上海市奉城正陽二期階段推廣策略-文庫吧資料
2025-01-25 00:15本頁面
【正文】 排模 時間： 8月 25日～ 9月 25日 對龐大的蓄水客戶進行初步篩選，淘汰意向弱的客戶，選出意向較強的 A級客戶作為后續(xù)排摸的主要對象 一、制定價格調(diào)查表，調(diào)查以下目內(nèi)容： 蓄水客戶對于項目二期的價格接受度 項目與其他競爭個案的價格地級差 蓄水客戶對本項目和他競爭對手的綜合認(rèn)識 二、電話通知 A/B級客戶前往售樓處填寫價格調(diào)查表，并承諾前來參與的客戶將獲得項目二期的優(yōu)先購買權(quán) 三、匯總調(diào)查資料，提供定價依據(jù)；根據(jù)客戶參與情況，修整客戶意向等級 ?價格排摸后對客戶報出正陽開盤均價為 5600元 /平米 第二階段 —— 價格排摸 時間： 11月 5日～ 11月 15日 ?價格排摸將為項目開盤提供有效的價格判斷依據(jù) ?是對客戶意向強弱的深度排摸，前來參與的客戶都是意向強烈的有效客戶 ?同時報出高價迷惑競爭對手 ?向經(jīng)過 2輪排摸確認(rèn)有效的蓄水客戶發(fā)出正式邀請函，并于說明會前 2天電話通知確認(rèn) ?說明會當(dāng)天客戶憑邀請函和身份證領(lǐng)取 VIP卡 ?發(fā)放產(chǎn)品詳細資料，房型圖冊等 ?價格試報：報組團均價和樓層差價區(qū)間。時尚派對 暨世紀(jì)星城二期產(chǎn)品說明會 活動目的 活動日程 (時間待定 ) 活動場地 圣陶沙大酒店商務(wù)會議廳 邀請對象 二期有效蓄水客戶、部分一期業(yè)主、奉賢區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo) 活動內(nèi)容 美麗星城 T臺秀 利用模特的美麗 與時尚詮釋正陽 世紀(jì)星城中央城市 繽紛生活的現(xiàn)代魅力 二期景觀規(guī)劃說明 第一批推案產(chǎn)品介紹 菲律賓樂隊演出 以時尚派對的形式舉行產(chǎn)品說明會，為二期開盤提前造勢 星城展示 演出 幸運抽獎 VIP購房卡發(fā)放 產(chǎn)品說明會 ?產(chǎn)品說明會是項目在開盤前的最后一次公開告知，除了二期產(chǎn) 品亮相外，也是項目推案前的一次造勢。 金匯 南橋新城 光明 青村 錢橋 頭橋 奉城 奉城路演 奉城路演 品味都市 推廣主題： 中央領(lǐng)地 領(lǐng)銜生活 第一階段：蓄水期 蓄水期推廣活動 已執(zhí)行 時間 活動內(nèi)容 活動目的 2022年 8月 27日 科學(xué)居家講座 增進客群關(guān)系 2022年 9月 17日 正陽中秋游園會 危機攻關(guān)二期預(yù)告 2022年 11月 12日 奉城路演蓄水 二期品牌宣傳 2022年 12月 3日 產(chǎn)品發(fā)布會 客戶排摸品牌宣傳 ?南橋東部的富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)是本案拓展地緣客戶的重要區(qū)域，可以在這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉行路演活動，擴大傳播區(qū)域，吸引目標(biāo)客戶，增加蓄水量。 蓄水期 持續(xù)銷售期 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 二次強銷期 多層預(yù)售 二期開盤 小高層預(yù)售 時 間： 2022年 8月～ 12月 7日 階段策略： ?確立項目霸主地位，為高價入市做支撐 ?推案信息區(qū)域皆知，狙擊競爭對手 階段任務(wù)： ?以廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷活動形成的口碑傳播使正陽二期即將入市的信息區(qū)域 皆知，同時進一步增加蓄水。（具體方案需與工程部配合完成） 質(zhì)量的承諾 —— 工法樣板房 amp。 第三步：形成唯我獨尊局面 結(jié)合工程進度，依托現(xiàn)場樣板段與樣板環(huán)境的營造，充分發(fā)揮項目先天優(yōu)勢，鞏固地級差的市場接受度，形成品牌認(rèn)同；繼續(xù)保持項目的聚水庫效應(yīng)。 廣告狙擊 在確立區(qū)域霸主地位，獲得品牌認(rèn)同的前提下，通過有效廣告通路將二期即將開盤的信息廣而告之，形成區(qū)域皆知，使區(qū)域內(nèi)潛在購房者放棄選擇其他競爭個案，等待本案的推出。 實行上述策略的前提條件 第一波 5600元 /平米均價的目標(biāo) 體量 （平米） 成交均價 1 （元 /平米） 成交均價 2 （元 /平米） 成交均價 3 （元 /平米） 第一批推案 34000 5250 5300 5350 后續(xù)推案 146000 5695 5685 5675 以下為北塊第一批推案實現(xiàn)各種成交均價后，要實現(xiàn)整體 5600元 /平米均價，剩余體量產(chǎn)品所必需實現(xiàn)的成交均價 如果實行此策略，后續(xù)推案均價必需實現(xiàn) 5700元 /平米，其最高成交價格必然攀升至 5800元 /平米以上 北塊 90400平米小高層產(chǎn)品的價格將是實現(xiàn)價格目標(biāo)的決勝關(guān)鍵 一、項目品質(zhì)和配套的提升是前提 —— 現(xiàn)有配套基礎(chǔ)繼續(xù)完善 二、形成品牌認(rèn)同是關(guān)鍵 —— 萬科、金地、星河灣的品牌是怎樣形成的 如何保證小高層產(chǎn)品的價格？ 交通網(wǎng)點的分布完善（在育秀路增加公交站點） ?休閑活動配套的增加（運動場所） ?生活配套（醫(yī)療健康顧問服務(wù)中心） ?園林成為真正可以享受的空間（景觀的豐富性、實用性、藝術(shù)美觀性） ?樣板段、樣板間的落成和展示 ?物業(yè)管理服務(wù)態(tài)度的改善，制度的完善 項目品質(zhì)和配套提升 建議： 在一期與二期增加公交站點和易初蓮花的接送點 配套增加的建議 站點位置 樣板段的建議 55 45 46 56 57 47 58 48 59 49 13 14 15 16 17 25 24 23 22 21 40 39 38 30 31 32 87 72 73 74 77 75 65 66 67 76 78 79 樣板段 將樣板段綠化擴大至南塊，占用南塊土地作為臨時苗圃，大面積的園林綠化可以有效形成現(xiàn)場震撼。 此舉能成功破壞競爭對手的策略，并顛覆市場價格規(guī)則 第三步 開盤兌現(xiàn)承諾大幅讓利，實現(xiàn)均價 5250元 /平方米 第四步 后續(xù)推案小幅快跑，每次推案遵循 優(yōu)惠遞減策略 價格適當(dāng)回升，在繼續(xù)保持市場優(yōu)勢的同時，形成項目價格只升不降的良好口碑效應(yīng)。正陽 體量巨大 ，不能在競爭中爭得第一則前景堪憂 競 爭 思 考 我們的策略要殺傷主要競爭對手，壓制次要競爭對手 腰斬過江龍（綠地），壓制地頭蛇（陽光園） 如何壓制和殺傷競爭對手？ 推 案 思 考 55 45 46 56 57 47 58 48 59 49 13 14 15 16 17 25 24 23 22 21 40 39 38 30 31 32 87
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