【正文】 欲望，進(jìn)而對樓盤產(chǎn)生歸宿感，領(lǐng)域感和自豪感。其中第二點(diǎn)為項(xiàng)目開發(fā)主題定位的重點(diǎn)所在。我們?yōu)楸卷?xiàng)目的市場形象定位作以下概括：中心區(qū)域 當(dāng)?shù)馗呱凶≌瑓^(qū)規(guī)模大，檔次高 建筑風(fēng)格經(jīng)典 景觀設(shè)計獨(dú)一無二 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢整合。人們生活水平的提高，為更深檔次類型的物業(yè)出現(xiàn)提供了前提。l 配套完善，基本能滿足人們的生活需求。有條件實(shí)施3溫州財富中心廣場競爭相對緩和；知名的娛樂休閑商家容易招商；能引導(dǎo)市場，帶旺街區(qū)，提升臨街鋪面的價值，但是考慮到周邊消費(fèi)能力水品的程度，和輻射力此計劃可以暫不予以討論；一般定位討論P(yáng)BANDUAN（1）、從現(xiàn)狀看:l 周邊建材裝飾類店鋪林立,商業(yè)氣氛比較濃。建造有特色的東盟家具建材市場；進(jìn)一步整合南寧家居建材市場規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)集群化、規(guī)?；N售；有地理優(yōu)勢、市場優(yōu)勢。3溫州財富中心廣場引進(jìn)知名餐館、酒吧、精品服飾、快餐、娛樂、咖啡、茶藝，讓成為江南最高水平的時尚、休閑娛樂文化中心。2,溫州名品集成店。 是充分發(fā)揮在外溫州人市場網(wǎng)絡(luò)和溫州產(chǎn)品兩個優(yōu)勢，以民營企業(yè)為主體，通過政府組織引導(dǎo)，結(jié)成品牌集群，組成銷售戰(zhàn)略聯(lián)盟，抱團(tuán)拓市場，化個體優(yōu)勢為區(qū)域優(yōu)勢，推動溫州區(qū)域品牌整體提升的一種商業(yè)模式。建造有特色的東盟家具建材市場。它打破了傳統(tǒng)辦公的呆板平面布局,靈活組合的空間結(jié)構(gòu)，更加為第三產(chǎn)業(yè)類企業(yè)所傾慕,在總造價成本增加不多的情況下，為以后的租售取得優(yōu)勢,并且有利于價格的提升。商務(wù)公寓戶型創(chuàng)新引暴市場辦公在家Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。商居靈活多變。總價不高且管理費(fèi)低。純粹的商務(wù)寫字樓使用率一般只有65%左右，但目前商務(wù)公寓的使用率大都可以做到75%到80%，這一優(yōu)勢令商務(wù)公寓在與寫字樓的競爭中優(yōu)勢明顯。根據(jù)以往研究的模型分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，項(xiàng)目開發(fā)符合走中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)路線條件。在市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，市場營銷必須貫徹項(xiàng)目運(yùn)作的始終，市場需求什么就提供什么樣的產(chǎn)品，而不再象計劃經(jīng)濟(jì)時期那樣，先有產(chǎn)品后有銷售，先確定產(chǎn)品再開拓市場。二、目標(biāo)定位例如上海的南京路，廣州的上下九，北京的王府井等，項(xiàng)目最終目標(biāo)是引領(lǐng)江南商業(yè)地產(chǎn)（本項(xiàng)目即將打造江南的“CBD”，聯(lián)合10+1商業(yè)大道、五一路淡村商貿(mào)城、夢之島江南店連接一起，形成引領(lǐng)江南核心商圈促進(jìn)江南區(qū)發(fā)展的新勢頭，起到朝前獨(dú)后的理念作用），樹立行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，成為集餐飲、娛樂、購物、批發(fā)、物流一站式購物的商業(yè)龍頭。峰匯的前綴“溫州”表明了樓盤所屬的開發(fā)商，為樓盤推廣和公司品牌的塑造作鋪墊。溫州峰匯 東盟國際家居建材市場釋義：峰匯：峰匯指溫州獨(dú)有的【商業(yè)市場】、【產(chǎn)業(yè)】、【資金】匯聚在一起，來打造市場，物以類聚， 人以群分，峰匯是一種傲人的生活，是一個純高尚人士消費(fèi)與居住的社區(qū)。 許多人多都把溫州人的生活和工作當(dāng)做一種夢想，“我們什么時候才能變成那樣：所以本項(xiàng)目案名應(yīng)比較洋氣、海派，能體現(xiàn)當(dāng)?shù)啬壳半A段最高級別的住宅等級。隨著新規(guī)劃道路的建設(shè)、橋梁的開通，以及規(guī)劃逐漸完善，該地段的交通片利性，配套齊全將給本項(xiàng)目帶來最具發(fā)展優(yōu)勢和核心競爭力，該區(qū)域也將成為商住新區(qū)，人居環(huán)境將得到進(jìn)一步的改善和提升。三、項(xiàng)目地塊分析總評項(xiàng)目所處地塊不遠(yuǎn)的未來周邊將具有無比優(yōu)越的交通地段和人文景觀。（二）項(xiàng)目劣勢（Weakness）216。發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機(jī)會，化解威脅，是本項(xiàng)目開發(fā)過程中就遵守原則。（1）南寧市區(qū)各版塊競爭；（2）區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目供給量巨大，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高（3）政策打壓，市場波動較大。（3）項(xiàng)目地處舊城區(qū)的工業(yè)區(qū)，附近工業(yè)工廠有南寧糖廠等工業(yè)基地，周邊環(huán)境有污染情況，將會影響本項(xiàng)目的整體形象，對于本項(xiàng)目銷售價格帶來制約的因素。另有耀凱鳳嶺1號，利海亞洲國際等樓盤盤踞東盟商務(wù)區(qū)，其開發(fā)商實(shí)力亦不容小覷。由于進(jìn)駐鳳嶺板塊的房企實(shí)力雄厚，因此產(chǎn)品多具投資及居住價值。老城區(qū)板塊由于土地資源的稀缺，生活配套設(shè)施最為完善，價格也不會出現(xiàn)較大波動。鳳嶺板塊作為南寧市重點(diǎn)形象區(qū)，集合政治經(jīng)濟(jì)文化等多個領(lǐng)域的區(qū)位優(yōu)勢，地段升值潛力最大，且近期該板塊銷量回升勢頭最猛，均價位于新城區(qū)之后，相信未來降價可能性不大。前者由于08年均價漲勢較快，09年市政規(guī)劃重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至五象新區(qū)，該區(qū)域這一方面優(yōu)勢或會減弱；后者毗鄰市中心，生活配套資源齊全之余，居住環(huán)境較為雜亂，目前該片區(qū)均價漲至接近老城區(qū)板塊。上半年的降價浪潮預(yù)計集中在5月房博會召開期間，屆時優(yōu)惠幅度最大，市場放量依然會如往年一樣劇增。為加快存貨周轉(zhuǎn)解決融資困難，09年南寧市各樓盤將會加大市場放量，并會作出更大幅度的促銷降價。目前待售商品房空置面積至少需要一年的時間進(jìn)行市場消化，此外南寧市將有已開工但未竣工的各類商品房將在今后兩年投放市場。但在經(jīng)濟(jì)向下的背景下，居民收入漲幅趨緩，雖然國家財政、貨幣政策發(fā)生積極變化，但預(yù)計市場觀望氣氛仍將持續(xù)。 在09年初，由于南寧市場商品房存量較為充足，市場觀望情緒持續(xù)，在金融危機(jī)致使我國經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，上述情況的改變?nèi)孕枰欢〞r間，因此，本年樓市將延續(xù)調(diào)整格局，并進(jìn)入一輪深度調(diào)整期。20072009年南寧普通住宅供求對比狀況2007年2008年2009年1－2月新增供應(yīng)量（萬㎡）住宅銷售量（萬㎡）　市場總體預(yù)測08年以來，從政府為抑制房地產(chǎn)市場泡沫而推行的一系列信貸收緊政策，到全球性金融危機(jī)爆發(fā)，再到政府?dāng)U大內(nèi)需保增長戰(zhàn)略調(diào)整后的一系列信貸放寬舉措，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于形勢變化的風(fēng)口浪尖?？紤]到的市場需求短期內(nèi)難以恢復(fù)，09年南寧普通住宅的新開工面積與竣工面積將保持在較低的水平，南寧普通住宅新增供應(yīng)也難以實(shí)現(xiàn)較大的增長，按照12月份的趨勢，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長，而市場成交在促銷和政策利好刺激下則可能保持平穩(wěn)增長，市場供過于求的狀況可能緩解。從整體價位上看，成交價格在4000元/㎡％，說明在市場低迷的08年，滿足剛性需求的中低價位住宅是南寧普通住宅成交的主力。 價格區(qū)間分布：中低價位住宅產(chǎn)品成交活躍。兩、三房戶型成交占比超過70％，說明中等戶型產(chǎn)品為08年南寧市場需求主流。 戶型結(jié)構(gòu)分布：三房、兩房為市場需求主要戶型。09年1－2月，南寧普通住宅成交區(qū)域分布仍以青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)為主導(dǎo)。 區(qū)域結(jié)構(gòu)分布：青秀區(qū)占08年南寧普通住宅成交的近5成。受眾多樓盤促銷力度加大影響，2009年2月，南寧市普通住宅住宅均價出現(xiàn)了首次下降，％。08年南寧市普通商品住宅成交均價為3879元/㎡，％，漲幅有所減緩。216。在政府政策刺激和房地產(chǎn)企業(yè)讓利促銷下，南寧房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了階段性回暖。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和全球金融危機(jī)的雙重影響下，南寧商品房成交出現(xiàn)明顯萎縮，全年普通住宅成交35040套，％，㎡，％。（2）普通住宅市場成交狀況216。 受市場低迷因素影響，09年12月南寧市普通住宅供應(yīng)大幅下滑。08年南寧新增住宅供應(yīng)面積的區(qū)域結(jié)構(gòu)分布，反映出青秀區(qū)為南寧市房地產(chǎn)市場競爭最為激烈的區(qū)域。 08年普通住宅供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)－－青秀區(qū)占比超全市六成。南寧08年全市商品房市場供應(yīng)增長相對平緩。 08年普通住宅供應(yīng)總量－－％。在整體環(huán)境惡化下，08年南寧商品房市場銷售萎縮較為明顯。（4） 商品房銷售下降，空置面積提高。在整體市場不景氣下，08年南寧市土地市場成交冷清，土地成交宗數(shù)、面積、金額均出現(xiàn)大幅下滑。同期，南寧全市商品房施工面積、％、％％和4％，這反映出南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于放緩。二、本市房地產(chǎn)市場綜述（一）本市房地產(chǎn)市場情況南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（1） 房地產(chǎn)行業(yè)景氣下降，開發(fā)投資增長趨緩。（三）本市城市建設(shè)概況《南寧市綜合發(fā)展空間戰(zhàn)略規(guī)劃》是根據(jù)南寧市委、市政府指示，由南寧市規(guī)劃局于２００２年８月委托上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計研究院，聯(lián)合復(fù)旦大學(xué)、華東師范大學(xué)共同編制的。 %。 　　另據(jù)了解，%，%。指標(biāo)2005年2006年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2020年全市常住人 口695704741751761771781791845其中城鎮(zhèn)常住人口267267335350366382399417508其中農(nóng)村常住人口428437406401395389382374337全市戶籍人口668704713722732741751801戶籍非農(nóng)業(yè)人口178180205211217224230237271其中戶籍農(nóng)業(yè)人口482486499502505508511514