【正文】 現(xiàn)狀 北京東方太陽城 取得成果 ?一期主流客戶： ?階層： 95%以上是高知識、高收入階層中老年人 ?職業(yè)： 教授、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主 ?收入： 是有一定穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)來源，綜合家庭月收入通常不低于5000元 ?意識形態(tài)： 很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受 ?銷售情況： ?一期、二期分批開盤后均已售罄 ?三期期房于 2022年 5月開盤，目前開盤部分銷售率超過 75% ?該社區(qū)價格水平高于區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)平均價格 良好的自然環(huán)境：社區(qū)水系和綠化環(huán)境營造突出 社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量 北京東方太陽城 成功原因分析 ?水系： 社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有近 500畝湖水 分布其間，水域比例達(dá)到 35% ?綠化： 周邊有 10萬株林木環(huán)抱，社區(qū) 綠化率高達(dá) 80％ 。 ?生活通訊配套：道路無障礙設(shè)計鋪設(shè)防滑鋼磚，公寓住宅樓全部能容納擔(dān)架地醫(yī)用電梯，社區(qū)內(nèi)建有先進(jìn)的弱電管理中心，配有緊急援助呼叫系統(tǒng)、生活服務(wù)系統(tǒng)、信息傳遞系統(tǒng)（與寬帶光纖銜接），在社區(qū)綠化帶內(nèi)還建有帶編碼的公共衛(wèi)生間，并在其內(nèi)安裝有安全呼叫設(shè)施與社區(qū)智能化安全系統(tǒng)連接。三期組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個組團(tuán)與景觀最大的接觸面積 ?組團(tuán)設(shè)計，功能獨(dú)立： ?由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴 ?老年社區(qū)特色規(guī)劃 ?組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致： ?目標(biāo)客戶成長在建國初期的艱苦年代，艱辛的童年使他們對養(yǎng)老環(huán)境有更高追求。2022年，北京 65歲及以上人口超 10%，早已進(jìn)入老齡化社會，人均 GDP達(dá) 6210美元，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 ?新版北京總規(guī)確定城市發(fā)展格局是兩軸、兩帶、多中心，多中心就包括順義；首都機(jī)場擴(kuò)建也為順義經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新動力，順義必將成為北京重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。 充分條件 人口結(jié)構(gòu)齡化加劇 老年人養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變 必要條件 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會保障體系完善 政府扶持，給予政策與資金的支持 我國處于老齡化初期，市場雖然已經(jīng)開始細(xì)分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有的贏利性老年住宅并不成熟。 目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性 老年住宅受眾群體有限 建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險大 現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差 – 現(xiàn)有老年公寓具有 “ 福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營 ” 的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇 人口開始老齡化，老年客戶細(xì)分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟 我國老年住宅生存 條件分析 ?我國老年人口絕對數(shù)字大， 到 2040年 60歲以上的老人 ，而 65歲以上達(dá)到 ，增長速度將快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。 如： 02年，北京太陽城，均價 6800元 /㎡ ，綠地 21城均價 36005100元 /㎡ 我國老年住宅現(xiàn)狀 特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長 我國老年住宅現(xiàn)狀 – 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務(wù) – 僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商 – 我國社會保證體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成 “ 產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化 ” 。 如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。 如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費(fèi)約 1000元 /月 社會安全福利和個人養(yǎng)老金增多客觀上刺激了老年社區(qū)的發(fā)展 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)的快速發(fā)展，人口老齡化趨勢顯現(xiàn)，目標(biāo)客戶細(xì)分，導(dǎo)致發(fā)展商有意識開發(fā)建設(shè)老年社區(qū)。 沿海及發(fā)達(dá)城市快速進(jìn)入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門、青島等城市興建老年社區(qū)。 我國老年住宅背景 我國人口開始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，已進(jìn)入老年型國家。 ?由于 我國社會保障體系不完善 ，我們可能會面臨“先老后富”的境況。其中 65歲以上的 ，約占70%。 健身步道 愛好活動 步道無障礙設(shè)計 興趣活動中心 外國典型老年社區(qū)模式特點(diǎn) 西方發(fā)達(dá)國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的 ?西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計理念和區(qū)別對待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。 ?老年人的日常生活相對單調(diào)，使得他們在精神方面的需求和滿足顯得十分重要。通過這三種老齡住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)的共存，才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)。 ?完善的配套設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的針對性服務(wù)，可滿足老年人的健康和精神方面的需求。 日本人口金字塔圖示（ 2022年） 61歲： 19381939年中日戰(zhàn)爭導(dǎo)致人口下降 5153歲：194749年第一次嬰兒潮 女性 2629歲： 197174年第二次嬰兒潮 男性 34歲：1966年出生率下降 5455歲：戰(zhàn)爭期間出生率下降 二戰(zhàn)期間人口下降 老年人口（ 65歲以上） 勞動人口（ 1564歲） 未成年人口（ 1564歲） 日本港北新城 ?老年社區(qū)模式參照西方發(fā)達(dá)國家，注重本國孝敬老人的傳統(tǒng)，形成自己特色的老年社區(qū)模式：分為兩代居和養(yǎng)老院兩種。 ?日本在 30年代后期和 70年代前期的兩次嬰兒潮，推動老年社區(qū)的建設(shè)。 ?享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤游戲場，草地保齡球，健身和娛樂中心，會議室，和一個 10000平方英尺的劇場。比如，您曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情 藝術(shù)室 木工工坊 瓷器收藏俱樂部 活動交流中心 為老人設(shè)臵專業(yè)、完善的配套設(shè)施 ?各社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂性和社會性節(jié)目活動對六個社區(qū)的所有成員開放。 ?純粹老年社區(qū) —— 增強(qiáng)老年人的歸屬感 居民必須 55歲以上， 18歲以下的陪同一年居住不超過 30天 規(guī)劃設(shè)計人性化：針對老年人的無障礙設(shè)計、空間導(dǎo)向設(shè)計，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施 社區(qū)圖書館 社區(qū)交流大廳 美國