【正文】 —— 授權(quán)經(jīng)營(yíng) （ 3） 租賃方式 （ 4） 轉(zhuǎn)讓方式 （ 5） 劃撥方式 土地取得方式 （ 1） 自行開(kāi)發(fā)式 （ 2） 自行置換式 （ 3） 政府開(kāi)發(fā)辦式 （ 4） 政府職能部門(mén)式 （ 5） 政府房地產(chǎn)公司式 土地取得方式 （ 6） 土地開(kāi)發(fā)公司式 （ 高橋 、 陸家嘴 ） （ 7） 工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)式 （ 8） 房屋置換式 （ 9） 招標(biāo)拍賣掛牌制度 （ 土地儲(chǔ)備制度 ) 上海 （ 10） 土地轉(zhuǎn)讓方式 土地取得方式 （ 11） 土地租賃式 （ 12） 捆綁搭配式 （ 路 、 林 、 規(guī)劃 ） （ 13） 非法圈地式 （ 14） 先斬后奏式 拿地規(guī)模變化 %%%%%%% %%%%%%%%%%%%%2 5 萬(wàn)平方米 5 1 0 萬(wàn)平方米 1 0 5 0 萬(wàn)平方米 5 0 萬(wàn)平方米 不清楚過(guò)去現(xiàn)在土地取得密碼解讀 ? 地塊優(yōu)劣勢(shì)、賣點(diǎn)、周圍環(huán)境 ? 升值潛力把握 ? 開(kāi)發(fā)類型 . 規(guī)模 ? 市場(chǎng)定位 ? 政策規(guī)劃把握 ? 土地取得成本確定 ? 看地操作 土地增值潛力 ? 區(qū)域發(fā)展政策 —— 浦東 、 五角場(chǎng) —— 江灣 、 松江 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 —— 退二進(jìn)三 、 張江等 ? 人口擴(kuò)散政策 —— 閔行 、 寶山 、 浦東 ? 區(qū)位開(kāi)發(fā)政策 —— 浦江兩岸 、 靜安開(kāi)發(fā) 、 世博 ? 基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā) —— 軌道交通 、 綠地 、 橋梁 、 隧道 、 河流 ? 區(qū)域階層分化 —— 虹橋高檔別墅 /徐家匯高檔 /滬青平 ? 板塊的崛起與轉(zhuǎn)移 長(zhǎng)江三角洲城鎮(zhèn)發(fā)展示意 取得土地成本測(cè)算 ? 地價(jià) ＋ ? 建安成本＋專業(yè)人員費(fèi)用＋ ? 大市政配套費(fèi)用＋ ? 小區(qū)配套費(fèi)用＋ ? 管理費(fèi)＋ ? 利息＋ ? 銷售費(fèi)用＋ ? 銷售稅費(fèi)＋ ? 利潤(rùn) ＝ 房地產(chǎn)價(jià)格 土地價(jià)格構(gòu)成 出讓金 +征地費(fèi)＋ 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ＋大配套費(fèi) 最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償 （ 2022年 10月實(shí)施 ） 出讓金 所有權(quán)實(shí)現(xiàn) 生地價(jià)格 毛地價(jià)格 熟地價(jià)格 看地操作 ? 開(kāi)發(fā)商 ? 造價(jià)師 ? 建筑師 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷人員 ? 外腦 分享 您取得土地的手段與經(jīng)驗(yàn)？現(xiàn)有政策下，如何取得土地？ 2 、您認(rèn)為全國(guó)、上海最佳投資區(qū)域何在？ 房地產(chǎn)投資最關(guān)注問(wèn)題 ? 1. 投資機(jī)會(huì)和方向?qū)ふ? 投資環(huán)境與宏觀市場(chǎng)分析 ? 2. 項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析與預(yù)測(cè) ? 3. 是否賺錢(qián) 利潤(rùn)率 收益率 ? 4. 是否資金具有平衡清償能力 資金鏈 ? 5. 是否有風(fēng)險(xiǎn) ? 不確定性分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)投資最關(guān)注問(wèn)題 ? 1. 投資機(jī)會(huì)和方向?qū)ふ? ? 時(shí)間 類型 區(qū)域 地點(diǎn) ? 2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建設(shè)條件 ? 設(shè)計(jì)方案 與配套 ? 3. 是否賺錢(qián) ? 利潤(rùn)率 收益率 ? 4. 是否資金具有平衡清償能力 ? 資金鏈 ? 5. 是否有風(fēng)險(xiǎn) ? 不確定性分析 3. 是否賺錢(qián) —— 經(jīng)濟(jì)可行性 （社會(huì)、環(huán)境效益） （ 1） 利潤(rùn)率 ：目標(biāo)利潤(rùn)率 、 大于社會(huì)平均利潤(rùn)率 （ 2） 投資收益率 （ 租金收益常數(shù) 、 毛租金收益常數(shù) ） （ 3） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 大于 0 （ 4） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：大于基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 （ 5） 投資回收期：大于目標(biāo)回收期和基準(zhǔn)回收期 利潤(rùn)超值化 ? 問(wèn)題： 一聽(tīng)可樂(lè)多少錢(qián)？ ? 房地產(chǎn)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)方式： 成本＋利潤(rùn) 成本＋平均利潤(rùn) 成本＋平均利潤(rùn)＋超額利潤(rùn) 概念抄作 ? 區(qū)位： 口岸 中心城 副中心 新城 CBD CLD CID RLD 功能 ： 1＋ 1 5＋ 2 環(huán)保 生態(tài) 園林 智能化 節(jié)能 健康 酒店式 分時(shí)度假 新創(chuàng)意 ： 泛地產(chǎn) 復(fù)合地產(chǎn) 時(shí)尚 文化 SOHO TOWNHOUSE SOFT e 國(guó)際型 公園住宅 會(huì)展 ： 世博 奧運(yùn) 板塊 新城 中產(chǎn)特區(qū)域 高尚社區(qū) 概念抄作 ? 戶型： 大戶型 小戶型 全復(fù)式 錯(cuò)層式 景觀 ： 山景 水景 海景 湖景 河景 江景 公園 綠地 建筑風(fēng)格 ： 歐陸式 地中海式 新加坡式 意大利式 中國(guó)園林式 澳洲式 交通 ： 軌道 地鐵 輕規(guī) 干道 憂慮水景住宅 地塊策劃經(jīng)營(yíng)增值 3. 是否賺錢(qián) —— 經(jīng)濟(jì)可行性 （社會(huì)、環(huán)境效益） （ 1） 利潤(rùn)率：目標(biāo)利潤(rùn)率 、 大于社會(huì)平均利潤(rùn)率 （ 2） 投資收益率 （ 租金收益常數(shù) 、 毛租金收益常數(shù) ） （ 3） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 大于 0 （ 4） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：大于基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 （ 5） 投資回收期： 大于目標(biāo)回收期和基準(zhǔn)回收期 利潤(rùn)率測(cè)算 —— 動(dòng)靜態(tài)、開(kāi)發(fā) ? 成本利潤(rùn)率＝ （ 銷售收入－營(yíng)業(yè)稅及附加－成本 ） /總成本 ? 銷售利潤(rùn)率＝ （ 銷售收入－營(yíng)業(yè)稅及附加－成本 ） /銷售收入 ? 自有資金利潤(rùn)率 ? 全投資利潤(rùn)率 利潤(rùn)率測(cè)算 ? 靜態(tài) （ 傳統(tǒng)評(píng)估法 ） ? 動(dòng)態(tài) （ 現(xiàn)金流法 ） ? 損益表 分 享 房地產(chǎn)投資過(guò)程中哪些環(huán)節(jié)可能通過(guò)超常規(guī)運(yùn)作獲得成本的減少？ 投資收益率 —— 置業(yè) 投資收益率＝年凈經(jīng)營(yíng)收入 /投資額 = 利率＋風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) 租金收益常數(shù)＝價(jià)格 /年凈租金收入 毛租金收益常數(shù) ＝價(jià)格 /年毛租金收入 問(wèn)題：投資 A? B? A:建面 50平方米，總價(jià) 45萬(wàn)，租金3500元 /月 。 開(kāi)發(fā)商架空貸款新政策 收縮銀根 ? 2022年 9月 21日起 商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備率由 6％調(diào)至 7％ 共凍結(jié)資金 1500億元 250－ 300億美元外匯游資 ? 1－ 7月出口順差： ? 利用外資： ? 外匯儲(chǔ)備總增加： 650億美元 ? 非合規(guī)流入： 250億 ? 人民幣升值 ? 房地產(chǎn)升值 房地產(chǎn)投資分析 同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 何 芳 n 格力克 1970年： 45－ 46街區(qū) 28塊地 帝雪曼 11200萬(wàn) 土地價(jià)： 4200萬(wàn) 曼哈頓失敗的摩天樓 小餐館 1963年：購(gòu)買 14萬(wàn) 1970年： 協(xié)議 134. 9萬(wàn) 1970年： 餐館： 190萬(wàn) 自資金： 600萬(wàn) A回租： 350萬(wàn) 基金會(huì)貸款：3250萬(wàn) 工程費(fèi)： 7000萬(wàn) 花期貸： 4500萬(wàn) 自資金： 2500萬(wàn) 租金 空置率 1969年： 16 10％ 1973年： 10 20％ 1976年：更差 帝雪曼平衡租金： 12 70年中期 ： 損失 100萬(wàn) /月 損益狀況 小餐館 1986年：賣 82萬(wàn) 損失： 1981年租金： 40 TIAA賣出 55％： 19500萬(wàn)元（ ） 25000萬(wàn)元（ 40） 辦公租金市場(chǎng)變化 1976年 12月拍賣： 3250萬(wàn) 養(yǎng)老基金會(huì) 花期 損失： 4500萬(wàn) A地主 損失： 350萬(wàn) 1978賣給 TIAA和電話公司 ： 3700萬(wàn) ?房地產(chǎn)投資的形式 直接投資： 開(kāi)發(fā)投資 置業(yè)投資 間接投資： 購(gòu)買住房抵押貸款證券 購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股票債券 購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金 ?房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 回報(bào)高 （ 含 多重收益 ） 租金收益、銷售收益、避稅收益、 增值收益、保值收益、資產(chǎn)凈值、 運(yùn)用抵押貸款負(fù)債經(jīng)營(yíng)、非經(jīng)濟(jì)性收益 投資缺點(diǎn) 投資量大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、 流動(dòng)性差、投資技巧強(qiáng) 某投資者購(gòu)房 ，年折舊 6000元，所得稅率 33%,年租金毛收入 ，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 。 ? 6. 竣工按揭使寫(xiě)字樓和商業(yè)用房供應(yīng)量大幅下降，寫(xiě)字樓的租金可能增加 ? 、低密度的房子，加快資金的回流，這將與我國(guó)人多地少的國(guó)情相背離。 ? ，現(xiàn)房供應(yīng)量減少，造成現(xiàn)房?jī)r(jià)格的攀升。 ? ，期房總體價(jià)格下跌，甚至?xí)霈F(xiàn)期房的價(jià)格戰(zhàn)。 ? 資金、土地、市場(chǎng)是房地產(chǎn)的根本， 房地產(chǎn)融資渠道（顯形） ? 央行 2022年 6月發(fā)布： 《 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知 》 (195號(hào)文 ) ? 自有資金 %(自籌 ） 四證齊全 （ 所用資金達(dá) 50％ ） ? 銀行貸款 % ? 預(yù)售 % ? 承包商墊資 % ? 社會(huì)集資 ? 外資銀行貸款 ? 合作 房地產(chǎn)融資渠道（隱性） ? 自有資金 10% （ 規(guī)定 30％ ） ? 預(yù)售現(xiàn)金等 10% ? 銀行貸款 80% 流動(dòng)資金貸款： 購(gòu)?fù)恋? 土地抵押開(kāi)發(fā)貸款：房屋開(kāi)發(fā) 承包商墊資 （ 來(lái)源銀行貸款 ） 預(yù)銷售按揭 （ 來(lái)源銀行貸款 ） 甚至假按揭 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率 ? 廣州： 80％ ? 北京： 70％ ? 香港： 30－ 40％ 房貸政策對(duì)房地產(chǎn)影響 ? ，公司破產(chǎn)，企業(yè)重新洗牌。 截至 2022年 4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的 %，其中個(gè)人住房貸款余額為 9246億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的%。停止別墅類用地供應(yīng)； 5. 國(guó)土部門(mén)要加強(qiáng)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一供應(yīng)的管理，健全土地交易各項(xiàng)政策； 6. 國(guó)土部門(mén)加大出讓后