【正文】 在價值，作為項目建筑功能和市場定位的核心依據(jù) ?土地是房地產(chǎn)的重要價格組成，要有投資的眼光來獲得、擁有、控制這一重要資源 ?作為日益稀缺的第一生產(chǎn)要素，土地對房地產(chǎn)的影響作用會日益重大 房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分，相互依存的有機結(jié)合體 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 50 地塊的綜合素質(zhì)和價格決定了投資的價值 影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和國際因素。 資料來源：歷年 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 47 我國房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，已經(jīng)進入理性投資時代 資料來源：歷年 《 中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒 》 本年完成投資額按 從左圖可以看出自 90年至 94年我國房地產(chǎn)利潤呈上升之勢 ，房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利時代 ， 自 95年房地產(chǎn)利潤開始出現(xiàn)下降 ， 到99 年利潤最低 ， 至2022年隨著房地產(chǎn)市場的漸近成熟 ， 市場進入理性投資時代 。 19902022年 我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)0500010000150002022025000300003500040000企業(yè)個數(shù)（個） 4400 5128 13566 26027 31486 33482 21269 21286 24378 25762 273031990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20222022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 45 我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年上升之勢 本年完成投資額按 1990年之后 ， 我國固定資產(chǎn)呈快速增長 ，這之中房地產(chǎn)投資起到了急先鋒的作用 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的比重迅速上升 ，2022年達到 %。讓客戶理解項目、品牌的個性內(nèi)涵 ?加強家庭辦公智能化功能的提升 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 40 貸款主體的改變大大降低了銀行貸款的風險，地產(chǎn)融資變得容易，從而催熟了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 現(xiàn)在 風險轉(zhuǎn)移 銀行 開發(fā)商 個人 （貸款主體） ?還款能力強，還款欲望強烈 ?貸款主體分散，降低了風險 ? 一開始由開發(fā)商擔保，房子建成后改為房產(chǎn)抵押貸款 ? 貸款風險小，信貸收益穩(wěn)定和違約率低（目前為 ％），銀行貸款積極性高 ?20%首付款自籌，銀行貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商作開發(fā)之用 ? 由于及時得到開發(fā)資金，保證了開發(fā)的時效和質(zhì)量 ? 融資的便利使開發(fā)商能夠為消費者奉獻更多更好的樓盤 風險分散 過去 ?風險很大 ?貸款積極性不高 ?開發(fā)樓盤賣出后方可還款 ?還款愿望不高 ? 賣給個人，現(xiàn)款交易 ? 由于購房者少，銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢 ? 個人融資十分困難，阻礙了購房 開發(fā)商 （貸款主體） 銀行 個人 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 41 導 讀 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議 戰(zhàn)略規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)價值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢 行業(yè)吸引力 土地流通 市場 融資市場 北京市場 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 42 根據(jù) 2022年 《 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要 》 的規(guī)劃，我國城市住宅市場潛力巨大 2022年底 住房面積 市場容量 ㎡ 2022年底住 房面積 目前 人口 人均現(xiàn) 有面積 ㎡ 2022 人口 2022人 均面積 22㎡ 原有住宅 拆遷重建 2022年底 住房面積 ㎡ 重建 比率 4% 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 43 成長期 與經(jīng)濟體制改革和對外開放不斷推進相適應，以住房制度和土地制度的商品化改革為標志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進入市場 。國外地產(chǎn)會在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰 ? 房地產(chǎn)的供給增加 ? 國內(nèi)開發(fā)商必須提高服務、質(zhì)量意識，建立良好的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，加強人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢，加快培養(yǎng)核心競爭力 ?國際服務業(yè)進入 （金融、保險、物業(yè)管理） ? 提供抵押貸款，增強了購房能力 ? 物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強人們購房信心 ? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道 ? 通過更加優(yōu)質(zhì)的金融服務，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風險和財務費用 ?關(guān)稅降低 ? 建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費 ? 建筑安裝成本下降。 0202204000060000800001000001202201996 1997 1998 1999 2022 2022億元02040601978 1985 1990 1992 1994 1995 1999 2022年份0100020223000400050006000700080001994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022元?恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房等消費必然上升。 ?購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。 ?房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大作用。 ?個人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調(diào)為 %， 5年以上由%下調(diào)為 %） ?住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%) ?儲蓄利率下調(diào)（活期由 %降到 %,一年期由 %到 %等等），存款實名制，增加了購房的動力。 120 ㎡ 以內(nèi)的契稅稅率為 2%， 120 ㎡ 以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡ 以內(nèi)的 2%、以上的 4%兩種稅率。 ?減免空置商品房稅費，以加快消化空置房。房產(chǎn)交易包括 8種稅費：營業(yè)、城建維護、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費。 ?住房二級市場的開放促進了住宅的市場流通。 ?實行貨幣化分房，終結(jié)實物分房制度。到今年 10月 1日，全國所有的鎮(zhèn)和縣級市市區(qū)，將取消“農(nóng)轉(zhuǎn)非”指標，凡在當?shù)赜泻戏ü潭ǖ淖∷?、穩(wěn)定的職業(yè)或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。 ?招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優(yōu)惠。同時，公司不能只靠個人能力、事業(yè)心等保持優(yōu)勢，應該建立科學的控制進度的機制和流程 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 33 XXXXXXXX置業(yè)的優(yōu)勢和劣勢小結(jié) 現(xiàn)狀描述 未來方向 優(yōu)勢 ? 最高管理者具有開拓進取精神； ? 所有資源集中于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務； ? 在政府部門、金融部門和其它合作伙伴中建立了良好的信譽； ? 具備很強的公關(guān)能力； ? 對項目質(zhì)量和進度有較強的控制能力 ? 將管理者的開拓進取精神轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)文化的核心要素； ? 專注于房地產(chǎn)業(yè)，進行專業(yè)化發(fā)展； ? 誠信經(jīng)營，取信于人； ? 有計劃地維系公共關(guān)系，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境； ? 進一步完善項目管理，形成有效的管理模式 劣勢 ? 缺乏長期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃； ? 缺乏專業(yè)人才和高級管理人才； ? 盈利能力不強； ? 前期策劃工作與財務管理工作不到位，削弱了項目成本控制能力； ? 缺乏市場化運作經(jīng)驗； ? 品牌知名度較低 ? 強化戰(zhàn)略管理職能； ? 進行人力資源規(guī)劃，引進專業(yè)人才和高級管理人才，組建合理的人力資源隊伍； ? 優(yōu)化部門設(shè)置，強化部門間的協(xié)作與監(jiān)督，建立、健全企業(yè)管理制度； ? 市場營銷與物業(yè)管理按照市場規(guī)則運作，提升營銷策劃、銷售管理及服務水平； ? 需要建立強大的品牌形象 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 34 導 讀 相關(guān)利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務分析 實施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實施要點 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標 戰(zhàn)略選擇 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 35 國家政策的改善保證了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 財政金 融 政策 稅費政策 房改政策 戶籍政策 擴大了需求市場，減少了交易成本，降低了企 業(yè)的經(jīng)營風險，促進了房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級 ?人才策略：各地紛紛采取了引進人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。這一切都奠定了 XXXXXXXX進度控制能力強的基礎(chǔ) XXXXXXXX進度控制能力較強。同時建立實現(xiàn)質(zhì)量目標的合理機制，設(shè)置對質(zhì)量問題分級處理的權(quán)限，以適應公司未來發(fā)展 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 32 XXXXXXXX的管理控制能力：進度控制較強 房地產(chǎn)行業(yè)項目的周期很長，影響進度的不可控因素眾多，能把握進度，保質(zhì)保量地完成項目，有時對整個項目的成敗有決定性影響 XXXXXXXX的創(chuàng)業(yè)群體，即目前的中高層管理者，幾乎都是共青團干部出身，多年的工作鍛煉了他們的組織能力、協(xié)調(diào)能力。目前銷售工作由東灣顧問公司負責，但是缺乏足夠的市場營銷實踐 隨著公司的真正“下海”，要求東灣顧問公司盡快提高其市場營銷能力 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 30 XXXXXXXX的管理控制能力：成本控制有待加強 房地產(chǎn)行業(yè)的運作是一個龐大的系統(tǒng)工程，實施嚴格、完整的成本控制意義重大，直接關(guān)系到項目的最終盈虧結(jié)局 XXXXXXXX大股東的銀行背景使其資金調(diào)度的壓力小，以前項目在獲得土地方面的便利條件也使其對成本的關(guān)注少，因此并非一定要設(shè)立嚴格的成本目標，并且力求保證完成 XXXXXXXX的成本控制沒有建立起高效運行的系統(tǒng)，操作手段不規(guī)范，項目開發(fā)沒有詳細的成本控制計劃和指標體系，項目管理缺乏標準流程化的控制措施，片面強調(diào)建設(shè)的工期和質(zhì)量 XXXXXXXX應該從高層管理人員到基層員工，強化成本控制意識。 在過渡期間可以聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 28 XXXXXXXX置業(yè)資本運作能力潛伏危機 房地產(chǎn)是 資金密集型行業(yè)， 在某種程度上可以算 “ 金融業(yè) ” ，資本運作是項目成敗的經(jīng)濟基礎(chǔ)，也是項目持續(xù)運作的核心 XXXXXXXX的大股東有銀行的背景，資金后盾強大，并且公司項目少，資金調(diào)度壓力小，因此項目期間的資本運作較少，籌資渠道單一，能力缺乏鍛煉 XXXXXXXX的資本運作能力一般，在目前在建項目不多的狀況下，能夠控制局面，保證項目的正常運作。公司沒有在市場壓力下進行過策劃，風險意識不強 在項目基礎(chǔ)條件較好的情況下， XXXXXXXX能完成常規(guī)要求下的項目策劃，實現(xiàn)一定水平的盈利，但要達到股東、業(yè)主等的更高要求，比較困難。隨著公司規(guī)模的擴大和項目的增多，還應以老帶新，培養(yǎng)更多公關(guān)人才 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 27 XXXXXXXX置業(yè)的項目前期策劃能力缺乏歷練 房地產(chǎn) 項目的前期策劃不僅是運作的開始，更是整個項目的靈魂，決定了最終產(chǎn)品的命運。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步市場化、規(guī)范化，對政府公關(guān)的重要性會降低 XXXXXXXX的中高層管理者的個人背景和素質(zhì)，奠定了XXXXXXXX發(fā)展公關(guān)能力的基礎(chǔ)。 經(jīng)理層是公司決策的執(zhí)行機構(gòu)，對董事會負責，在公司章程和董事會授權(quán)范疇內(nèi)行使職權(quán)，開展公司的日常經(jīng)營活動 董事會是公司的最高決策 機構(gòu)，在股東會閉會期間行使股東會職權(quán)，執(zhí)行股東會決議，對內(nèi)管理公司，對外代表公司 XXXXXXXX置業(yè)按照 《 公司法 》 中關(guān)于有限公司設(shè)立和組織機構(gòu)的有關(guān)規(guī)定，建立了法人治理結(jié)構(gòu)，初步形成了“各負其責，協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，有效制衡”運行機制，為公司的快速發(fā)展提供了體制保障。