深圳xxxx項目策劃方案-文庫吧資料
2025-01-25 06:57本頁面
【正文】 勢根據(jù)有關圖文資料介紹，觀海臺的戶型分布為大2房2廳、3房2廳，主導面積為85—110平方米（占全部住宅面積的62%），結合深圳目前外銷市場主導戶型面積需求（3房，面積70—100平方米）的分析比較可知，觀海臺的戶型設置與港人在深置業(yè)的目標戶型很不吻合。216。對港人來說，本片區(qū)屬較為陌生的地帶，因而，不具備外銷優(yōu)勢。216。就觀海臺而言，面對深圳本地市場是毋庸置疑的了。一、 項目的目標市場定位 針對緊鄰樓盤可能降價競爭的威脅，在整合項目優(yōu)勢的同時，另一方面要堅持加強和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實際使用效率，盡量爭取價格回旋空間，為 靈活實施定價策略奠定堅實的經(jīng)濟基礎。對此，在整合傳播時須堅持運用獨特廣告策略進行廣告訴求和宣傳推介，強調本項目的 獨有優(yōu)勢和獨特風格，避免本項目淹沒在茫茫的樓盤海洋之中。216。 針對“S（優(yōu)勢）+T（威脅）組合”的對策：整合本項目的優(yōu)勢，分析市場有效需求特征和本項目的客觀威脅來源，切準市場機會點，規(guī)避客觀威脅，揚長避短，化不利為有利。吸引投資客及外銷客戶?！ ±梦鞑靠绾４髽蚣磳⑴d建，深港聯(lián)系加強的利好消息。216?！ 〗枘仙轿幕行膮^(qū)的規(guī)劃和發(fā)展進程日趨成熟的機會點，在宣傳和推介時 對片區(qū)未來規(guī)劃和發(fā)展前景作正面宣傳介紹，使買家切實感受到本項目規(guī)劃前景的優(yōu)越，刺激購買欲望。 海景是本項目的絕對優(yōu)勢。216?！ 〗韬暧^經(jīng)濟回穩(wěn)向好、中國加入WTO刺激摟市有效需求等機會點，多作正面引導的軟性廣告宣傳，引導客戶購買。另外，在營銷推介時，應集中訴求力量，整合運用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段， 對主導戶型進行有針對性的宣傳和推介，針對戶型的特點， 力爭將其包裝成身份、品位、舒適的象征，誘發(fā)客戶對主導戶型的購買欲望，有效激活市場潛在需求，努力擴大購買者的層面，彌補該類戶型的市場有效需求不足的缺陷?！ ? 對于周邊社區(qū)配套未成熟、公交落后、人氣未旺等方面的不足 對策：一方面增設有針對性的住戶服務項目，如會所文體娛樂設施、導購專車、家居服務等彌補不足；另一方面在宣傳和推售時， 對該片區(qū)的未來發(fā)展藍圖進行前瞻性描繪和推介，如政府對南山文化中心區(qū)的總體規(guī)劃方向、目前開發(fā)進度、城市西移傾向、周邊未來商業(yè)與人居環(huán)境優(yōu)勢等等，提出 “南山文化中心區(qū)，居住前景大社區(qū)”概念，以求解除客戶的憂慮，轉移他們對社區(qū)配套現(xiàn)狀不完善的負面注意。216。 針對項目所處位置相對較偏的劣勢 對策：加強對周邊海景的正面宣傳，并結合適度的后海灣畔高尚住宅進行宣傳引導，同時提出本項目 “市區(qū)位置，永久海景”的環(huán)境賣點，以有效的宣傳溝通引導客戶消費意向，化劣勢為優(yōu)勢。216?！ ?針對“S（優(yōu)勢）+W（劣勢）組合”的對策：在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運用整合營銷傳播手段和營銷 組合工具彰顯項目優(yōu)勢，消除或轉化項目劣勢，力爭達到揚長避短，優(yōu)化項目整體質素，切準市場機會點，實現(xiàn)銷售目標。（二） 相應營銷對策：W（Weakness劣勢）無口岸、地鐵優(yōu)勢；周邊社區(qū)配套尚未完善；道路未通；公共交通落后，乘車不便；未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺；部分單位朝向差；主導戶型面積偏大；O（Opportunity機會）宏觀經(jīng)濟回穩(wěn)向好；加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升；置業(yè)投資概念又有抬頭；房改政策影響日益深遠，二次置業(yè)人士增加；南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善；城市西移，特區(qū)內開發(fā)重心移至南山；西部跨海大橋即將興建；后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。（一） 項目的SWOT矩陣分析： 無口岸、地鐵優(yōu)勢，跨海大橋為時尚早，缺乏外銷賣點港人在深置業(yè)大多選擇口岸、地鐵地帶的物業(yè)，本項目所在片區(qū)目前并不為港人所熟悉，又無臨近地鐵、口岸的優(yōu)勢、西部跨海大橋賣點目前為時尚早?！ ?這部分單位在銷售上會遇到較大的困難?！ ?部分單位正西正東，推售阻力大 周邊目前在售的樓盤有創(chuàng)世紀濱?；▓@、西海灣花園、保利城、青春家園等，其皆為尾盤，本項目必將面臨它們降價競爭的壓力；同時，蔚藍海岸、招商海月等大盤造成的品牌優(yōu)勢也對觀海臺形成較大的競爭?！ ? 同期新推樓盤多，市場競爭激烈片區(qū)附近預計開售期相近的樓盤有長城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項目的發(fā)展商都是實力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強手；再加上深圳市今年新盤供應量明顯增大，本項目必然會面臨激烈的市場競爭。 雖然規(guī)劃中有發(fā)達的交通路網(wǎng)，但實地調查發(fā)現(xiàn)，目前本項目所在片區(qū)附近的道路全部都未開通，行車、行人均無法到達?！ ? 由于片區(qū)開發(fā)時間短，目前本項目周邊已建成的住宅物業(yè)不多， 項目周邊臨近多為工地，片區(qū)內人氣未旺，濃厚的居住氛圍尚未形成，容易給客戶帶來心理障礙，影響銷售?！ ? 周邊社區(qū)配套未完善，目前已有的購物、飲食和娛樂設施分布零散且距觀海臺較遠，住戶日常購物、娛樂、飲食不方便?！ ? 本項目的發(fā)展商——中建蛇口發(fā)展有限公司，有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)物業(yè)遍布國內各大城市。1 同時，網(wǎng)絡化管理平臺，業(yè)主“一卡通”，以及家居化生活服務都有效地增加了項目的附加值。在物管方面倍添信心。 著名管理公司，完善、快捷的家居智能化管理 進入車庫如入花園，充分關懷住戶感受?！ ?花園式半地下車庫，陽光車道，自然為本，體貼入微本項目將園林綠化引入地下，采用地庫上浮半層的設計手法。是本項目人本主義的又一體現(xiàn)。 “街坊式”會
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