【正文】 鬧的開盤場景，渲染熱銷的現(xiàn)場氛圍； 開盤期間每天以不同的主題活動吸引客戶參與； 活動對象 ：認購客戶、意向客戶 開盤認購 營銷策略 活動形式： 不以大活動為主，認購當天為到訪客戶準備茶點、飲料，提供輕松的賣場氣氛，有助于認購； 活動說明： 售樓處賣場氣氛的營造，造成認購輕松、愉悅的氣氛； 農(nóng)業(yè)示范園 營銷策略 活動目的： 結(jié)合當?shù)剞r(nóng)業(yè)示范區(qū)特點，組織準客戶、意向客戶、業(yè)主生態(tài)農(nóng)業(yè)體驗活動，；感受區(qū)域的良好生態(tài)環(huán)境。 物料風格 策略分解 營銷策略 沙盤制作中運用實木材質(zhì)，盡顯中式別墅高貴品質(zhì)。更有歷史內(nèi)涵又迎合現(xiàn)代昭示。 玻璃、藤椅 …… .. 展示墻 輕紗、古瓷、墻上古典風格的項目宣傳畫 休息區(qū) 中國大紅元素的運用 洽談區(qū) 簡潔的室內(nèi)設(shè)計，通過玻璃，室內(nèi)與室外空間融為一體 銷售中心內(nèi)部設(shè)計 策略分解 營銷策略 銷售 中心 樣板間 樣板 間 樣板 間 停車場 停車場 原規(guī)劃中央水系 ?選擇依據(jù)： ?項目主力戶型 ?集中布局，便于展示 ?銷售動線組織 ?選擇 CN、 BN、 BS三種戶型做實樓樣板間 示范區(qū) /樣板間 策略分解 營銷策略 示范區(qū) /引導系統(tǒng) 策略分解 營銷策略 示范園林：中國古典園林：亭、廊、門等元素的充分展現(xiàn) 極具徽派特色的樓閣、牌匾、燈飾、木雕等元素在示范區(qū)的展現(xiàn)，為項目徽派文化提供具象支撐。 同時 ， 中原二手獨立設(shè)立豪宅買賣部 ， 以高端物業(yè)為市場 。 利用中原強大的平臺 ， 將發(fā)揮更大的客戶資源的價值 。 體驗式居住 營銷策略 裝修部分產(chǎn)品邀請意向客戶；體驗 庭院高附加值設(shè)計及雙車庫 ； 引導客戶切身感受。同時，車友會客戶也是潛在客戶之一。 策略分解 營銷策略 I. 為小站兵營剪彩 II. 利海高層網(wǎng)上談小站文化，中式建筑 渠道配合 ? 軟文 ? 新聞 ? 短信 ? 中原資源 新聞公關(guān) 策略分解 營銷策略 I. 利海會 ? 個人會員招募 ? 企業(yè)會員招募 ? 商家招募 ? 積分優(yōu)惠計劃 ? 客戶通訊 ? 軟文 ? 新聞 ? 短信 ? 中原資源 ? 利海會作為品牌宣傳和項目儲客的重要平臺，從項目預熱即開始啟動 作用 渠道 引進利海會 車友會、拓展 營銷策略 配合小站練兵園具有的特色，建立拓展 培訓基地；其活動內(nèi)容與小站練兵園能 夠完好的契合；同時，增加區(qū)域的認知 程度。 策略分解 營銷策略 單純依靠政府過于被動，我們應(yīng)該如何主動出擊？ 公關(guān)策略 先公關(guān)后廣告；制造新聞話題，突出區(qū)域文化及中式風格。 利海品牌在天津空白。 引進利海會，同時通過產(chǎn)品影響力的提升；提升品牌價值。 借助小站文化與中式建筑，彌補自然資源不足的劣勢，著力打造文化資源。 項目周邊無強勢自然資源。 利海品牌在天津市場空白。 項目周邊無強勢自然資源。 投資客戶 專業(yè)投資客戶，市場洞察力較強，手中有較多的流 動資金，看好中式住宅的租賃市場。 歸國華僑 客戶長年在國外生活，經(jīng)濟實力較強，對中國的傳統(tǒng)文化 以及中式建筑有較強的親切感與歸屬感。 設(shè)計師、 藝術(shù)家 具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個性，對特立獨行的新鮮事物會強烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。 1小時生活圈， 遠郊第二居所 產(chǎn)業(yè)導向型客戶 開發(fā)區(qū)、塘沽、臨港工業(yè)區(qū) 、葛沽、小站工業(yè)園等。 借鑒點：客戶范圍逐步擴大；津南本地客戶為項目前期重點成交客戶；區(qū)域整體的認知水平需要大型開發(fā)商或大型事件才能形成有效拉動。 □ 前期客戶集中于津南本地頂尖層，及部分大港區(qū)域客戶。 客戶借鑒 市場解析 天嘉湖 主力戶型 套數(shù) 價格 聯(lián)排、雙拼 180240 125套左右 80008300元 /平米 獨棟 280390（獨棟） 280310（比較集中） 180余套 1202213000元 /套 獨棟 自然資源支撐 項目毗鄰天嘉湖， ；項目生態(tài)環(huán)境、自然景觀優(yōu)越。傳承，融合，符合新時代中國人更自信，更開明的精神狀態(tài)。引伸出“ TOWN”的概念則可以把項目的發(fā)展和小站新城的發(fā)展整合在一起。縱觀小站波瀾壯闊的近代歷史，以及練兵園總統(tǒng)、總理輩出的貴胄之氣，突出氣度和領(lǐng)域感。小站的自然生態(tài)與文化涵養(yǎng)中棲居， 1小時，可通達市區(qū)、津南、塘沽、大港；連接城市各個地點。 □ 新中式生活哲學 。通過 “ 深幾許 ” 的庭院和 “ 當其無 ” 的空間，再現(xiàn)中國意的神髓，是對中式生活的至臻境界。 中式建筑所傳承的精神和文化因子不是泛泛的中國，而是與小站歷史特別是百年洋務(wù)維新的文化傳承一脈；是全新建筑與全新文化的綜合體。 區(qū)域徽派中式表情與項目在風格上成為一體；也塑造了天津首個大規(guī)?；帐浇ㄖ^(qū)域。 別墅營銷策略定位 營銷策略 □ 徽派建筑只是表象，新時代中國精神才是靈魂 □ 重庭院回歸中式本意。 □ 利海品牌與產(chǎn)品品質(zhì) 。 【 中式、高端形象 】 以高端高品質(zhì)的商 品房引領(lǐng)小站市場。 配套設(shè)施： 仁愛醫(yī)院 ， 天津大學分校 ， 松江高爾夫球場 。 在未來幾年內(nèi) ， 團泊新城將發(fā)展成為以生態(tài)服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)為主的項目 ， 與自然融合 ， 生態(tài)宜居的生態(tài)休閑之城 。 規(guī)劃面積 210平方公里 ， 水面面積 51平方公里 。 核心競爭項目 市場解析 位臵 靜海區(qū)團泊湖 開發(fā)商 天津市仁愛房地產(chǎn)開發(fā) 建筑形式 獨棟、雙拼 建筑風格 地中海式 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 45% 分期 二期已開盤 總戶數(shù) 一期 643戶 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標準 毛坯 價格 (元/m2) 13000元 /平米 物業(yè)費 /平米 *月 開盤時間 入住時間 2022年 戶型面積 160260平米 月銷售速度 開盤即售，速度較快 項目主題語 我的湖畔庭院生活 目標客戶 市內(nèi)客戶占 90%，其中以大中企業(yè)主和公務(wù)員為主 項目簡評 性價比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ?。目前，首期開售 190套別墅。 西班牙、英式組團別墅； 94240平米不等；其中，最小的西班牙別墅產(chǎn)品僅 84平米 /套；售價 900012022元 /平米。 星耀五洲項目 核心競爭項目 市場解析 星耀一期規(guī)劃圖 中式組院部分；共計 24套；產(chǎn)品從 240260平米之間；預計售價 900012022元 /平米。全水景風情酒店；全球首創(chuàng)湖心別墅，星耀五洲三大奇跡震撼中國，領(lǐng)航世界！ 五大博覽園： 星耀五洲秉承“世界大觀”理念，盛造世界建筑博覽園、世界橋梁博覽園，盡享世界風情大觀。盛攬全球風情。 天 嘉 湖 星 耀 五 洲 天 山 項 目 團泊庭院 京津新城 核心競爭項目 市場解析 位臵 津南區(qū)天嘉湖旁 開發(fā)商 云南星耀集團 建筑形式 別墅、高層 建筑風格 各國風情 占地面積 建筑面積 300萬平米 一期建筑面積 100萬平米 公建 30萬 一期開發(fā)時間 總戶數(shù) 在售 190套 價格 (元/m2) 800012022元 /平米 物業(yè)費 /平米 *月 開盤時間 預計 開發(fā)周期 全盤 56年 戶型面積 前期 90260平米別墅產(chǎn)品 產(chǎn)品特點 大型公建支撐 項目主題語 世界是你的 目標客戶 目前積累客戶，涵蓋全國各地；天津客戶 70%左右 項目簡評 性價比較高的第二居所，發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 1 3 4 5 7 8 9 12 13 14 15 16 17 18 19 競爭項目選取 市場解析 競爭選取原則： 項目所處區(qū)域 銷售周期重疊 主要客戶分流 產(chǎn)品構(gòu)成類似 等四大方面，選取項目競爭區(qū)域和競爭項目 1 2 3 4 本案 京津新城 團泊湖庭院 天嘉湖 5 星耀五洲 競爭項目： 京津新城 天嘉湖 星耀五洲 團泊庭院 天山水榭花都 競爭區(qū)域選?。? 外環(huán)周邊 津南區(qū) 團泊湖 區(qū)域競爭分析 市場解析 項目 主力戶型 套數(shù) 價格 存量 天山項目 178209 160 63006500 140套左右 天嘉湖 180— 240（聯(lián)排） 280390（獨棟） 310余套 80008300元 /套 聯(lián)排 1202213000元 /套 獨棟 220套左右 星耀五洲 170180（疊加） 90260（組院） 190（前期） 800010000元 /平米 疊加 900012022元 /平米 組園 暫未售 團泊庭院 206393 670 /平米 已售 70% 京津新城 200500 5000元 /平米 聯(lián)排 11000元 /平米 獨棟 … .. 本 案 □ 本案產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)競爭比較明顯，天山、星耀等項目均會對本案早晨比較大的客戶分流。普霖別墅 C區(qū) 現(xiàn)代城市文化休閑別墅 13 檀府 以區(qū)域文化結(jié)合別墅項目本身精心打造的文化品質(zhì)別墅 14 唐郡 城市別墅 15 西康路 36號 優(yōu)越的地理位置，高端奢華的頂級別墅 16 招商鉆石山 17 霞光道 5號 現(xiàn)代高科技休閑別墅 18 弘澤制造 以現(xiàn)代科技產(chǎn)品、高檔建材、現(xiàn)代建筑設(shè)計技術(shù)應(yīng)用為主題的別墅 19 華韻歐風 嶺上林里別墅 原始生態(tài)林 腹地臨近公園、生態(tài)林木區(qū)的別墅 7 社會山別墅 百年棗林 8 荷蘭墅 水上及堆山公園 高爾夫別墅 9 京津新城 高爾夫球場，大型果園；除高爾夫球場外，無其他強勢自然資源 10 荷蘭墅 11 夏陽 別墅市場定位 天津別墅資源屬性分析 類別 項目名稱 項目資源 資源特征 水景別墅 1 團泊湖庭院 團泊湖 河景、湖景資源 2 萬科東麗湖 東麗湖 3 夏陽 “ 4” 小站鎮(zhèn)為津南區(qū)未來 四個新型城鎮(zhèn) ，在市政配套、政策方面能夠得到很強的支持。 宏觀經(jīng)濟的利好與外界交流的增進均給予項目一個良好的外部環(huán)境；小站為 “近代中國看天津核心旅游品牌 ” ，也是 津南區(qū)著力打造的特色旅游產(chǎn)業(yè)之一 ，旅游產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)十分明顯。 位于津濱之間的特殊位臵，與塘沽、大港、市區(qū)交流日益密切。人均收入消費能力均大幅提高。產(chǎn)業(yè)支撐必然為區(qū)域外客戶 小站工業(yè)園 市場解析 小站工業(yè)園 環(huán)宇橡塑制造公司 小站專業(yè)化市場 市場解析 小站果品批發(fā)市場 鋼材經(jīng)營部 白鐵經(jīng)營部 聯(lián)想鋼材 彩光板批發(fā) 管業(yè)批發(fā) 小站鎮(zhèn)以南，沿津岐公路，沿線 23公里分布各種專業(yè)化批發(fā)市場；檔次不高，私營業(yè)主收入普遍不低。 天津市津南區(qū)小站工業(yè)園區(qū)（規(guī)劃面積 ；工業(yè)園區(qū)先后有臺灣、韓國、日本、印尼、香港、美國等境外投資者入駐 。 ?新城區(qū)起步區(qū)初具規(guī)模，中小學等配套設(shè)施已投入使用；區(qū)域整體配套逐步落實。 鳥瞰圖 講武堂 城墻 小站業(yè)已成為 “ 近代中國看天津核心品牌 ” 。 小站規(guī)劃 城市規(guī)劃 ?以小站練兵園為核心深入挖掘小站的歷史文化資源；形成以小站兵營為核心的小站新城鎮(zhèn)。 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 咸水沽 雙港 八里臺 小站 葛沽 北石林景區(qū) 天嘉湖休閑旅游度假區(qū) 小站練兵園景區(qū) 近期目標 —— 9431 “9”是實現(xiàn)區(qū)內(nèi)九個主要工業(yè)載體的加速發(fā)展，促進津南社會經(jīng)濟全面進步； “ 3”是建成三個各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，創(chuàng)建經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境生態(tài)交相輝映、人與自然和諧共處的魅力津南。 ? 為有效控制別墅面積，建議只在景觀優(yōu)勢明顯的大戶型產(chǎn)品中采用中庭設(shè)計，而在外圍則建議選用緊湊的小戶型產(chǎn)品（可根據(jù)實際情況保留天井設(shè)計） 它山之石 —— 啟示 區(qū)域文化底蘊 項目資源屬性 傳統(tǒng)中式別墅的現(xiàn)狀 傳統(tǒng)文化的復興 中式產(chǎn)品和現(xiàn)代生活的結(jié)合 西學為體，中學為用 新中式別墅 徽派元素應(yīng)用 產(chǎn)品的市場接受度 它山之石 —— 應(yīng)用 規(guī)劃建議 +產(chǎn)品組合 產(chǎn)品升級：以獨棟、雙拼為主 景觀資源