某地產(chǎn)公司項目立項管理規(guī)范-文庫吧資料
2025-04-18 13:39本頁面
【正文】 乙 方：大連集團股份有限公司地 址：大連市中山區(qū)解放街9號大廈法定代表：王健林電 話：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》，經(jīng)過雙方友好協(xié)商，甲方同意將其擁有的 項目土地使用權(quán)（土地使用證號： ）轉(zhuǎn)讓給乙方，為明確雙方權(quán)利和責任，簽訂本合同。 根據(jù)土地談判及合同確定地價成本. 工程前期費用 根據(jù)當?shù)卦靸r情況,項目建安成本概算. 財務費用根據(jù)財務分析報告確定 其他成本費用可根據(jù)經(jīng)驗估算5 財務分析報告財務部負責根據(jù)項目要求，完成財務資金計劃報告 資金籌措方式及財務成本比較 資金計劃安排6 經(jīng)濟分析評價 根據(jù)以上報告確定項目定位及指標、預期售價、成本等，進行全面的經(jīng)濟分析評價后確定項目利潤和項目風險因素。路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃 停車位、各種停車方式的分配比例 環(huán)境與景觀 對現(xiàn)有自然資源的保護與改造。 規(guī)劃設計方向及要求： 規(guī)劃技術經(jīng)濟指標要求。 建筑風格與特色。 規(guī)劃立意： 項目定位。①等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)②保護保留植被、樹木明細與定位圖③保留保護古跡、建筑明細與定位圖 基地內(nèi)市政設施：資料來源于相關規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實①空中高壓走廊、微波通道確認②地下光纖通訊、電信電纜確認③泄洪溝、涵洞等城市資料確認 其他 項目用地城市區(qū)位價值分析： （重點為居民出行可達性分析） 項目所處地段等級 資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則 出行可達性分析①附錄： 基地與城市節(jié)點的出行便利性②附錄： 經(jīng)過本地塊的城市捷運系統(tǒng)的服務強度③附錄： 地塊周邊市政道路等級、高峰時間交通流向流量與擁擠分析④附錄： 周邊土地與建筑①周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠景圖則確認（確認周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認周邊市政設施的遠景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設施的建設情況）②周邊建筑調(diào)研（確認建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務等方面）③周邊樓盤概況 可利用資源分析：（重點為交通、配套資源分析）（可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)；居民可以利用的資源：步行5－10分鐘，半徑400－800米之間范圍內(nèi)。 噪聲水平噪聲模擬測試分析報告，內(nèi)容不少于：測試分析報告、模擬樣本、測點定位圖。 當?shù)仫L俗與人文分析： 市民居住模式和出行方式分析：分析方式以形成不同生活層次和生活習慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設計師想當然。 城市背景分析：（商鋪）或?qū)⒔ㄔO樓盤（商鋪）的銷售情況并進行對比分析，以對項目市場預期售價和定位提供可靠的依據(jù)。制定方式在批準的《項目建議書》基礎上，結(jié)合詳細市場調(diào)查報告、規(guī)劃建議書、成本分析報告和財務報告完成《項目可行性研究報告》?！痉秶?適用于所有項目。 總結(jié)比較每個方案經(jīng)濟分析情況，提出結(jié)論。 經(jīng)濟分析 成本分析：每個方案列明成本分析情況。 可利用資源分析：（重點為交通、配套資源分析）（可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)；居民可以利用的資源：步行5－10分鐘，半徑400－800米之間范圍內(nèi)。 主要銷售對象與需求人群分析（市場潛力與隱性商機）。 城市類似地塊的地價成本情況。 政策及市場地價情況 土地拆遷安置補償政策、土地出讓金政策及有關土地的優(yōu)惠政策。 土地權(quán)屬有無遺留問題或糾紛。資料來源于相關規(guī)劃文 有無保護建筑。 基地內(nèi)用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況： 地上現(xiàn)狀建筑或構(gòu)筑物情況：層數(shù)、密度、新舊情況、產(chǎn)權(quán)屬性等。（商業(yè)）概況。、建筑與道路： 確認周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認周邊市政設施的遠景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設施的建設情況。 用地出行可達性：距機場、車站的距離，以及地塊達到的主要方式。 用地平整性。 項目所處地段等級：資料來源于規(guī)劃國土部門的有關城市規(guī)劃發(fā)展圖則等。 傳統(tǒng)居住區(qū)位分析（傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)位分析）?？陀^資料：（括號內(nèi)指商業(yè)項目） 城市基本指標概況人口、國民生產(chǎn)總值、商業(yè)發(fā)展等城市基本經(jīng)濟指標，資料來源于城市經(jīng)濟統(tǒng)計報告等?！韭氊煛?由企管公司發(fā)展部負責編制、修訂和執(zhí)行。 相關附件：《土地合同標準參考文本》2. 附件目錄：附件1 《項目建議書制定導則》【目的】 制定項目建議書的技術指導性文件。 最終土地成本需進入《項目可行性研究報告》。 最終合同文件須經(jīng)律師、企管公司主管副總、財務總監(jiān)、總經(jīng)理和董事會會簽確認后才能簽訂。土地合同由發(fā)展部起草,經(jīng)律師、企管公司主管副總、財務總監(jiān)、總經(jīng)理、董事會簽批后提交談判。 細則： 《項目建議書》審定批準后才能進行實質(zhì)性土地談判。 責任人：發(fā)展部總體負責，預算合同部、財務部和設計工程部參與?！俄椖繘Q策批準書》和《項目可行性報告》是項目設計和項目策劃的基本依據(jù)?！俄椖靠尚行詧蟾妗返脑u審決策由項目
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