【正文】 ? 6月份市場(chǎng)供應(yīng)量為 56萬(wàn)平米，環(huán)比下降 28%，同比下降 31%，當(dāng)前市場(chǎng)推售比為 ? 上半年市場(chǎng)供應(yīng)量為 434萬(wàn)平米，同比下降 12% 5678988027968464588140121 . 70 . 80 . 90 . 60204060801001201401601802002200 . 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 80 . 91 . 01 . 11 . 21 . 31 . 41 . 51 . 61 . 71006 43 1005 47 1004 127 1003 103 1002 60 1001 101 0912 178 0911 180 127 0910 149 105 0909 146 0908 156 152 0907 185 0906 175 0905 175 134 0904 193 121 0903 153 107 0902 83 0901 61 批售比 成交面積 (萬(wàn)平米 ) 供應(yīng)面積 (萬(wàn)平米 ) 受政策調(diào)控，開(kāi)發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，二季度未出現(xiàn)傳統(tǒng)放量，但由于新政后銷售量的更快下滑，新政后市場(chǎng)供過(guò)于求 45 ? 當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存規(guī)模為 840萬(wàn)平米，按照近 3個(gè)月的平均銷售速度，庫(kù)存能維持 12個(gè)月 新政后，由于成交量的大幅下降，庫(kù)存規(guī)模連續(xù)回升，存銷比上升至 12個(gè)月 8408277969229459789831 , 0 7 71 , 1 2 91 , 1 7 41 , 2 5 71 , 2 6 11 , 3 8 81 , 4 8 21 , 5 2 41 , 5 9 61 , 7 1 31288667777789222402004006008001 , 0 0 01 , 2 0 01 , 4 0 01 , 6 0 01 , 8 0 02 , 0 0 02 , 2 0 02 , 4 0 00510152025300912 0911 0910 0909 0908 0907 0906 1005 9 1004 1003 10 1002 1001 0905 0904 11 0903 16 0902 1,642 0901 1006 存銷比 期末庫(kù)存 (萬(wàn)平米 ) 注：銷量以近 3個(gè)月的平均銷售面積計(jì)算 46 首置產(chǎn)品 首改產(chǎn)品 再改產(chǎn)品 高端產(chǎn)品 新政后，首置和首改產(chǎn)品受新政影響最小，再改產(chǎn)品受新政影響最大 13182917325143111102619102236341 5 , 2 5 41 8 , 4 4 51 7 , 4 0 51 6 , 0 7 81 6 , 8 1 21 6 , 0 8 4010203040506070809005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 6月 2022年 5月 14,765 2022年 4月 2022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 14,275 58% 223137461432424818214438314173661 5 , 6 3 32 0 , 6 4 41 8 , 3 8 61 6 , 2 0 41 4 , 7 0 51 4 , 0 8 305010015005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 6月 2022年 5月 15,725 2022年 4月 2022年 3月 2022年 2月 14,092 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 59% 112524123232132793027122441512 1 , 9 9 72 1 , 1 1 12 2 , 8 8 52 1 , 5 6 62 1 , 6 1 42 1 , 0 6 02 0 , 6 7 71 9 , 0 3 702040608010005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 6月 2022年 5月 2022年 4月 2022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 78% 1348671581488271971327292 5 , 4 9 92 6 , 9 2 82 9 , 5 3 53 0 , 8 5 62 6 , 4 2 32 7 , 4 0 22 4 , 9 2 90102030405060708005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 04 0 , 0 02022年 6月 2022年 5月 2022年 4月 2022年 3月 2022年 2月 24,467 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 71% 均價(jià) 成交面積 上市面積 新政出臺(tái) 新政出臺(tái) 47 新政后，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，變成了一個(gè)中間被咬掉的金字塔狀 高端 首次置業(yè) 再次改善 首次改善 1. 不想錯(cuò)過(guò)好地段、好產(chǎn)品 2. 明確自己的需求，合適就買 成交客戶心理 1. 有較迫切改善需求（剛性） 2. 有充足現(xiàn)金，支付力較高 1. 有剛性的置業(yè)或改善需求 2. 不想錯(cuò)過(guò)合適地段、合適產(chǎn)品 3. 認(rèn)為調(diào)控期是不排號(hào)可挑房時(shí)期，價(jià)格可承受，怕等擔(dān)心錯(cuò)過(guò)賣房時(shí)機(jī) 4. 經(jīng)歷過(guò)調(diào)控，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲 ? 非剛性需求改善客戶（不著急買） ? 支付力有限的多次改善客戶（支付力受限，買不起） ? 投資客戶（房?jī)r(jià)不漲，房源消化慢，沒(méi)有投資動(dòng)力） 現(xiàn)在的市場(chǎng) 消失的市場(chǎng) 1 2 3 48 從區(qū)域看，一季度六環(huán)外市場(chǎng)供應(yīng)比例呈下降趨勢(shì)，五環(huán)內(nèi)供應(yīng)比例先減后增，成交則基本保持穩(wěn)定 31%35%41%50%45%42%40%10年 3月 20% 31% 10年 1月 20% 36% 09年 12月 20% 30% 09年 11月 26% 33% 09年 10月 27% 37% 09年 9月 29% 40% 10年 2月 40% 27% 31%36%51%64%35%31%43%09年 10月 25% 19% 09年 9月 34% 35% 六環(huán)外 39% 五 六環(huán) 五環(huán)內(nèi) 10年 3月 38% 10年 2月 27% 42% 10年 1月 32% 34% 09年 11月 09年 12月 7% 29% 19% 30% 上市情況 成交情況 49 我們的江湖 第一部分 當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)分析 50 09年 08年 萬(wàn)科 萬(wàn)科 綠城 中海 保利 保利 中海 碧桂園 綠地 綠地 恒大 富力 華潤(rùn) 雅居樂(lè) 富力 金地 世紀(jì)金源 龍湖 碧桂園 綠城 數(shù)據(jù)來(lái)源：上?？硕?，各公司 08年年報(bào)； 數(shù)據(jù)口徑：商品住宅口徑，簽約備案數(shù)據(jù)；覆蓋全國(guó) 70個(gè)主要城市； 0 09兩年地產(chǎn)江湖的變化 51 09年 Top 10發(fā)展商全年銷售額同比 08年均有較大幅度提升，綠城、恒大、華潤(rùn)同比超過(guò) 300%。 歷年房地產(chǎn)投資情況 歷年住宅新開(kāi)工面積 1525 1720 1996 1909 21243 . 5 0 %13%16% 4 %11%050010001500202225002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年（估算）投資金額（億元） 同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局 1983 1870 1640 1565 1100 6 % 1 2 % 5 % 3 0 %050010001500202225002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 9 年( 估算）新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米） 同比增長(zhǎng)說(shuō)明：開(kāi)工量預(yù)示著未來(lái) 3個(gè)月到一年的供應(yīng)水平 投資熱情上升，開(kāi)工增長(zhǎng)滯后，供求矛盾達(dá)階段頂峰 27 首置產(chǎn)品供應(yīng)量環(huán)比下降 19%， 成交量環(huán)比上升17%，均價(jià)環(huán)比上升 12% 首改產(chǎn)品供應(yīng)量環(huán)比上升 67%，成交量環(huán)比上升 39%，均價(jià)環(huán)比上升 6% 再改產(chǎn)品供應(yīng)量環(huán)比上升 100%，成交量環(huán)比上升11%，均價(jià)環(huán)比上升 6% 高端產(chǎn)品供應(yīng)量環(huán)比上升 32%，成交量環(huán)比上升 40%，均價(jià)環(huán)比下降 4% 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看， 4月份除高端產(chǎn)品量升價(jià)跌，其余產(chǎn)品均量?jī)r(jià)齊升 291732514312619102236341 8 , 4 4 51 7 , 4 0 51 6 , 0 7 81 6 , 8 1 21 6 , 0 8 41 4 , 2 7 502040608010005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 4月 2022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 374614324248 443831412 0 , 6 4 41 8 , 3 8 61 4 , 0 9 21 6 , 2 0 41 4 , 7 0 51 4 , 0 8 305010015005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 73 2022年11月 66 2022年 4月 24123232132 3027122441512 2 , 8 8 52 1 , 5 6 62 1 , 6 1 42 1 , 0 6 02 0 , 6 7 71 9 , 0 3 702040608010005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年 4月 86715814271971327292 9 , 5 3 53 0 , 8 5 62 4 , 4 6 72 6 , 4 2 32 7 , 4 0 22 4 , 9 2 902040608001 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年 4月 均價(jià) 成交面積 上市面積 28 首置產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 38%，日均成交面積環(huán)比下降 39% 首改產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 41%，日均成交面積環(huán)比下降 45% 再改 產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 38%，日均成交面積環(huán)比下降 33% 高端產(chǎn)品日均成交套數(shù)環(huán)比下降 36%，日均成交面積環(huán)比下降 30% 新政出臺(tái)后，各產(chǎn)品線成交量均下降，首改產(chǎn)品下降幅度最大 1342174月 117日