【正文】 負(fù)責(zé)促銷(xiāo)員招聘、培訓(xùn)呾管理，提高執(zhí)行力。 6. 根據(jù)投資估算結(jié)果，占 51%出資額的珠海基地有限公司出土地折價(jià)外，尚需投入資金 2092萬(wàn)元。 此投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來(lái)地價(jià)升值所得收益 。 4. 高科技高附加值企業(yè)的進(jìn)駐和發(fā)展 、 教育產(chǎn)業(yè)的崛起 ， 人口的急劇膨脹 ， 在文化科技服務(wù) 、 商業(yè) 、 旅游、 休閑娛樂(lè)以及社區(qū)服務(wù)等方面將產(chǎn)生新的巨大的需求 ， 從而為創(chuàng)新科技大廈綜合接待功能的實(shí)現(xiàn)提供了條件 。 2. 唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新走廊和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū) ， 正處于經(jīng)濟(jì) 、 文化快速發(fā)展上升期 ， 在此區(qū)域設(shè)立企業(yè)孵化器對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)唐家灣乃至珠海市的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義 。 4. 盡快實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃。 一方面可以吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐 ， 提高入孵企業(yè)的成活率和成長(zhǎng)速度；另一方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的空間也大 ， 可以從中產(chǎn)生資本增值利潤(rùn)或者獲取融資推介費(fèi)用 。 入駐珠?；氐钠髽I(yè)在水電費(fèi)方面可以享受 20%的優(yōu)惠 ， 這是其他園區(qū)所無(wú)法比擬的 ，也是對(duì)入駐企業(yè)最為直接的支持 。 中山大學(xué)珠海校區(qū)擬興建的星級(jí)會(huì)議中心尚在規(guī)劃中，何時(shí)實(shí)施尚無(wú)具體時(shí)間表，一旦實(shí)施，將對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)接待功能方面產(chǎn)生一定的影響 。 宏觀方面 ， 珠海市科技創(chuàng)新海岸 —— 唐家灣的科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展形勢(shì)尤其是廣東珠海高科技成果示范基地附近區(qū)域的發(fā)展好壞將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響 。 第七章 投資估算和效益分析 YOUR SITE HERE LOGO 見(jiàn)時(shí)間安排表 第八章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排 YOUR SITE HERE LOGO 第一節(jié) 問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的投資收益主要表現(xiàn)為物業(yè)租賃收入 、 中介服務(wù)和投資項(xiàng)目的收益 ， 因此 ， 能否吸引企業(yè)入駐 、 能否充分發(fā)揮大廈各項(xiàng)服務(wù)功能以及投資項(xiàng)目的收益將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營(yíng)業(yè)收入。從 敏感性分析圖表 的有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，在所測(cè)定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于 %，這說(shuō)明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。 第七章 投資估算和效益分析 YOUR SITE HERE LOGO 第三節(jié) 不確定性分析 1. 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)營(yíng)業(yè)收入率達(dá)到 %， 即當(dāng)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到設(shè)計(jì)能力的%（ 300萬(wàn)元 ） 時(shí) ， 本項(xiàng)目即可保本 ， 這說(shuō)明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高 ， 效益較好 。 另外 ， 項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?， 地價(jià)的升值收益不容忽視 。 4. 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %， 說(shuō)明本項(xiàng)目的盈利能力是不錯(cuò)的 。 4676045= （數(shù)字詳見(jiàn)現(xiàn)金流量估算表） 3. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 。 正常經(jīng)營(yíng)期的后期：本階段的年凈利潤(rùn)為 元 。 5. 營(yíng)業(yè)成本 （ 詳見(jiàn)附件 1： 預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)成本估算表 ） 預(yù)測(cè)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為 元 ， 6. 凈利潤(rùn) （ 詳見(jiàn)附件 1： 利潤(rùn)估算表 ） 招商期：年凈利潤(rùn)為 元 。 3. 項(xiàng)目總投資 （ 詳見(jiàn)附件 1： 投資估算表 ） 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資為人民幣 元 。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第七節(jié) 節(jié) 能 本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊 ， 容易遭受臺(tái)風(fēng)襲擊 ， 因此建筑設(shè)計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求 。 污染噪音：主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音 ， 在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備 ， 并配減震裝置 。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震 本大廈不考慮接納化工 、 機(jī)械類(lèi)等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè) ， 不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問(wèn)題 。 中央空調(diào)系統(tǒng) 供應(yīng)整座大廈 中央熱水系統(tǒng) 集中供應(yīng)公寓部分 電梯 兩部客梯 ， 不銹鋼裝飾配置 ， 每層均設(shè)站點(diǎn) ， 載重 1000公斤 。 主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長(zhǎng)提供良好的辦公 、 行政管理 、 技術(shù)開(kāi)發(fā)和無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所以及其他必備的設(shè)施條件 ， 同時(shí)兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活?yuàn)蕵?lè)環(huán)境 ， 不專(zhuān)設(shè)工業(yè)廠房。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第五節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn) 1. 建筑風(fēng)格和主要功能 。 l 通訊條件 ： 光纖電話基站 ， 100M高速寬帶網(wǎng) ， 已通 。 l 供水條件 ： 200毫米管徑 ， 已通至建址地下 。 l 拆遷安置 ：無(wú) 。 珠海創(chuàng)新科技有限公司 （ 暫定名 ） 與珠?；毓景吹缆分虚g為界 ， 見(jiàn)珠?；匾?guī)劃示意圖紅虛線所示 。 如何做好這方面的工作 ， 將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能否取得突破的關(guān)鍵 。 、 發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng) 。 創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂(lè)甚至部分物業(yè)可以考慮利用社會(huì)資源 ， 由物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與 。 珠海創(chuàng)新科技大廈的另外一個(gè)功能是為企業(yè)流動(dòng)性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動(dòng)、商業(yè)接待和休閑娛樂(lè)等生活服務(wù)。結(jié)合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無(wú)污染的高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。 這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對(duì)入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外 ， 還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù) ， 如打通融資渠道 ， 編制商業(yè)計(jì)劃書(shū) ， 組織項(xiàng)目評(píng)估 ， 協(xié)助市場(chǎng)推廣 ， 跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)， 實(shí)施人才培訓(xùn)等等 。 第六章 總體規(guī)劃方案 YOUR SITE HERE LOGO 第二節(jié) 功能定位 1. 國(guó)內(nèi)同類(lèi)機(jī)構(gòu) 。 投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專(zhuān)項(xiàng)資金 、 風(fēng)險(xiǎn)投資 、 產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融中介活動(dòng) 。 辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財(cái)務(wù)管理等 。 珠海創(chuàng)新科技有限公司 （ 暫定名 ） 實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 。 珠?；亍⑶迦A科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號(hào)召力和很好的發(fā)展前景。 在這種情況下 ， 有必要在珠海基地內(nèi)創(chuàng)立創(chuàng)新科技大廈 。 珠海基地通過(guò)三年的運(yùn)作 ， 建立了一支較高素質(zhì)的管理隊(duì)伍 ， 總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn) ， 擁有較好的軟硬件條件 ， 初步營(yíng)造出一個(gè)吸引項(xiàng)目 、 凝聚科技人才 、 培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)的基礎(chǔ)環(huán)境 。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過(guò) 4000人， 3年內(nèi)將達(dá)到 15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到 2萬(wàn)多人的規(guī)模，由此帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華的天地。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 YOUR SITE HERE LOGO 1. 科技企業(yè)孵化器 。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引 15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約 2022人。占地 66700平方米。 3. 廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。 清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及 綜合配套服務(wù)等。在 2022年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在 12022人左右，包括教職工將達(dá)到 15000人左右的規(guī)模。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 YOUR SITE HERE LOGO 第三節(jié) 珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 中山大學(xué)珠海校區(qū)。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。 3. 房產(chǎn)物業(yè)資源。 2. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。 第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃 YOUR SITE HERE LOGO 第二節(jié) 唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃 1. 自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。 5. 珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶(hù)各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。 3. 珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。 第二章 項(xiàng)目背景 YOUR SITE HERE LOGO 第一節(jié) 珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家級(jí)的 “ 衛(wèi)生城市 ” 、 “ 園林城市 ” 、 “ 環(huán)保模范城 ” 和 “ 旅游城 ”。 在珠?；貎?nèi)建立創(chuàng)新科技大廈 ， 將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育 ， 進(jìn)一步推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 實(shí)踐證明 ， 建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措 ， 創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件 ， 為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持 ， 為產(chǎn)業(yè)化過(guò)程提供了必要的信息服務(wù) 。 第一章 總 論 YOUR SITE HERE LOGO 近年來(lái) ， 在國(guó)家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下 ， 我國(guó)的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè) 、 企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用 。 投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來(lái)地價(jià)升值所得收益 。 在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈 ， 為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長(zhǎng)環(huán)境 ， 對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義 。 第一章 總 論 YOUR SITE HERE LOGO 第三節(jié) 結(jié)論與建議 唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸 ， 地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好 ， 政策環(huán)境寬松 。 ：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器 ， 是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施 。 ： 3280平方米 。 ：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端 。 與其它商家合作費(fèi) 舉辦各個(gè)活動(dòng)的費(fèi)用。 網(wǎng)絡(luò)廣告、炒作費(fèi)用。 成本分析： 產(chǎn)品包裝的改變 電視廣告制作、播出費(fèi)用。其爆笑的風(fēng)格被人成為“倒霉熊”第二 4月份開(kāi)始 “匯源檸檬 Me愛(ài)心 U and Me” 校園公益大賽 5月 1日 檸檬搞笑 flash，萌動(dòng)篇 五月開(kāi)始 “匯源與世博會(huì)同在”活動(dòng) 5月 20日 — 5月 30日 市場(chǎng)反饋調(diào)查 6月 1日 檸檬搞笑 flash，相思篇 6月開(kāi)始 快閃族（ Flash mob）行動(dòng)不定期進(jìn)行，同時(shí)對(duì)這一事件進(jìn)行曝光、炒作 7月 1日 檸檬搞笑 flash，相知篇 8月 1日 檸檬搞笑 flash，相惜篇 8月 20日 — 8月 30日 市場(chǎng)反饋調(diào)查 9月 1日 檸檬搞笑 flash，相戀篇 9月份 中移動(dòng)合作，迎新生有禮 10月 1日 檸檬搞笑 flash，相守篇 11月 全國(guó)校園巡回講座 12月中旬 “愛(ài)情 Uamp。 上傳你的作品 依據(jù)觀眾投票進(jìn)行排名 YOUR SITE HERE LOGO 營(yíng)銷(xiāo)策略：公關(guān)活動(dòng) 校園 ： 1）與中國(guó)移動(dòng)合作 2）全國(guó)校園巡回講座 3）“愛(ài)情 Uamp。 YOUR SITE HERE LOGO 消費(fèi)者分析 選項(xiàng) 小計(jì) 比例 喝過(guò)，很喜歡 40 % 喝過(guò)，但不喜歡 33 % 沒(méi)喝過(guò)，有興趣嘗試 230 % 沒(méi)興趣 32 % 匯源檸檬 me的市場(chǎng)反映 YOUR SITE HERE LOGO 消費(fèi)者分析 目標(biāo)消費(fèi)者 年齡： 1628歲 性別：偏女性消費(fèi)者 職業(yè)：大多是學(xué)生和年輕白領(lǐng) 特點(diǎn)：關(guān)注自己的健康，注重產(chǎn)品營(yíng)養(yǎng)價(jià)值， 講究生活品質(zhì) YOUR SITE HERE LOGO 消費(fèi)者分析 影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)果汁的因素 YOUR SITE HERE LOGO 營(yíng)銷(xiāo)策略 品牌定位 ： ？ 口感？ 營(yíng)養(yǎng)健康？ 原汁原味？ 專(zhuān)業(yè)？ 品牌？ 時(shí)尚？