海辰名居項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-12-14 10:42本頁(yè)面
【正文】 潤(rùn) (9)(11) 19653 （ 12） 投資利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % （ 13） 投資凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)總額 /總投資 % 項(xiàng)目利潤(rùn)核算表 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 11655萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 26％，動(dòng)態(tài)投資回收期 ?項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為26％； ?動(dòng)態(tài)投資回收期為； 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 1 現(xiàn)金流入 0 103726 銷(xiāo)售收入 0 103726 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 47772 18992 土地增值稅 0 10788 銷(xiāo)售稅金及附加 0 5290 所得稅 0 3468 3 凈現(xiàn)金流 47772 65188 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 47772 17416 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 44233 55888 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 44233 11655 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 按照假設(shè)銷(xiāo)售率，盈虧平衡住宅均價(jià)為 6500元 /米 2 ，按照市場(chǎng)情況，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，投資價(jià)值很大。 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資約為 ，自有資金 項(xiàng)目總投資估算表 ?項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目計(jì)劃于 2022年下半年動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì) 2022底推出市場(chǎng)， 2022年初完成銷(xiāo)售， 2022年底竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2年。 商業(yè)定位 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ? 投資估算與資金籌措 ? 銷(xiāo)售收入測(cè)定 ? 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ? 可行性研究結(jié)論與建議 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃－項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為 2022年第四季度，竣工時(shí)間為 2022年第四季度， 2022年第二季度銷(xiāo)售完畢 6 銷(xiāo)售 10 2 竣工驗(yàn)收 9 3 公建配套工程 8 3 紅線內(nèi)外工程 7 3 室內(nèi)外裝修工程 6 4 設(shè)備安裝工程 5 9 主體結(jié)構(gòu)工程 4 6 基礎(chǔ)及地下室工程 3 前期工程 2 6 土地獲取 1 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2022 2022 2022 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 持續(xù)時(shí)間(月 ) 工程量 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 項(xiàng)目總體進(jìn)度橫道圖 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提 — 現(xiàn)狀規(guī)模及建設(shè)物業(yè)面積配比 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提一 項(xiàng)目地塊規(guī)模與指標(biāo) ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提二 物業(yè)類(lèi)型及規(guī)模 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 備注 用地面積 13709 平方米 根據(jù)查丈報(bào)告 建筑容積率 總建筑面積 88129 平方米 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 備注 住宅面積 48118 平方米 商業(yè)面積 23841 車(chē)庫(kù)面積 16170 平方米 地下二層，共 462個(gè)車(chē)位 項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型及面積表 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密 根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目 2022年底入市，住宅部分可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 10000元 /㎡ . 項(xiàng)目 價(jià)格（元 /米 2） 權(quán)重 參考價(jià)格 怡康家園 7000 40% 2800 信和愛(ài)琴居 7500 40% 3000 桂芳園 8200 20% 1640 海辰時(shí)代 100％ 7440 項(xiàng)目溢價(jià)部分： 市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率每年按 10％；海辰及眾廈的品牌溢價(jià)按 10％； 09年項(xiàng)目入市均價(jià) ＝ 8556 110％ （ 1+10％） 2 =11388元 /㎡ 住宅部分市場(chǎng)比較價(jià)格 ?經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提三 物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格 比較目前周邊項(xiàng)目市場(chǎng)成交價(jià)格得出： 項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格為 7440 X 115% = 8556元 /㎡ ?一般而言，同區(qū)域同品質(zhì)的新樓價(jià)格高出二手樓價(jià)格 12~20%； ?本區(qū)域的臨街商鋪?zhàn)饨鸺s為 160元 /米 2；本項(xiàng)目商業(yè)部分均價(jià)為： 30000元 /米 2 。 2)通過(guò)出色的形象塑造 ,凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； 3)借助地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，從形象上引爆樓市 4)客戶市場(chǎng)細(xì)分； 5)高端形象提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 1)營(yíng)銷(xiāo)方式創(chuàng)新，轉(zhuǎn)化威脅； 2)充分包裝產(chǎn)品的核心價(jià)值； 3)通過(guò)高端形象支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力； 地段價(jià)值 形象突破 營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第五部分 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 項(xiàng)目形象定位 ? 項(xiàng)目客戶定位 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新城中央 〃 地鐵生活館 本項(xiàng)目整體定位－－ 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 形象定位及推廣主題語(yǔ) — 新城市中心優(yōu)尚生活區(qū) 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 推薦案名（推廣名） 海辰 ? 巴黎時(shí)代 海辰時(shí)代 Haichen TIMES 備選案名 海辰名居 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目標(biāo)客戶群描述 通過(guò)對(duì)布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和城市化發(fā)展趨勢(shì)分析得出本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群： 以一次置業(yè)（投資 +自?。橹饕康牡闹星嗄昕蛻簦员镜鼐用窈土_湖高級(jí)白領(lǐng)為主 游離客戶 重要客戶 目標(biāo)客戶 目標(biāo)客戶 ： 布吉本地常住人口，羅湖白領(lǐng)，首次置業(yè)為主；投資客戶 重要客戶 ： 福田、南山等地白領(lǐng) 游離客戶 ： 珠三角及香港投資客戶 客戶定位 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 住宅定位 新城市，中央地鐵生活館 ?住宅戶型面積及配比建議 以二房和小三房為主力戶型，大三房和四房為輔占30% 戶型類(lèi)型 面積范圍（㎡） 面積比例 二房一廳 5060 30％ 二房二廳 6575 20％ 小三房 8090 20％ 大三房 1
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