【正文】 供參考： 物業(yè)安全管理人員的任職條件 人員素質(zhì)是搞好物業(yè)安全管理的重要因素，物業(yè)安全管理人員需要一定的任職條件，在錄用和培訓(xùn)考核時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，才能保障物業(yè)安全管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。同時(shí)要充分利用各方面的積極因素，包括物質(zhì)上、技術(shù)上和環(huán)境上等各個(gè)方面的條件，實(shí)現(xiàn)人防、物防、技防的有機(jī)結(jié)合。2 、組織機(jī)構(gòu)和管理職責(zé) 組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)安全管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)和業(yè)主的基本情況、安全管理的目標(biāo)和安全管理的成本，本著實(shí)用高效的基本原則設(shè)計(jì)。 無登記牌（出入卡）或運(yùn)載物品的車輛出場(chǎng)，須按《車輛入口崗工作規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 車輛出場(chǎng) 須對(duì)出場(chǎng)車輛的登記牌（出入卡）、行駛證和司機(jī)、車型等進(jìn)行核對(duì)，營(yíng)業(yè)性車場(chǎng)按規(guī)定收費(fèi)，確認(rèn)無誤后方可放行（公、檢、法、軍、警等執(zhí)行公務(wù)的車輛除外）。禁止大型客、貨車或載有易燃、易爆、有毒、有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)。 3． 7 車輛入口 公共秩序管理 作業(yè)流程 做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。 每班巡樓一至兩次。 保持車庫（場(chǎng)）的清潔衛(wèi)生。 保管 每班 不定時(shí)的巡查車況，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，及時(shí)處理。 3． 5 車庫（場(chǎng)） 公共秩序管理 作業(yè)流程 做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。 當(dāng)發(fā)生刑事案件等必須封鎖人員外出時(shí)，應(yīng)對(duì)電子門采取封鎖措施。 電子門鎖由微機(jī)控制的應(yīng)盡量讓其使用 磁卡開啟門鎖。 按有關(guān)應(yīng)急規(guī)程妥善處理不登記強(qiáng)行進(jìn)入大廈等意外情況。 對(duì)外來人員一律實(shí)行憑有效身份證件登記后進(jìn)出大廈的制度。 3． 4 大堂 公共秩序管理 作業(yè)流程 做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。 早、中、晚三班每十天依次輪換一次，即：每月 1 日、 11 日、 21 日為輪換日。特殊情況下，可增（減）班、組設(shè)置。 3． 3 公共秩序管理 班 分為 公共秩序管理 一、二、三班。 具體組織實(shí)施本管理處的安全 公共秩序管理 工作。 對(duì)各管理處的安全 公共秩序管理 工作定期或不定期地進(jìn)行檢查考核。 內(nèi)容： 安全部 在公司分管副總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)全公司的安全 公共秩序管理 工作進(jìn)行督導(dǎo)。 下面列舉了一個(gè)典型的高層住宅樓宇物業(yè)管理 公共秩序管理 工作流程，供學(xué)習(xí)參考： 物業(yè)管理 公共秩序管理 工作流程 目的：制定本流程，旨在對(duì)安全 公共秩序管理 服務(wù)的全過程實(shí)行嚴(yán)格控制，確保責(zé)任區(qū)業(yè)主 /物業(yè)使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。因此，這項(xiàng)工作應(yīng)引起管理者足夠的重視，如果物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)建立基于ISO9001 管理質(zhì)量管理和質(zhì)量保障體系標(biāo)準(zhǔn)的管理體系或通過了認(rèn)證，則這方面的工作已經(jīng)進(jìn)行。大體上講，對(duì)一個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理公司，其物業(yè)安全管理的運(yùn)作應(yīng)該包括以下幾個(gè)步 驟 : 物業(yè)安全管理方案的內(nèi)容 根據(jù)上面的思路，物業(yè)安全管理的方案應(yīng)該包括以下幾方面的內(nèi)容： 1） 安全管理的目標(biāo)和內(nèi)容 2）安全管理的資源配備 3） 安全管理的組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé) 4） 安全管理的公共制度和規(guī)定 5） 安全管理的方式、工作流程、運(yùn)作程序和管理規(guī)定 6） 安 全管理的評(píng)價(jià)、考核和客戶意見征詢 7） 安全管理人員的培訓(xùn)、教育和管理 8） 安全管理費(fèi)用的測(cè)算、核算和控制 9） 安全管理宣傳和檔案、資料的管理 物業(yè)安全管理工作流程 物業(yè)安全管理工作流程，是物業(yè)安全管理的工作程序及要求，建立并確保其得到遵守和有效執(zhí)行，并建立起這樣的體系或機(jī)制，使工作流程的有效性和適用性不斷得到驗(yàn)證并持續(xù)改進(jìn)，可以使物業(yè)的安全管理達(dá)到程序化、規(guī)范化、制度化的軌道，對(duì)提高物業(yè)安全管理水平有很大的幫助。 第二章 物業(yè)安全管理方案的制定 167。 誤區(qū)八、忽視證據(jù)的收集、保存和事后總結(jié) 注意收集和妥善保存證據(jù)，是物業(yè)安全管理人員應(yīng)該養(yǎng)成的良好習(xí)慣，這樣做的好處一方面可以降低管理風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的損失；另一方面還有利于事件和糾紛的合理解決，從而提高管理水平。但在已經(jīng)核實(shí)火災(zāi)的情況下，其角色立即轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄓ嵵行摹⒙?lián)絡(luò)中心和指揮中心，此時(shí)的值班人員，不論什么級(jí)別和職務(wù)，都是當(dāng)時(shí)的最高指揮，獨(dú)立完成對(duì)外報(bào)警、調(diào)集義務(wù)消防人員、引導(dǎo)疏散、組織滅火和救護(hù)，操作消防設(shè)備的運(yùn)行等，直到更高級(jí)別的領(lǐng)導(dǎo)到來為止。這兩方面的工作又是相互聯(lián)系，相互影響 的，一定要將兩方面的工作有機(jī)結(jié)合，才能保障物業(yè)安全管理的整體水平。這里物防、技防是基礎(chǔ)條件，且只有當(dāng)人的操作和管理水平與其相適應(yīng)時(shí)才能真正發(fā)揮作用，比如雖然設(shè)置了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，但值班人員不在崗、對(duì)發(fā)生的事件沒有看到、或?qū)Πl(fā)生的事件不知如何處理，照樣不能起到 公共秩序管理 的作用。過多的 公共秩序管理 員數(shù)量不僅會(huì)增加成本和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，還會(huì)造成職責(zé)不清，工作推委等問題，在實(shí)際工作中，在保證必要人數(shù)的同時(shí)，重視提高 公共秩序管理 員的綜合素質(zhì)和管理效能，以高效率的工作換取高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)有效降低管理成本，才市明智物業(yè)管理的選擇。 誤區(qū)四、過分重視制度體系的建立，忽視實(shí)際執(zhí)行情況的落實(shí) 有制度和相關(guān)規(guī)定而在實(shí)際工作中不遵守或不執(zhí)行的現(xiàn)象，目前在物業(yè)管理中非常普遍的存在， 很多管理者或工作人員太習(xí)慣于在日常工作中通過人的指令傳達(dá)及請(qǐng)示匯報(bào)這種落后的管理模式，對(duì)其危害性認(rèn)識(shí)不清，致使相關(guān)制度和規(guī)定形同虛設(shè)，有些公司制度本身就是用來應(yīng)付檢查和審核的，有些公司管理者帶頭違反相關(guān)規(guī)定，有些制度的規(guī)定沒有檢查和獎(jiǎng)懲措施而不能引起操作人員的重視，這一現(xiàn)象對(duì)物業(yè)安全管理質(zhì)量和水平有很壞的影響，在實(shí)際工作中應(yīng)盡量克服。一個(gè)有效的管理 方法、運(yùn)作程序和規(guī)程，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的情況（包括企業(yè)的管理機(jī)制、基礎(chǔ)條件和人員素質(zhì)等），和物業(yè)的實(shí)際情況（包括安防基礎(chǔ)條件、周邊環(huán)境、業(yè)主狀況和管理費(fèi)用等）量身定做。在實(shí)際工作中，要貫徹 “業(yè)主第一、服務(wù)之上 ”和思路，將管理寓于服務(wù)之中，才能取得好的效果。這種情況發(fā)生的原因是管理者對(duì)物業(yè)管理的理解和認(rèn)識(shí)膚淺，管理水平低，應(yīng)該杜絕這種現(xiàn)象，防止其對(duì)企業(yè)本身和對(duì)行業(yè)的危害。 誤區(qū)二、不能擺正管理與服務(wù)的關(guān)系 有些安全管理人員不能正確理解和處理管理與服務(wù)的關(guān)系，受傳統(tǒng)觀念的影響，將物業(yè)的安全管理當(dāng)成一種執(zhí)法管理職能，與社會(huì)執(zhí)法部門的管理相混淆，致使安全管理方法簡(jiǎn)單、手段生硬，隨意罰款、亂收費(fèi)、甚至發(fā)生打罵業(yè)主的惡劣現(xiàn)象，給業(yè)主帶來不便，引發(fā)了不滿。管理目標(biāo)和管理方案的設(shè)計(jì)實(shí)際上就是物業(yè)安全服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，如果設(shè)計(jì)的產(chǎn)品不是業(yè)主所需要的，或者設(shè)計(jì)的產(chǎn)品實(shí)際性能達(dá)不到，或達(dá)到的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過客戶的支付限度，這樣的商品提供者是沒有前途的。 加強(qiáng)與業(yè)主和外部的協(xié)調(diào)，調(diào)動(dòng)各種積極因素為物業(yè)安全管理服務(wù) 物業(yè)的安全管理既然是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，各種因素都將對(duì)安全管理的效果產(chǎn)生影響，因此物業(yè)管理企業(yè)在提高內(nèi)部運(yùn)作管理水平的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與外部的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，包括業(yè)主及社會(huì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門，如派出所、街道辦事處、消防部門、城市管理部門等，形成業(yè)主參與、齊抓共管、綜合治理的良好安防氛圍，才能收到較好的效果。作為物業(yè)管理企業(yè)的管理人員應(yīng)該引起重視，將這一方法有效實(shí)施并運(yùn)行，而積極貫徹并實(shí)施 ISO9001 質(zhì)量管理和質(zhì)量保障標(biāo)準(zhǔn)對(duì)此有很大的幫助和促進(jìn)。 公共秩序管理 人員的素質(zhì)要求主 要包括政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、心理素質(zhì)和身體素質(zhì)，其主要內(nèi)容包括：擁護(hù)社會(huì)主義制度，熱愛祖國(guó)；了解有關(guān)政策和法律法規(guī)，并能在實(shí)際工作中運(yùn)用；精通相關(guān)業(yè)務(wù)，熟練掌握相關(guān)技能；提高辨別是非的能力；具有服務(wù)意識(shí)，善于溝通；具有應(yīng)變能力，能夠處理各種緊急事件；身體健康，無疾??；具有完成工作所需要的必要體能；具有與工作崗位要求相適應(yīng)的儀容、儀表和言行規(guī)范。要達(dá)到這一目標(biāo)，首先要正確確定人才構(gòu)成和素質(zhì)要求，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴(yán)格把關(guān)，其次是加強(qiáng)培訓(xùn)、訓(xùn)練和思想教育，還要明確職責(zé)并加強(qiáng)檢查和考核，獎(jiǎng)懲分明，同時(shí)還要在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。 要有切合實(shí)際并行之有效的管理方案 安全管理方案的制定應(yīng)該建立在對(duì)具體物業(yè)狀況、安防條件等進(jìn)行深入分析和正確認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，從安全管理的基本方式、到 公共秩序管理 巡邏間隔和路線等細(xì)節(jié)，都應(yīng)認(rèn)真細(xì)致的加以考慮，并且根據(jù)實(shí)際運(yùn)行的情況進(jìn)行驗(yàn)證，必要時(shí)或環(huán)境和條件發(fā)生變化時(shí)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整或修改，一個(gè)好的安全管理方案是搞好物業(yè)安全管理的基礎(chǔ)。 物業(yè)安全管理的要點(diǎn)和難點(diǎn) 要具備與安全管理目標(biāo)相適應(yīng)的基本物質(zhì)裝備和條件 配備足夠的資源是安全防范的基礎(chǔ)，有時(shí)甚至是必要的條件，如沒有滅火器材和安全防護(hù)用具，談不上消防管理。 特定性：物業(yè)安全管理服務(wù)的對(duì)象是特定的，管理服務(wù)的范圍和內(nèi)容也是特定的 ，與社會(huì)安全保衛(wèi)有區(qū)別。 物業(yè)安全管理的基本特征 物業(yè)安全管理具有以下基本特點(diǎn) :綜合性強(qiáng)，管理難度大；服務(wù)性特點(diǎn)突出，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高；對(duì)人員的綜合素質(zhì)要求較高； 而對(duì)市場(chǎng)化、企業(yè)化的物業(yè)管理來講，其物業(yè)安全管理具有以下基本特征： 契約性：安全管理工作是受業(yè)主委托，依據(jù)物業(yè)管理合同來進(jìn)行的，其內(nèi)容、職責(zé)和權(quán)限受到合同限制。3 、物業(yè)安全管理的要素 物業(yè)安全管理的基本特征 影響物業(yè)安全管理效果的因素 物業(yè)的安全管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，影響物業(yè)安全管理效果的因素很多，歸納起來大致有以下幾個(gè)方面： 1） 社會(huì)因素的影響：包括社會(huì)綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府相關(guān)執(zhí)法和管理部門的工作力度等； 2） 物業(yè)因素的影響：包括物業(yè)的基本狀況，安防基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)主的構(gòu)成和基本素質(zhì) 等； 3） 物質(zhì)資源因素的影響：包括安防設(shè)備（智能化設(shè)備），安防用具和工具（包括交通和通訊條件），工作環(huán)境和防護(hù)用品等； 4） 人力資源因素的影響：包括 公共秩序管理 員的數(shù)量、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培訓(xùn)等； 5） 管理因素的影響：包括管理機(jī)構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考評(píng)和獎(jiǎng)懲措施等； 6） 其它因素的影響：如自然災(zāi)害等。 局部封閉式管理：局部封閉式管理是對(duì)物業(yè)進(jìn)行區(qū)塊上的劃分，對(duì)部 分區(qū)域進(jìn)行封閉式管理而對(duì)其他區(qū)域進(jìn)行敞開式管理，多數(shù)運(yùn)用于混合型物業(yè)，如對(duì)包含商業(yè)街的住宅區(qū)，可以對(duì)住宅部分進(jìn)行封閉式管理，而對(duì)商業(yè)部分則進(jìn)行敞開式管理。 對(duì)寫字樓的半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選擇性限制，對(duì)大件的運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)全部機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。 半封閉式管理同樣需要根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。 半封閉式管理：半封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物實(shí)行部分查驗(yàn)放行的管理方法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對(duì)需要進(jìn)行驗(yàn)放內(nèi)容進(jìn)行限制、隔離和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理方法。物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)（如危險(xiǎn)品、劇毒物品等），大件或具有一定價(jià)值的物品需由業(yè)主本人同意 方可運(yùn)出。 正是由于封閉式管理的 上述特點(diǎn)，我們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式： 全封閉式管理：全封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)的人、車、物全部實(shí)行查驗(yàn)放行的管理方法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的全部隔離裝置，而且往往采用先進(jìn)技術(shù)來防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)所有的出入口都進(jìn)行管理，具體管理內(nèi)容主要有：人：訪客必須得到業(yè)主的許可，并進(jìn)行登記；其他人員禁止入內(nèi)。但封閉式管理有時(shí)受到環(huán)境和條件的限制（如公共場(chǎng)所象公共寫字樓、超市等較難實(shí)行人員的登記管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對(duì)車輛進(jìn)行管理等），而且管理成本相對(duì)較高，管理難度相對(duì)較大，有時(shí)會(huì)引起業(yè)主或使用人的不便。這里所說的隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和方法，將進(jìn)出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品進(jìn)行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有安全防范和報(bào)警的技術(shù)裝備，如紅外線報(bào)警裝置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。又如某物業(yè)管理公司在相互之間距離不遠(yuǎn)的范圍內(nèi)有多個(gè)管理處，可以將 公共秩序管理 員的操練、消防檢查、安全宣傳教育等工作從各個(gè)管理處分解出來，由相對(duì)專業(yè)的人員負(fù)責(zé)，在提高或保障質(zhì)量的 前提下，能夠明顯降低成本。此時(shí)將安全管理更加專業(yè)化不僅可以提高管理服務(wù)水平，而且有助于提高管理效能，從而降低成本。 集約式管理和分解式管理 集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中， 公共秩序管理 部門下一般不再劃分更細(xì)的部門， 公共秩序管理 員要同時(shí)或輪崗承擔(dān)不同類型的工作，這類管理的特點(diǎn)是成本較低，管理過程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對(duì)較少的物業(yè)。 物業(yè)安全管理的基本方式 目前我國(guó)物業(yè)安全管理主要有以下幾種分類和基本方式： 自己管理和外委管理 大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行日常的安全管理，也有部分企業(yè)將安全管理委托給專業(yè) 公共秩序管理 公司進(jìn)行管理，也有的物業(yè)將 公共秩序管理 工作部分外包，包括某些特定的區(qū)域（如倉(cāng)庫）和某些特定的內(nèi)容（如停車場(chǎng)）。災(zāi)害事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容： 災(zāi)害事故的鑒別；災(zāi)害事故的預(yù)防（包括措施和資源）；應(yīng)急處理程序或工作方案；培訓(xùn)及演練；事件發(fā)生時(shí)的應(yīng)對(duì)；事件發(fā)生后的處理。由于這類事件具有不可預(yù)見、發(fā)生發(fā)展迅速和后果嚴(yán)重的特點(diǎn)，常規(guī)的管理方法難以應(yīng)對(duì)，需要我們運(yùn)用科學(xué)的管理方法，專項(xiàng)系統(tǒng)的研究解決，以提高物業(yè)安全管理的綜合水平。 災(zāi)害事故的預(yù)防處理 好物業(yè)的安全管理過程，不僅要搞好日常的安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和處理緊急事件的能力，兩者缺一不可。 物業(yè)公共秩序綜合管理 物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護(hù)物業(yè)的公共環(huán)境和秩