【正文】 多歲 職業(yè)：個體經(jīng)營者 置業(yè)經(jīng)歷：自建別墅 1套、商品房 2套 訪談內(nèi)容： “ 自建的別墅感覺住得還不是很理想，如果有好的老公有考慮重新買一套，我們現(xiàn)在這一套可以考慮轉(zhuǎn)手賣掉，畢竟專業(yè)開發(fā)的別墅才是真正意義上的別墅，他們有 好的物業(yè)管理，服務(wù)周到 ，而且會有 好的會所 、配套等，這樣住在里面就會有公共的活動空間。 ” “ 別墅有考慮過，但別墅建不好就沒有什么意思了，洪瀨別墅區(qū)這些都不能稱為別墅，沒有公共配套，沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理、也沒有集中的園林，建筑也參差不齊，別墅 面積不要太大 ，沒人住大沒有用，只要客廳大點氣派點就好了。因此，本項目目標客戶將會以三代或四代同堂型客戶為主。 一般上來講，年輕偏年輕的人，比較傾向于進城市生活。 三代同堂6 0 . 0 %四代同堂3 0 . 0 %三口之家1 0 . 0 %目標客戶家庭結(jié)構(gòu) 客戶訪談 ： 買別墅的人特別是買大別墅的人，基本上都有三代同堂或者以上的，三口之家誰去買四、五平方的別墅?。抠I套洋房倒是有可能。再說我們要買別墅都會比較很多的項目，都有豐富的看房經(jīng)驗的。 目標客戶年齡分布 置業(yè)經(jīng)歷 首次置業(yè)0%二次置業(yè)10%三次及以上置業(yè)90%客戶訪談： 一般我周邊想買別墅的人都有過多次的買房的經(jīng)歷，很多人在泉州廈門都有很多套的房子。 本項目的目標客戶年齡將主要集中在 4160歲之間，這一階段的客戶積蓄比較豐厚，購買力不存在問題，他們在事業(yè)高峰期后更多的會開始追求一種高品質(zhì)的生活享受。一方面，財富的積累需要一個過程，其次年齡小的人，家庭人口相對比較少，又還不太愿意和父母住一起，住房面積需求不大。 本項目目標客戶將以洪瀨鎮(zhèn)及下轄村莊為主，爭取輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，特別是目前無別墅開發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 戰(zhàn)略對策： 放大優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓準時機，搶占市場 ！ ■ 創(chuàng)造差異化營銷亮點 ； ■ 靈活把握入市時間，避免無謂競爭； ■ 突出產(chǎn)品亮點， 截 流區(qū)域內(nèi)客戶。 關(guān)鍵詞： 稀缺、經(jīng)濟增長快、無同品在售、交通改善 SWTO分析 T（威脅） T1：中鴻基項目一期規(guī)劃 600畝別墅，整體規(guī)劃強于本 項目，將對本項目構(gòu)成直接威脅； T2：目前洪瀨別墅區(qū)有部分別墅對外掛牌銷售，其位 置優(yōu)于本項目，也在一定程度上對本項目構(gòu)成威脅 T3：目前泉州各別墅面積走低，總價走低，將在一定程 序上分流本項目客源。 SWTO分析 S（優(yōu)勢） S1：項目三面環(huán)水，一面環(huán)山，有利于社區(qū)管理，安全、私密性好； S2：項目有山有水，具備較好的景觀資源； S3：項目為純別墅低容積率項目，別墅更純粹； S4：項目配有泳池、會所等配套，一改洪瀨別墅無配套歷史； S5：項目體量小，戰(zhàn)略上 “ 船小好調(diào)頭 ” ； S6：項目拿地成本低，售價運作空間大。較低容積率 項目概況 區(qū)位 本案 本案 洪瀨鎮(zhèn)中心 項目坐落洪瀨鎮(zhèn)東南向，離泉州約 45分鐘車程，離南安 30分鐘車程，對于別墅項目來說，這樣的距離對于小城市來講相對偏遠；項目離洪瀨鎮(zhèn)中心約兩公里，鎮(zhèn)中心配套齊全，是一個比較理想的路程距離。純墅居社區(qū) 高爾夫主題豪華別墅 350萬 /套起 泉州別墅成功共性分析 ■每一個項目打造一個非常突出的賣點； ■每一個項目都有一個明常明確的主題概念； ■每個項目都打造出了比較完善的社區(qū)配套。 泉州第一豪宅 350萬 /套起 奧林匹克花園 奧林匹克花園由獨棟及精裝酒店公寓組成，坐擁紫帽山優(yōu)美景觀資源、項目國際雙語幼兒園、高級會所、體育配套等。項目配套有網(wǎng)球場、游泳池、高級會所、中西餐廳等。因項目產(chǎn)品戶型及案名均未正式確定，且工程進度緩慢，預(yù)計開盤時間要到 2022年，其大盤規(guī)劃及高品質(zhì)將成為項目最大的競爭對手。 工程進度 正在先期會所及樣板房建設(shè) 項目分析 □一線臨江，擁有先天江景優(yōu)勢； □項目東至江濱西路，西至西林大道，南至規(guī)劃 6號路，北至規(guī)劃 1號路，交通便捷 ； □項目價值還有很大提升空間，未來供應(yīng)量巨大。但洪瀨人長期形成的這種居住習(xí)慣也將使該項目成為本項目的一個有力競爭。目前該項目部分別墅對外報價， 200萬起，但無實際成交案例。別墅區(qū)內(nèi)別墅建筑面積集中在 280400m2左右。 在售主力戶型 30㎡ 一房、 87㎡ 兩房、 133㎡ 三房 暢銷戶型 87㎡ 兩房、 133㎡ 三房 目標客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊 銷售現(xiàn)價 2022元 /㎡ 銷售狀態(tài) 去化 60% 項目分析 □位于新南洪路東側(cè)、規(guī)劃路北側(cè)、南臨江濱路，交通便捷； □項目無產(chǎn)權(quán)； 洪瀨房地產(chǎn)項目分析 － 聯(lián)豐水岸豪園 項目無產(chǎn)權(quán)，品質(zhì)不高，產(chǎn)品及項目定位與本項目差異較大，不對本案構(gòu)成直接威脅。 洪瀨房地產(chǎn)項目分析 － 輝達國際豪城 開發(fā)商 南安聯(lián)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地面積 15005㎡ 總建面積 63000㎡ 容積率 綠化率 % 項目規(guī)劃 項目設(shè)計為底下一層停車場，地上一層店面和 6500平米的大型商場，二層至十九層為板式觀景住宅。 洪瀨房地產(chǎn)項目分析 － 明發(fā)商業(yè)中心 開發(fā)商 南安市輝達鞋業(yè)有限公司 用地面積 5000㎡ 總建面積 30000㎡ 容積率 綠化率 30% 項目規(guī)劃 項目規(guī)劃 3棟高層住宅 在售主力戶型 135148㎡ 三房 暢銷戶型 135148㎡ 三房 目標客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊 銷售現(xiàn)價 3600元 /㎡ 銷售狀態(tài) 去化 80% 項目分析 □輝達國際豪城位于南安市洪瀨鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面，是洪瀨新崛起的商業(yè)中心 ； □距泉州、南安市區(qū) 20余公里，屬泉州市 1小時經(jīng)濟圈內(nèi) ； □項目無產(chǎn)權(quán)。 在售主力戶型 173246㎡ 復(fù)式 暢銷戶型 90110㎡ 兩房、 130140三房 目標客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊 銷售現(xiàn)價 4100元 /㎡ 銷售狀態(tài) 去化 95% 項目分析 □位于洪瀨鎮(zhèn)上，生活配套齊全； □半小時可到泉州、南安市區(qū)， 2小時到廈門，交通便捷； □沒有地下停車場，車位為戶外露天車位。但今年以來，出現(xiàn)了3300畝超級大盤，這將在極大程度上改變洪瀨房地產(chǎn)市場格局。 洪瀨鎮(zhèn) 洪瀨房地產(chǎn)市場概況 洪瀨鎮(zhèn)正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，近年來洪瀨鎮(zhèn)以無產(chǎn)權(quán)項目唱主角，近三年來僅一個正規(guī)商品房銷售。 全鎮(zhèn)面積 87平方公里，總?cè)丝冢猛鈨S胞 6萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。目標 前言 我們的 使項目產(chǎn)品價值最大化，從而保證開發(fā)利潤最大化； 為項目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案。 目錄 項目解析 項目定位 開發(fā)策略 創(chuàng)意表現(xiàn) 營銷推廣策略 戰(zhàn)略執(zhí)行保障 Directory 市場研判 我們處于怎么樣的 一 、市場研判 市場？ 洪瀨基本概況 洪瀨鎮(zhèn)位于南安市東北部，是一座商貿(mào)古鎮(zhèn)，是泉州市“ 小城鎮(zhèn)建設(shè)示范 ” 鎮(zhèn)。 經(jīng)濟實力名列前茅， 2022年農(nóng)人均年收入突破 10000元，是福建省百強鎮(zhèn)、工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)、 良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)是房地產(chǎn)發(fā)展的基石。房地產(chǎn)開發(fā)整體品質(zhì)差，體量相對較小。 房地產(chǎn)散兵開發(fā)，格局重新調(diào)整 開發(fā)商 南安市金榮投資有限公司