【正文】 龍坡區(qū)，是1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，為全國五個綜合試驗(yàn)區(qū)之一。其GDP總量居全市第一位，職工人均收入雖然排名較后，但因其常住人口有91萬人（非農(nóng)業(yè)人口比重在70%左右），故總體消費(fèi)購買力仍穩(wěn)居全市前兩位。這里是重慶最主要的工業(yè)區(qū)，水、陸、空交通便捷，是重慶的交通樞紐和物資集散地。（二）、九龍坡區(qū)概況（含高新區(qū)） 九龍坡區(qū)位于重慶的腹心地帶，并是全市的地理重心。每個板快都有其不同特點(diǎn)（后文有敘述）。其城市各項(xiàng)功能都最為成熟，渝中情結(jié)深入人心，具有舉足輕重的地位。也是目前全市的行政、金融、商貿(mào)中心與交通核心。因此，對它們進(jìn)行針對性的重點(diǎn)分析對本項(xiàng)目更有借鑒意義。第二部分 區(qū)域市場分析一、 分析區(qū)域的確定由于時尚圓高級住宅小區(qū)位于大坪大黃路，從針對性分析角度出發(fā)，其主要應(yīng)考慮兩個區(qū)域的影響。另一方面，這也證明了重慶房地產(chǎn)市場的巨大吸引力與“賺錢效應(yīng)”，讓外來資本源源不斷涌入了重慶。因此無論對于開發(fā)商還是置業(yè)者，重慶都是最具增長潛力、最具投資價值的地區(qū)，現(xiàn)在“下注”重慶一定能享受到未來成長的超額利潤。在2004年10月由中國社科院公布的“中國最具投資價值的100個二、三線城市（不含北京、上海、廣州）課題報告中，重慶居最具投資價值100個城市之首，天津、成都、蘇州、杭州、南京等城市都排在其后。這一發(fā)展態(tài)勢未來還將持續(xù)增長。而港、澳、%，在外地人士購房面積所占比例約10%左右。外地購房者，大體包括郊縣、市外、海外三個部分。不過郊區(qū)大盤與核心都市樓盤的沖突并不明顯，雙方各有對方難以比擬的優(yōu)勢，近兩年都將共存，各自分享市場份額。由于好的地理區(qū)位可供開發(fā)的土地越來越少，隨著城市化的進(jìn)程，現(xiàn)市場主要轉(zhuǎn)向了郊區(qū)開發(fā)態(tài)勢，由此重慶房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了“大盤時代”，不少實(shí)力開發(fā)商動輒圈地千畝，掀起了一場轟轟烈烈的“圈地運(yùn)動”。都市核心的魅力仍是難以抵擋的銷售利器。這已經(jīng)出現(xiàn)了市場空白，對企業(yè)來說也是一個大好發(fā)展機(jī)會。同時企業(yè)品牌意識剛剛形成，但塑造品牌的能力和水平總體不高，難以適應(yīng)房地產(chǎn)整合運(yùn)營、各開發(fā)流程環(huán)環(huán)相扣的綜合要求。草率上馬項(xiàng)目后患無窮。誰先做到了細(xì)分市場，打造差異化產(chǎn)品，誰很快就能脫穎而出。 不少項(xiàng)目樓盤風(fēng)格、品質(zhì)定位盲目跟風(fēng)現(xiàn)象仍較普遍，同質(zhì)化競爭比較激烈。每個區(qū)域都有自己的中心區(qū)，擁有自己較為穩(wěn)定的客戶群。 重慶主城區(qū)的組團(tuán)式地域消費(fèi)特征非常明顯。 開發(fā)門檻提高，“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的“游戲”規(guī)則越來越發(fā)揮作用，市場走向規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化，有實(shí)力、善經(jīng)營的開發(fā)商將在競爭中獲得更多的市場份額。 購房者最看重的購房因素依次排序是價格、交通和環(huán)境，但開發(fā)商的實(shí)力、品牌聲譽(yù)與物管服務(wù)越來越被看重，品牌企業(yè)逐步成為居住品質(zhì)的象征。但由于經(jīng)歷了2004年上半年的大漲，上漲節(jié)奏過快，預(yù)計2005年房價會比較平穩(wěn)，下跌空間較小，但可能會在平穩(wěn)運(yùn)行中小幅上漲。而從長期趨勢來看，重慶房地產(chǎn)市場正處在一個強(qiáng)勁發(fā)展時期，需求旺盛，空間廣闊，預(yù)計至少還要火暴10年以上，這在全國都是可遇不可求的機(jī)會，需要好好把握這樣難得的歷史黃金機(jī)遇。與此同時，價格低、入住快、區(qū)位好、市場發(fā)展?jié)u趨成熟的二手房也受歡迎，但總體影響力還無法撼動一手商品房的主導(dǎo)地位。同比去年出現(xiàn)了較大下滑。購買一手商品房的需求仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。%，其雖然不是購房主流，但其投資意向人群已經(jīng)有所增長，這也說明房產(chǎn)投資者對我國階段性的銀根緊縮表現(xiàn)出更多的理性與信心。特征五：購房以居住為主流，房產(chǎn)投資需求有所上升 消費(fèi)者購房的主要目的仍然是以居家為主，%。特征三：主城區(qū)商品住宅交易以中等價位、中偏低價位占據(jù)市場主流（見下表，價格以建筑面積計算）成交價位區(qū)間（元/平方米）2000元以下20002500250030003000元以上2500元以下（總計）所占比重%%%%% 分析：2004年重慶市主城區(qū)商品房市場交易以中等價位、中偏低價位占據(jù)市場主流，這與重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平相協(xié)調(diào)，其所占比重合理，符合重慶實(shí)際，這也證明重慶房地產(chǎn)市場運(yùn)行比較健康，無地產(chǎn)“泡沫”存在。月收入在4500元以上的家庭。特征二：家庭收入水平再上臺階，購房能力持續(xù)增長家庭月收入示意圖表（單位：元）家庭月收入1500元以下15002499250034993500—44994500—59996000元以上所占比重%%%%%%分析：城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使居民生活水平提高，消費(fèi)者家庭收入也得到很大程度改善。特征一：城市副中心居住功能繼續(xù)強(qiáng)化，北部城區(qū)置業(yè)風(fēng)頭不減（見下表）欲購房區(qū)域示意圖表選擇區(qū)域江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)九龍坡區(qū)高新區(qū)渝北區(qū)北部新區(qū)大渡口區(qū)其它所占比重%%%%%%%%%%上表顯示：消費(fèi)者欲購房首選區(qū)域仍然是主城副中心江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)。投資性房產(chǎn)消費(fèi)依然看好，二手房市場迅速成熟，以才智型、專業(yè)型為特征的青年購房者進(jìn)一步成為住房消費(fèi)的生力軍。2004年10月開通的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布系統(tǒng)使企業(yè)對市場信息的獲取效率大大提高，但其地域范圍需擴(kuò)展，信息容量需擴(kuò)充，這方面政府還需加強(qiáng)工作力度。：1的水平，市場依賴新房程度較高，分類市場不平衡的狀況沒有得到根本改善。%。 非住宅供求矛盾較突出，空置面積過大。%，占當(dāng)年房屋施工量的四分之一，%，與上年相。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)的信貸質(zhì)量提高，%，%，表現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目信貸政策日漸謹(jǐn)慎；二是對商品房個人住宅按揭的信貸增長較大，以預(yù)購商品房住宅為例，%。它們的成交量自然也在全市名列前茅。同時江北區(qū)的普通住宅和渝北區(qū)的低價位住宅必然會受到不同收入消費(fèi)群體的追捧。 分析：住宅市場的熱銷與板塊的住房形態(tài)構(gòu)成了緊密聯(lián)系。主城區(qū)北部、南部板塊商品住宅交易仍是市場熱點(diǎn)區(qū)域，北部新區(qū)住宅均價居主城榜首（價格以建筑面積計算）2004年渝北、江北、%；以南岸、巴南、%。中、低價位，中、小面積（戶型）的商品住宅交易量仍占市場主流 2004年重慶市商品住宅在2500元/平方米（以建筑面積計算）%，商品住宅120平方米/%。 （2）、全市存量房轉(zhuǎn)讓住宅價格增長，但非住宅價格下降 主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓均價1328元/平方米，同比增長23%，其中住宅轉(zhuǎn)讓均價1288元/平方米，%；非住宅轉(zhuǎn)讓均價1490元/平方米，%。 分析： 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅、非住宅均保持增長，其中渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房交易均價最低，三峽庫區(qū)非住宅均價漲幅相對較大。 ③、三峽庫區(qū)商品房成交均價1095/平方米，%。 ②、渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房成交均價903元/平方米，%。商品房成交價格增幅同比提高，但與我市GDP與人均可支配收入增幅基本協(xié)調(diào)（1）、商品房價格增長與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本協(xié)調(diào)（價格均以建筑面積售價計算） ①、主城區(qū)商品房住宅成交均價2184元/平方米，%，商服用房成交均價4658元/平方米，%，辦公用房成交均價3197元/平方米，%。總體上交易比例比較協(xié)調(diào)，銀行對住宅消費(fèi)支持力度不減，對住宅消費(fèi)起了極大的促進(jìn)作用。%，%。⑤、商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯改善，下半年成交量逐月回落。這表明重慶城市影響力不斷提升，外地購房者明顯增多，預(yù)計未來此增速還會不斷提高。對成交情況進(jìn)行分析如下；①、按三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域分：%，%，%。（2）、商品房成交量進(jìn)一步擴(kuò)大。2004年我市地產(chǎn)、城投等四大集團(tuán)儲備土地共計87宗，其中。從三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域看，主城九區(qū)供地中4—%，土地平均成交單價75萬元/畝，%；渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)供地中，9—%，%；三峽庫區(qū)供地中11—14級土地占95%，與上年基本持平。（2）土地供應(yīng)區(qū)域分布適當(dāng)。其中商服用地85公頃，%；住宅用地1262公頃，住宅用地中無別墅、高檔公寓用地，全部用于普通商品房，拆遷還建房等中低檔住宅建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)適度（1）、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理。其中：，%，；，%；，；，；這充分說明了住房市場活躍，資金回收速度提高。開發(fā)企業(yè)多渠道的籌集資金，且資金來源結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。%（），比例較為協(xié)調(diào)。（二）、市場運(yùn)行特點(diǎn)房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，資金來源結(jié)構(gòu)優(yōu)良（1）、投資結(jié)構(gòu)基本合理。四、重慶市房地產(chǎn)市場專項(xiàng)分析 （一）、2004年市場總體情況分析總體判斷：在國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，重慶市房地產(chǎn)市場保持了較為平穩(wěn)狀態(tài)。”這無疑會增加銀行的房貸風(fēng)險，尤其是對收入較低人群購買的經(jīng)濟(jì)適用房貸款影響比較大。不過由于物價上漲，實(shí)際上已進(jìn)入“負(fù)利率”時代，故普遍認(rèn)為中國會由此進(jìn)入一個加息周期的階段，但對有購房需求的人來說，這反而會刺激他們加快購房的步伐。這是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化的又一重大步驟，有利于金融機(jī)構(gòu)提高定價能力，防范金融風(fēng)險。這表明政府對建設(shè)項(xiàng)目與用地的監(jiān)管更趨加強(qiáng)，更強(qiáng)調(diào)規(guī)范化、科學(xué)化操作。但高檔別墅類房地產(chǎn)、高爾夫球場等的用地審批仍然不能解禁。重慶市農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地已于2004年11月1日解凍，土地審批恢復(fù)正常 這表明我市農(nóng)用地存量在全國處于領(lǐng)先水平，計劃轉(zhuǎn)用指標(biāo)較為合理。但對真正有實(shí)力的開發(fā)商卻是利大于弊。 建設(shè)部出臺此強(qiáng)硬規(guī)定向全國推行，大力規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為。相關(guān)部門與工作人員若沒在法定時限內(nèi)完成登記，將由主管機(jī)關(guān)給予行政處分。 （三）、主要政策、法規(guī)2004年12月1日后辦房產(chǎn)證不超過30個工作日《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定，辦理房產(chǎn)證不得超過30個工作日。但是我們也應(yīng)看到，這一些市場需求量并不是全部轉(zhuǎn)化為一手房購買力，還存在一些二手房或集資性建房消化等。而未來重慶主城區(qū)預(yù)計每年竣工量會在900—1100萬平方米之間。 人均居住面積提高而形成的住宅需求量按現(xiàn)在主城人口520萬人計算，因2010年需達(dá)到人均住房面積25平方米，則需新增面積為520*=，每年平均約276萬方。 新增人口的住宅需求量按照城市化要求，在2010年前，人均居住面積2010年將為25平方米，則到2010年總量需求為： *25*6=3525萬平方米。在2010年，主城區(qū)城市化人口將有660萬—680萬，2020年將達(dá)到880萬—900萬。而目前重慶主城城市化面積不過300平方公里左右，這就意味著它本身的開發(fā)建設(shè)還需要增加一、兩倍，且要在2020年前全部完成，這樣龐大的市場蛋糕是非常誘人的，它也充分證明了重慶房地產(chǎn)市場的增值潛力和發(fā)展機(jī)遇是非?？捎^的，堪稱可遇不可求，在全國都比較罕見。它們將是區(qū)域性的商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)服務(wù)和文化娛樂區(qū)，同時分擔(dān)部分市級公共服務(wù)設(shè)施。多中心指城市中心（中央商務(wù)區(qū)）和六個城市副中心。一城即主城，其自然劃分為五大片區(qū)，分別是北城、中城、南城、西城、東城五個完整和獨(dú)立的城市。主城以外的區(qū)域?yàn)樾〕擎?zhèn)發(fā)展區(qū)，共2736平方公里，包括6個中心鎮(zhèn)和33個一般鎮(zhèn)。其城鎮(zhèn)空間分為主城與外圍小城鎮(zhèn)兩個層次。而都市區(qū)將成為西南地區(qū)和長江上游的中心城市，重慶直轄市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。它與1998年起實(shí)施至今的《重慶市城市總體規(guī)劃（1996—2020）》相比。重慶目前可謂是天時、地利、人和三者兼具，選擇重慶、投資重慶，必將獲得豐厚回報。這標(biāo)志著我市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)跨上了一個新臺階，進(jìn)入了一個新階段，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈更已奠定了較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。那么重慶以后的機(jī)會、發(fā)展空間及財富吸引力將不言而喻！經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中需要關(guān)注的問題：（1）、物價漲幅較快，對居民生活與企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響；（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受“瓶頸”約束問題未得到有效緩解，電力問題，運(yùn)輸緊張問題等制約了全市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步擴(kuò)張；（3）、糧食增產(chǎn)、農(nóng)民增收的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，農(nóng)民進(jìn)一步增收的難度還很大；（4）、城鎮(zhèn)就業(yè)形勢依然嚴(yán)峻，維護(hù)社會穩(wěn)定的壓力較大。而且在綜合經(jīng)濟(jì)、加工制造、金融、會展、人居等五大功能定位競爭力指數(shù)上，重慶均高居西部第一。未來幾年是重慶大干快干迎頭趕上的關(guān)鍵時期，對城市、對企業(yè)都面臨難得的黃金發(fā)展機(jī)遇。近幾年重慶經(jīng)濟(jì)增長率遠(yuǎn)高于全國平均水平就證明了這一點(diǎn)。一系列交通建設(shè)的大手筆將讓重慶經(jīng)濟(jì)插上騰飛的翅膀。同時還會建成“三環(huán)十射三聯(lián)線”3000多公里高速公路。在2010年前，重慶將建成三條城市快速鐵路，成為溝通中心城區(qū)與郊區(qū)最經(jīng)濟(jì)、最便捷的交通工具。交通運(yùn)輸建設(shè)更是大手筆迭出。重慶城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度繼續(xù)得到加強(qiáng)，國家對此支持力度挺大。政府公開表示會把10%的力量用來招商引資，90%的力量用來改善投資環(huán)境，這對吸引投資，樹立投資人的信心所起的作用不言而喻。而其中多數(shù)為港資企業(yè)，且引入的外資一半以上都投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由此也可以看出重慶房地產(chǎn)市場的增值潛力及吸引力。重慶吸引外資的力度大大增強(qiáng)，招商引資步伐較快，外資引入增長率大幅攀升。重慶市北部新城開發(fā)建設(shè)的如火如荼，新興工業(yè)園區(qū)將在幾年內(nèi)再造一個重慶工業(yè)，這對全市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了“加速助推器”的作用，“浦東效應(yīng)”影響力將會非常明顯的體現(xiàn)出來。而主城區(qū)作為重慶經(jīng)濟(jì)核心增長級，發(fā)展前景極為誘人。重慶作為直轄市及西部大開發(fā)龍頭的特殊地位，受國家政策扶持，其優(yōu)勢及影響力在近幾年來越來越明顯。在國民經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、固定資產(chǎn)投資、財政收支、金融形勢等方面都取得較大突破，且經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康，預(yù)計在今后幾年中都將延續(xù)這良好發(fā)展態(tài)勢。而目前我市距此標(biāo)準(zhǔn)還有一段距離，由此可見我市房地產(chǎn)市場還擁有廣闊的發(fā)展空間，住宅產(chǎn)業(yè)明顯呈增量型發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)商也因此擁有很大發(fā)展機(jī)會。年份19992000200120022003住宅面積（平方米）城市居民人均住房建筑面積（全重慶市所有區(qū)、市、縣城市范圍內(nèi)統(tǒng)計）分析：（1）、城市居民住房面積逐年增加，預(yù)示住宅市場化已基本得到人們認(rèn)可，進(jìn)入了個人置業(yè)消費(fèi)的新階段。這預(yù)示著重慶住宅消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入一個較快發(fā)展時期，今后幾年在住宅消費(fèi)上的支出比重還將穩(wěn)步提高。（3）、