合，使項目本身得到了充分的展現(xiàn)，使項目在最大可能的體現(xiàn)優(yōu)勢外，并且能夠形成互補。一、項目的SWOT分析S：優(yōu)勢地理優(yōu)勢：項目處在安陽市老城商圈內(nèi)，屬于核心區(qū)域，地理位置較好，周邊商業(yè)氛圍濃厚，東望安陽新區(qū)，極具想象空間。文峰時代廣場位置：文峰南路以北，北大街以西規(guī)模：㎡一層文峰路步行街240—250戶，二層商場8000㎡左右，總戶數(shù)84戶，地下一層是家具城，面積3000㎡左右戶型面積：一層24—100㎡不等，二層以20—40㎡為主經(jīng)營品種：一層服裝、手機、餐飲、美容、婚介及體育用品、益生堂藥店等；二層男女休閑服裝、羽絨服等；負(fù)一層家具。項目建設(shè)情況：現(xiàn)已開挖地基，預(yù)計2007年春季交工。預(yù)計后期運營將會舉步維艱。位置：安陽市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商：商業(yè)總建筑面積2萬平方，寫字樓面積為7000㎡結(jié)構(gòu)：商業(yè)為地下一層，地上五層，寫字樓共計九層。招商情況：負(fù)一層與家世界簽約，其余正在招商，預(yù)計在2006年5月1日前開業(yè)項目分析：該項目由專業(yè)策劃公司操