【正文】 ? 第一百四十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。 建設(shè)用地使用權(quán)是一種重要的用益物權(quán)，其取得需要登記，其流轉(zhuǎn)也需要及時變更登記。 【 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后的變更登記 】 ?第一百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。 理解和掌握本條規(guī)定應(yīng)當(dāng)注意兩個方面： 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，這些情況屬于交易復(fù)雜、涉及利益巨大的情形，根據(jù)合同法的規(guī)定，必須采取書面形式的合同來明確權(quán)利、義務(wù)，避免潛在爭議。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。但是，對于劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其流轉(zhuǎn)就要受到一定限制，其流轉(zhuǎn)要通過行政審批，并交納相應(yīng)土地出讓金或者土地收益；以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也受到某些情況的限制，如該權(quán)利已被司法機關(guān)和行政機關(guān)裁定、決定查封、限制的，被依法收回的，權(quán)屬有爭議的，未經(jīng)共有人同意的等。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定。尚需注意的是，本條中的“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”應(yīng)當(dāng)是“合法”建造的，違章建筑不在本條規(guī)定范圍內(nèi)。在多數(shù)情況下，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)是屬于建設(shè)用地使用權(quán)人的，但也存在一些例外。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施權(quán)屬的規(guī)定。如果不支付出讓金等費用，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任和民事責(zé)任。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人支付出讓金等費用的義務(wù)的規(guī)定。土地行政主管部門經(jīng)過審查后才能作出是否可以改變土地用途的決定。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對土地用途都需要做出明確的規(guī)定，擅自改變約定的土地用途不但是一種違約行為，而且也是違法行為。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于土地用途的規(guī)定?？缈h級行政區(qū)使用土地的，應(yīng)當(dāng)分別向建設(shè)用地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。使用兩宗以上建設(shè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。建設(shè)用地使用權(quán)適用登記生效的原則，經(jīng)登記生效。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)登記的規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容主要包括：（ 1）當(dāng)事人的名稱和住所，這是合同中最基本的要件；（ 2）土地界址、面積等；（ 3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；（ 4）土地用途；（ 5）使用期限；（ 6）出讓金等費用及其支付方式；（ 7）解決爭議的方法。 ［條文注釋］ 本條是對建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的規(guī)定。 【 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 】 ? 第一百三十八條 采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 本條根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)實中土地出讓的新情況，進一步擴大了采取公開競價出讓建設(shè)用地的范圍，從“豪華住宅”擴大到“商品住宅”，并把“工業(yè)用地”納入到公開競價出讓方式的范圍，同時明確對于同一土地有兩個以上意向用地者的，一律采取公開競價的方式。有償出讓的方式主要包括拍賣、招標(biāo)和協(xié)議等。 建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無償劃撥。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。土地的性質(zhì)決定了土地上下空間的所有權(quán)屬于國家和集體，當(dāng)事人只能通過設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的方式取得對土地以及上下空間的使用。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定。 【 建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立與限制 】 ? 第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。 建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)中的一項重要權(quán)利。 第十二章 建設(shè)用地使用權(quán) 【 建設(shè)用地使用權(quán)的含義 】 ? 第一百三十五條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。對受讓方也沒有特別限制，接受流轉(zhuǎn)的一方可以是本集體經(jīng)濟組織以外的個人、農(nóng)業(yè)公司等。 這種承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，主要有以下幾個特點：（ 1）流轉(zhuǎn)的客體一般為“ 四荒地 ” 等農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)；（ 2）流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)讓、入股、抵押等；（ 3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法登記，取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書。 招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式的承包，主要是對 “ 四荒地 ” 等農(nóng)村土地的承包，并非集體經(jīng)濟組織成員人人有份的承包，承包人也不局限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。 【 依招標(biāo)等其他方式的承包及其流轉(zhuǎn) 】 ? 第一百三十三條 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。社會保障費用不落實的不得批準征地。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于承包地被征收，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)獲得補償?shù)囊?guī)定。 根據(jù)本條規(guī)定，除法律對承包地的收回有特別規(guī)定外，在承包期內(nèi)，無論承包人發(fā)生什么樣的變化，只要作為承包人的家庭還存在，發(fā)包人都不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。在法律中明確規(guī)定發(fā)包人在承包期內(nèi)不得隨意調(diào)整承包地，維護了土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于承包地能否調(diào)整的規(guī)定。 【 承包地調(diào)整 】 ? 第一百三十條 承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，但本條規(guī)定的變更登記只列明了互換與轉(zhuǎn)讓兩種形式。未經(jīng)登記的，不能對抗善意第三人。但是，考慮到土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓后，如果未將權(quán)利變動的事實通過登記的方法予以公示，他人可能因不了解權(quán)利變動的情況而受到損害。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)進行登記的規(guī)定。違法將承包地用于非農(nóng)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)按照土地的原有用途使用土地，不得借流轉(zhuǎn)而改變承包地的原有用途。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包人。 土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)，具備流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。 【 土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn) 】 ? 第一百二十八條 土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書，應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，除按規(guī)定收取證書工本費外，不得收取其他費用。 土地承包經(jīng)營權(quán)作為用益物權(quán)的一種，它的設(shè)立以土地承包合同生效為前提，而不是以登記為生效的要件，登記造冊是作為對承包經(jīng)營權(quán)予以確認的程序。 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。這一規(guī)定有利于保障廣大承包經(jīng)營權(quán)人的利益，更好地鼓勵承包人在承包期即將屆滿時，繼續(xù)向承包地進行資金、勞力和農(nóng)田基本建設(shè)等方面的投入，促進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。本法規(guī)定的承包期是法定期限，不得隨意變更。 ［條文注釋］ 本條是關(guān)于土地承包期的規(guī)定。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。 【 土地承包期 】 ? 第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。 本條進一步明確了土