【正文】 項目本體分析 區(qū)位解析 用地指標(biāo)及現(xiàn)狀 用地四至 交通環(huán)境 周邊配套 地塊總結(jié) 太倉項目 41 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 人民醫(yī)院 太倉市區(qū) 區(qū)位解析 本案 收費(fèi)站 地塊地處城廂鎮(zhèn)與南郊板塊之間，行政區(qū)劃屬于新區(qū)，位于新區(qū)高端住宅區(qū)邊緣地帶； 東亭路 本地塊北臨鄭和路，南至鄭和支路，西至東亭路，地處城廂鎮(zhèn)南郊板塊之間，離市中心區(qū)域較近，車程約 7～ 10分鐘； 鄭和東路 太倉項目 42 用地指標(biāo)及現(xiàn)狀 地塊指標(biāo) 地塊性質(zhì)：商業(yè)用地 占地： 30877m2 總建筑面積： 65060 容積率： 建筑密度： 20％ 綠地率： 35％ 建筑限高： 【 地塊南 80米北 90米 】 ?地塊內(nèi)全部拆遷完畢，不影響整體開發(fā)進(jìn)度； ?地塊地勢較為平坦，且沒有高壓走廊； ?用地規(guī)模較小，容積率為 ，產(chǎn)品可塑性較弱； 太倉項目 43 交通環(huán)境分析 沿江高速公路 外環(huán)一級路 興業(yè)南路 上海東路 朝陽東路 太倉市區(qū) 本案 收費(fèi)站 東亭路 鄭和東路 鄭和東路，雙向四車道 東亭路，雙向兩車道 婁江路，雙向四車道 ?開發(fā)區(qū)與老城區(qū)、陸渡區(qū)域的道路交通體系已基本完善，道路通達(dá)性強(qiáng)； ?開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)投資大，未來發(fā)展空間也較大，公共交通也即將引入該區(qū)域； 太倉項目 44 周邊配套環(huán)境 已建 在建或籌建 上海方向高速進(jìn)出口 第一人民醫(yī)院 市消防隊 艷陽山莊 （休閑旅游） 公交站點 五星級酒店 新市政府大樓 學(xué)校：藝術(shù)幼兒園、 雙語幼兒園、實驗小學(xué) 五星級高檔會所 高爾夫球場 本案 錦江大酒店 高端住宅區(qū) 高端住宅區(qū) 寶龍商業(yè)街 東盛商業(yè)廣場 寶龍星級酒店 新市政府大樓 人民醫(yī)院規(guī)劃圖 周邊商業(yè)、公共交通、醫(yī)療、教育等生活配套完善，且已經(jīng)形成規(guī)?；木幼∩鐓^(qū)； 太倉項目 45 地塊總結(jié) ?地塊位于開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，但由于政府沒有搬遷，沒有形成聚集效力，中短期內(nèi)無法形成較成熟的商業(yè)氛圍； ?地塊屬性為商業(yè)用地，規(guī)模較小，內(nèi)部無特殊資源，產(chǎn)品可塑性偏弱； ?地塊所處區(qū)域的交通通達(dá)性較強(qiáng)，一定程度上縮短了到市區(qū)的距離； ?從公共配套而言，醫(yī)療、教育、公共交通、商業(yè)等生活配套齊全并完善； 太倉項目 46 項目核心問題思考 太倉項目 47 如何做 ? 怎么做 ? 還是借勢而上！ 是加入競爭？ 核心問題思考 太倉項目 48 從市場層面看： 住宅市場 —— 新區(qū)為太倉的主要開發(fā)方向，區(qū)域內(nèi)已形成一定知名度，市場認(rèn)知度較高； 商業(yè)市場 —— 同區(qū)位供應(yīng)體量較大，產(chǎn)品形態(tài)基本一樣 ,競爭壓力很大，但緊鄰市政府后期發(fā)展?jié)摿薮?。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量大； 從板快市場特征、發(fā)展趨勢來看 ?規(guī)劃向東，隨著開發(fā)區(qū)板塊發(fā)展逐漸成熟，市場接受度也愈發(fā)提高，為未來太倉居民購房臵業(yè)的首先區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅? ?從板塊競合關(guān)系來看，未來開發(fā)區(qū)內(nèi)供應(yīng)體量較大，板塊內(nèi)競爭遠(yuǎn)大于板塊間競爭； 陸渡板塊特征描述 ?商品房市場剛剛起步，市場發(fā)展更多的是依賴新區(qū)的輻射，而本地購買力相對較弱； ?區(qū)域供應(yīng)量較少，目前在售的僅有奧森尚東項目，公寓價格 4200元 /m2； 太倉項目 34 戶型面積分析 項目名稱 主力戶型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項目 （套均面積） 上城國際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上?；▓@ 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶型面積來看： 目前太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢愈發(fā)明顯；主力供應(yīng)為 80100m兩房 及 110120m2三房 ；但大多無太大亮點，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭將明顯加?。? 太倉公寓市場分析 ?太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶型的趨勢明顯； ?產(chǎn)品趨向于同質(zhì)化競爭； 太倉項目 35 價格分析 主要區(qū)域項目價格分析 6 0 0 0 4 6 0 04 7 0 05 2 0 0 5 8 0 06 2 0 05 5 0 001000202230004000500060007000高爾夫湖濱花苑錦繡新城華源上海城五洋廣場君悅豪庭金谷府邸曼氏銀洲花園價格 ( 元 / 平方米 )新區(qū)板快價格 老城區(qū)板快價格 從板快價格來看，目前開發(fā)區(qū)普通公寓價格在 47005700元／平方米，老城區(qū)板快由于在生活配套上更為成熟，目前普通公寓的價格在 55006500元／平方米． 太倉公寓市場分析 從價格來看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時區(qū)域土地價格不斷上漲的情況下，其價格未來上升趨勢明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價格體系不會有較大突破； 太倉項目 36 總價分析 太倉公寓市場分析 各競爭個案總價區(qū)間分析6 1 . 37 1 . 34 4 . 64 4 . 80 10 20 30 40 50 60 70 80五洋廣場上城國際錦繡新城奧森尚東4 5 . 53 7 . 246 5 6 . 2 6 7 . 55 3 . 32 7 . 3 306 7 . 67 5 . 94 7 . 72 6 . 5 3 1 . 8?從競爭個案總價區(qū)間來看，1R集中在 26～ 37萬； 2R集中在 44～ 53萬； 3R集中在 56～75萬； 1R 2R 3R 從目前競爭個案總價來看，前期 60萬以上的改善類住宅供應(yīng)體量較大，而 35～ 60萬之間的首次臵業(yè)類客戶近期才逐漸放量； 太倉項目 37 太倉公寓市場分析 戶型面積去化分析 項目 主力戶型面積 已推產(chǎn)品去化率 錦繡新城 2Ｒ： 97100 100％ 3Ｒ： 125150 40％ 奧森尚東 2Ｒ： 98 90％ 3Ｒ： 118122 45％ 五洋廣場 1R： 5060 100％ 2R： 90 100％ 3R： 118130 100％ 上城國際 LOFT： 4298 100％ 2R： 92 90％ 3R： 123131 60％ 新區(qū)主要在售項目戶型面積去化情況 ?從居住習(xí)慣上看，當(dāng)?shù)鼐用衿毡槠么竺娣e戶型 120130平方米 ?從近期的銷售速度來看，2R的去化速度快于 3R ?中低收入階層對中小戶型的需求日益增加 ?剛性需求逐漸在釋放，剛性需求人群目前已經(jīng)轉(zhuǎn)移到小戶型、經(jīng)濟(jì)型 2R，緊湊型3R上來。 ?不少別墅、高檔公寓產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品類型也更趨向高檔化 。 ?受傳統(tǒng)居住觀念的影響，居民對本區(qū)域的有一定的認(rèn)同度； ?隨著城市布局的改善及功能性的加強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)部交通體系逐步改善； ?區(qū)域項目較多，但單個量體較小，主要是由于受制于土地資源的稀缺性 。 ?太倉整體土地供應(yīng)集中于開發(fā)區(qū)板塊，未來兩年內(nèi)市場放量較大，而老城區(qū)供應(yīng)相對較小，且多為商業(yè)用地； ?從容積率來看，低密度物業(yè)未來供應(yīng)量較小； ?大規(guī)模土地出讓較少，新區(qū)目前僅有兩塊； 太倉項目 31 平方米 畝≤≤商業(yè)、賓館 ≤（三星級或以上）、 ≤住宅新區(qū)城東路南、東亭路東 商業(yè)、住宅 ≤ 15200新區(qū)太平路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè) ≤2 750商業(yè)、住宅（集宿樓）≤≤商業(yè) ≤（菜場、商業(yè)） （含菜場大棚）≤≤≤≤新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 16000新區(qū)梅花苑小區(qū)13 幅地塊 住宅 — 559≤≤≤≤ 新區(qū)東倉路西側(cè)、弇山路北側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤ 2280新區(qū)四通路東側(cè)、美固龍路南側(cè) 商業(yè)（菜市場及配套） ≤ 2350≤≤≤≤≤≤商業(yè)、住宅 ≤（集宿樓） ≤新區(qū)上海路南、半涇路東 商業(yè) ≤ 5200新區(qū)朝陽路北側(cè)、東亭路西側(cè) 30 商業(yè)、住宅 ≤2 3050新區(qū)上海路南側(cè)、東亭路西側(cè) 商業(yè)、住宅 ≤2 2350新城區(qū)杭州路南、太平新路東、崠倉新路西 商業(yè)、住宅 － 23600城廂鎮(zhèn)蘇州路南、太平路西 商業(yè)、住宅 ≤ 6900沙溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)東路東側(cè)、印溪路以北 商業(yè) ≤≤ 157成交價（萬元）沙溪鎮(zhèn)岳王東街村眾興組 商業(yè)、住宅 1600地 塊 名 稱面 積用途 容積率沙溪鎮(zhèn)岳王菜場東側(cè) 7040 4502350璜涇鎮(zhèn)西環(huán)路東、沙鹿路西側(cè) 商業(yè)、住宅 2600港區(qū)經(jīng)四路西側(cè)、陸公路北側(cè) ≤雙鳳鎮(zhèn)新湖富豪1號路南、迎春1號 路西側(cè) 1607350城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)四路東側(cè)、緯二路南側(cè) 住宅 5800城廂鎮(zhèn)南郊新城區(qū)經(jīng)四路東側(cè)、緯二路北側(cè) 住宅909港區(qū)緯一路北側(cè)、經(jīng)二河?xùn)|側(cè) 其他商服 1430太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)半涇路西、南京路南 公共設(shè)施45雙鳳鎮(zhèn)建新路東側(cè) 商業(yè)、住宅 900雙鳳鎮(zhèn)新湖建湖路南側(cè) 商業(yè)、住宅160瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 700 商業(yè)、住宅 36瀏河鎮(zhèn)瀏太路北側(cè) 商業(yè)浮橋鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)、牌九路西側(cè) 310太倉項目 32 上?；▓@ 曼氏銀洲花園 彩虹天下 上城國際 金谷府邸 奧森尚東 君悅豪庭 老城板塊 開發(fā)區(qū)板塊 蘇州西路 老城板塊 : 蘇州西路以南 東倉路以西 開發(fā)區(qū)板塊 : 東倉路以東 蘇州東路南北擴(kuò)展區(qū)域 陸渡板塊： 沿江高速以東，以中市路為核心，與新區(qū)板塊緊密相連； 東倉路 陸渡板塊 華源上海城 錦繡新城 高爾夫湖濱花園 景瑞御景灣 白云渡公寓 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 五洋廣場 奧森尚座 太倉項目 33 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 板塊市場特征 ?人民公園、汽車站，老居住區(qū)是區(qū)域居住的亮點； ?生活機(jī)能設(shè)施相對完善，人流比較充沛 。 東盛商業(yè)廣場 太倉商業(yè)在售項目分析 與本案相距較近，目前商業(yè)部分已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂； 太倉項目 27 太倉商業(yè)在售項目分析 五洋廣場 ?基本概況：位于東倉路上海路，商業(yè)部分以大型娛樂休閑廣場及 1棟寫字樓組成； ?施工情況：目前寫字樓外立面已初步亮相，商業(yè)廣場仍未