【正文】 武門站直接相連。9~25層為行政商務(wù)層，25層以上為大開間頂級寫字間。裙樓內(nèi)部設(shè)計了一個中庭，從底層直通到六樓，裙樓頂設(shè)計了一個數(shù)百平方米的主題空中花園。主樓925層分割為標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)間，2642層為大開間純辦公層，標(biāo)準(zhǔn)層面積為1467平方米，配置品牌中央空調(diào)，12部高速客梯，將引入國際標(biāo)準(zhǔn)頂級智能化系統(tǒng)，設(shè)置大型休閑商務(wù)會所，提供星級物業(yè)管理。占地46000平方米，建設(shè)規(guī)模20萬平方米，項目建設(shè)內(nèi)容包括一個6層大型購物中心、一座27層的寫字樓、2座酒店式公寓等。溫州大發(fā)—凱潤金城玻璃幕墻材料選用為半透明低反射幕墻合全透明低反射玻璃幕墻，以材料的透明質(zhì)感來減少建筑的龐大體量帶來的壓迫感，由此獲得與北側(cè)的文化藝術(shù)中心呼應(yīng)，形成和諧的空間關(guān)系。功能設(shè)置 共30層，地上28層，地下2層，1－3層為商業(yè)空間，4至28為辦公，地下設(shè)有車庫。北為藝術(shù)中心，南為建設(shè)銀行。由社區(qū)開放式廣場和林蔭路，臺地式綠化廣場、連廊、步行路、水面、保留的坡地狀的林地組成綠化體系，空間有開有合，形成開闊、自然的園林式公共綠地。文化環(huán)境概念 將建筑、車輛，尤其是人的活動等傳統(tǒng)意義的非景觀物資。矩形的居住高塔，較小的標(biāo)準(zhǔn)層面積，意味著最大限度的采光，通風(fēng)景觀和舒適度。首層架空減少了對城市空間的壓迫，與規(guī)劃內(nèi)的兩個廣場和商業(yè)、辦公、住宅有機結(jié)合。品質(zhì)商業(yè)街的勾畫。規(guī)劃概念 開放的底部空間延續(xù)市民廣場的功能。南京長發(fā)—利濟巷項目基本數(shù)據(jù) 位于中山東路利濟巷，地上建筑面積81000平方米，地下面積34504平方米。市場定位 商業(yè)充分考慮南京市民的日常行為模式，集購物、餐飲娛樂為一體化，設(shè)計室內(nèi)步行街，室外設(shè)計步行街和小型景觀區(qū)。功能設(shè)置 設(shè)計30層，高層部分1－5層為商場，6層為轉(zhuǎn)換層，7－30層為商務(wù)辦公，地下1層為商業(yè)基設(shè)備用房，地下2層為機動車停車。價格 起價7033元/平方米，層差價100元/平方米，均價8400元/平方米總結(jié) 項目的現(xiàn)房銷售，是它成功最主要原因，近期南京沒有很快能投入使用的高檔甲級寫字樓。戶型特點 套型面積從183－487平方米，現(xiàn)僅有238平方米德套型，銷售率達到80％。建筑特點 德基大廈外墻采用優(yōu)質(zhì)天然石材與玻璃幕墻的組合，顯得端莊秀麗；內(nèi)部配有六臺每秒提升速度為4米的三菱原裝高速電梯，創(chuàng)造了南京市寫字樓電梯速度之最；大廈內(nèi)部還配備了能夠?qū)崿F(xiàn)分戶控制的原裝三星數(shù)碼中央空調(diào)。二期 二期13萬平方米，欲建一個300米超高商業(yè)樓，裙樓1—8F為高檔商業(yè)區(qū)，其余作酒店式公寓、高檔商務(wù)區(qū)。【商務(wù)樓】德基廣場基本情況 德基廣場位于新街口東北側(cè)，擬建高檔商業(yè)設(shè)施及商務(wù)綜合樓，整體分兩個部分開發(fā)。目前二手房市場轉(zhuǎn)讓價格為7500－8000元/平方米。目前已經(jīng)銷售完畢。綠城新貴位于下關(guān)建寧路57號，占地1476平方米，建筑面積為20000平方米?，F(xiàn)推出的普通公寓合小戶型公寓基本上銷售完畢。綜合簡評 戶型設(shè)計新穎多功能高檔會所等配套設(shè)施良好生態(tài)環(huán)境景觀。建筑特點 秉持“在古都風(fēng)貌中融入濃郁現(xiàn)代氣息”的設(shè)計理念，融入城市、融入自然，通過大與小、收與放、公共與開敞的設(shè)計手法，結(jié)合空中花園、屋頂綠化、一層私家花園，對空間進行合理組織，形成豐富多彩、舒適宜人的空間體系戶型特點 普通公寓戶型面積在95150平方米，40平方米63套，42平方米4套，53平方米4套，62平方米4套，38平方米1套。御道家園總規(guī)劃 占地約20000平方米，建筑面積約52000平方米，綠化率42％，由5棟小高層建筑和1棟單身公寓組成，其中住宅365戶，單身公寓76戶，配置停車位162個。銀城amp。銷售情況良好。價格特點 均價7100元平方米最低價6500元平方米最高價8000元平方米。由8棟18層電梯小高層組成，其中高尚住宅為5棟小高層。mall）。但是銷售周期較長，接近1年，銷售情況一般。城市中心大規(guī)模樓盤，配套設(shè)施，整體規(guī)劃比較完善，銷售情況良好永嘉年華總規(guī)劃 位于河西江東北路，跳高小戶型，占地面積5000平方米，建筑面積27000平方米，共21層推出精裝修跳高小戶型戶型特點 主力套型為105140平方米以及4890平方米的5米挑高小戶型，此次推出的房源中200多套為普通住宅，戶型為二三四房，面積為100平方米到190多平方米，有躍層面積為200平方米以上，另有300多套單身公寓。由6幢916層的小高層和1幢高層（5米挑高小戶型）構(gòu)成，一期包括2幢16層的小高層和1幢高層（5米挑高小戶型），約500余套住房，目前正在登記牌號階段，共有1000人。開始銷售情況不理想，現(xiàn)在800多套，僅剩100多套。天空之都，陸地新地標(biāo)，領(lǐng)空新航標(biāo)價格特點 一房一價，在900012000元/平方米。營銷特點 采用貴賓卡形式認(rèn)購。天空之都總規(guī)劃 位于戶步街，,總高度182米,共38層高檔商住樓,以小戶型為主，一共800多套房子。吸收會員500多人。價格特點 均價7500元/平方米，最低價6200元/平方米，基本為18萬一套綜合簡評 中央門商圈的最有品質(zhì)的挑高小戶型公寓。建筑特點 ，可靈活分割使用，總高度80米，地上17層戶型特點 戶型面積在35平方米到50平方米之間，共有660戶，綠化率25％，帶有獨立衛(wèi)生間。城市先鋒總規(guī)劃 ，為一棟17層高層、商辦項目，1－3層為商業(yè)用房，4－，目前現(xiàn)場進行施工，預(yù)計3月出正負(fù)零，9月封頂，根據(jù)工程進度來看三四月份對外推出，明年下半年交付。綜合簡評 地理位置價，周遍配套齊全，身份和地位的象征，獨立現(xiàn)代的銷售中心，開發(fā)商知名的品牌效用，銷售情況十分理想。6種套型，共421套。B、C幢地下為大型停車場，底層為部分架空結(jié)構(gòu)，層高6米。戶型特點 由B、C兩幢高層建筑組成。2001年9月開始銷售，2003年4月竣工。價格特點 整體銷售價格從6250元/平方米到6890元/平方米不等，最終實現(xiàn)均價6750元/平方米。戶型特點 住宅主力戶型在101——255平方米不等。中盈福邸總規(guī)劃 總建筑面積近1萬平方米,價格特點 項目中單身公寓銷售均價格達到8500元/平方米，住宅約為7000元/平方米，作為一個建筑密度較高的中型社區(qū)，取得了良好的經(jīng)濟效應(yīng)的同時，并取得了良好的社會效應(yīng)。但因樓間距較近，部分單位的采光、通風(fēng)較差。整體布局較為緊湊，樓間距較近。建筑特點 整體采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明朗、清亮。朗詩熙園總規(guī)劃 總建筑面積11萬平方米,綜合簡評 項目定位于高檔住宅小區(qū)，戶型以三房、四房為主，卻以“精裝修”作為項目最響亮的賣點，缺乏其他較有深度的挖掘，且價格定位較為固定，不適宜在營銷推廣中運用價格的杠桿作用促進銷售進展，整體推廣較為被動。但整體營銷后續(xù)力度不夠，同時作為一個高檔社區(qū)，挖掘的主題明顯不夠深度。價格特點 預(yù)計住宅銷售價格為10000元/平方米；單身公寓在12000元/平方米，送全屋精裝修、家私及家電。南京房地產(chǎn)競爭狀況分析一、南京市片區(qū)競爭樓盤分析 競爭樓盤狀況【高檔住宅】金陵王府總規(guī)劃 ，3棟小高層住宅，計204套；1棟酒店式公寓，計207套，建筑特點 整個小區(qū)為3棟板式小高層住宅和1棟單身公寓，呈圍合形狀排布，外立面線條明朗、流暢，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有恒溫泳池、golf果嶺練習(xí)場。具體將有專題報告闡述。在商業(yè)市場方面：根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，新街口區(qū)域未來商業(yè)上市供應(yīng)量很大，而各種形式的商業(yè)業(yè)態(tài)幾乎全有，市場競爭非常激烈。中、大型企業(yè)更加注重形象集中選擇頂級辦公樓或購買整層物業(yè)。在商務(wù)市場方面：根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，甲級辦公樓上市供應(yīng)量很大，而中檔標(biāo)準(zhǔn)辦公樓上市產(chǎn)品幾乎為空白，以商住為表現(xiàn)、或一梯多戶式筒子辦公樓供應(yīng)量很大。從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看，95%的客戶看好中心片區(qū)的居住前景，市場購買欲望極強，認(rèn)購率在10—12倍。同時在本項目800米范圍內(nèi)還有未來城、金輪、長發(fā)等多個項目同時開發(fā)，可謂面臨居住、商務(wù)、商業(yè)三方面全面的市場競爭。五、項目所在片區(qū)開發(fā)態(tài)勢新街口東北片,也就是本項目所在的區(qū)域。我們必須借鑒前者的經(jīng)驗，完善自身產(chǎn)品的缺點，以新概念小戶型公寓的產(chǎn)品形式面向市場，開辟小戶型公寓的革命的新篇章。【小戶型公寓】近幾年來全國范圍的小戶型公寓都很風(fēng)靡，南京也不例外，目前全市初步估計有10多個小戶型項目在建或在售。顯然辦公樓的新建面積仍在不斷增長。而且空置率很高，％。我們要做成真正的高檔住宅，開創(chuàng)一種新的生活方式，甚至代表了一種文化?，F(xiàn)在高檔住宅市場競爭比較激烈，我們不能僅從地段上做功夫，還應(yīng)該尋求其它品質(zhì)賣點，提升自身的競爭砝碼。當(dāng)年漢府雅苑銷售時達到每平方米7000元，遠(yuǎn)高于當(dāng)時銷售的其他中高檔樓盤，在南京高檔住宅市場發(fā)展史上寫下了光輝的一筆。很多城市的高端物業(yè)市場都發(fā)展得非常紅火，其中北京、上海等大城市更是成為高檔住宅集中的城市，豪宅成交量屢創(chuàng)新高。2004年一季度南京商務(wù)樓成交情況分析南京商務(wù)樓即將上市的供應(yīng)量項目名稱 占地面積 總建筑面積 其中辦公面積金輪國際廣場 11380㎡ 76490㎡ 39680㎡凱潤金城 46000㎡ 200000㎡ 60000㎡長發(fā) ㎡ 115040㎡ 40000㎡美國大發(fā) 25000㎡ 不詳?shù)禄鶑V場 26300㎡ 160000㎡ 80000㎡南京置地廣場 7635㎡ 55221㎡ 50075㎡君臨國際 10268㎡ 65000㎡ 22000銀河廣場 10000㎡ 110000㎡ 49878㎡國際商城 32477㎡ 380000㎡ 59640㎡未來城 19890㎡ 58000㎡ 13800㎡合計 465473㎡2001年－2004年商務(wù)樓施工面積和銷售面積對比去年14月，其中新開工面積9萬平方米；，%，%。今年一季度，%。二、 三類物業(yè)總需求與總供給分析【高檔住宅】2003年以來新街口片區(qū)高檔住宅面積對比分析樓盤名稱 總套數(shù) 二房 三房 四房以上 已售套數(shù)金陵王府 204 20 73 111 0金鼎灣 270 18 166 86 148朗詩熙園 499 194 166 139 494中盈福邸 54 0 30 24 54世紀(jì)豪庭 276 41 207 28 180合計總套數(shù)1303套，已售876套。買一層送一層的提法，仔細(xì)研究會發(fā)現(xiàn)為買一層送半層，主要是跳高分?jǐn)偮瘦^高，細(xì)算下來，單層銷售單價比普通住宅要高12千/元平方米.所以本項目的開發(fā)，要屏蔽以上的實際存在的問題，做成真正意義上的小戶型挑高產(chǎn)品，市場的需求量還是很大的。從裝修控制的最低舒適高度來看。如國際貴都、天空之都等；少數(shù)樓盤達到5米，如綠城新貴、永嘉年華和御道家園?！拘粜凸ⅰ磕壳澳暇┳龀商舾叩男粜蜆潜P主要集中在城中、城北和河西三大板塊。市政府決心在5－10年將河西打造成為居家、就業(yè)、運動、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。代表物業(yè)有日月大廈、長安國際、國際貴都、方正律師大廈、新世紀(jì)廣場、中國人壽廣場等。代表物業(yè)有長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀(jì)大廈、數(shù)碼港、匯杰廣場、未來城等大行宮區(qū)域六七家知名開發(fā)商搶攤大行宮，進行商務(wù)樓開發(fā)，大行宮商務(wù)版塊即將形成。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，中高檔商務(wù)樓比較少。珠江路區(qū)域珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。山西路最近幾年崛起了些中檔商務(wù)樓，各項配套服務(wù)都很齊全，很大程度上改善了鼓樓區(qū)的辦公環(huán)境。鼓樓和山西路區(qū)域鼓樓地區(qū)的辦公場所主要分布在沿街的樓房中，這些樓房主要都是一些廠房辦公樓的改建，辦公條件大多都很落后。代表物業(yè)有金鷹、商貿(mào)、華泰證券、天安國際大廈、福鑫國際大廈、投資大廈等。真正的高檔住宅會開創(chuàng)一種新的生活方式，甚至代表了一種文化。一是地段稀缺性，高檔住宅所在的地段都是城市中絕佳的不可復(fù)制的地段，比如金陵王府、金鷹國際花園。代表樓盤有金陵王府、金鷹國際花園、朗詩西園、金鼎灣等。第二章作為長三角的重要城市，南京在經(jīng)濟上的各項指標(biāo)仍不能居全國前列，甚至落后于省內(nèi)的其他城市，因此這種不對稱和不協(xié)調(diào)仍將推動城市快速發(fā)展。另外政府更加注重對外交流，舉辦每年一度的大型貿(mào)易洽談會、名城會等，對外工作已進入良性循環(huán)。向國際化都市邁進。通過共青團路建設(shè)和取消收費站推動了2002年江寧區(qū)的大力發(fā)展；通過地鐵規(guī)劃推動城北的發(fā)展，通過奧體建設(shè)推動河西進一步發(fā)展；通過提出跨江發(fā)展的大戰(zhàn)略推動江北發(fā)展。積極建設(shè)新城區(qū)和均衡帶動各區(qū)發(fā)展。南京市在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，已經(jīng)經(jīng)歷了2年的大發(fā)展時期，這兩年城市建設(shè)飛速發(fā)展，大城市的框架更加清晰，從而使房地產(chǎn)的板塊效應(yīng)更加清晰。溧水為南京市老人提供了一個安享晚年的樂土，為市區(qū)低收入階級改善居住條件提供了條件。溧水自然風(fēng)景優(yōu)美人文氣息濃厚，縣城各方面條件發(fā)展迅速，商品房價格便宜（均價在1700元/平方米）逐漸成為南京市民一個不錯的選擇。但是目前江北片區(qū)的投資熱潮已經(jīng)降溫，很多樓盤銷售速度減慢60％。隨著沿江開發(fā)的大力開展，江寧板塊將會有很快的發(fā)展、很大的升值潛力。（8）江北板塊目前江北在開發(fā)樓盤比去年明顯增多，主要有華僑城、碧云山莊、威尼斯水城、旭日華庭、金泉泰來苑、天虹花園、浦東花園、石林快樂新城、天華百潤、明發(fā)濱江新城等。目前仙林片區(qū)缺乏普通公寓的供應(yīng)量，僅有香溪月圓一個別墅項目在售。仙林具備的適于居住的區(qū)位、開放、人文、智能、信息、生態(tài)、規(guī)劃、交通、產(chǎn)業(yè)等九大優(yōu)勢，最初仙林板塊以房價低廉取勝，一年來，大學(xué)城初具規(guī)模，房價也一路飆升。湯山鎮(zhèn)片區(qū)、麒麟鎮(zhèn)片區(qū)的偏好率則明顯較低。但2004年該板塊開始適度調(diào)整，購房群體冷靜大于熱情。（4）城北板塊城北隨著南京城市的改造和沿江開發(fā)戰(zhàn)略的推進，吸引了眾多開發(fā)商和市民的普遍關(guān)注，實行跨江開發(fā)，最終達到長江南北兩翼雙飛的美好前景，臨山濱水的城北迎來