【正文】 交通便捷 區(qū)域規(guī)劃升級 行業(yè)前景廣闊 ? 項目 20萬平米家居裝飾專業(yè)市場，在深圳、珠三角、整個華南地區(qū)，規(guī)模上無可比擬，彰顯商業(yè)霸主地位； ? 項目硬件設(shè)施首屈一指，純商業(yè)建筑、展覽大廳、車位、層高、通道、場內(nèi)垂直交通以及相關(guān)配套設(shè)施倉儲、餐飲、酒店、娛樂等設(shè)施領(lǐng)先行業(yè)內(nèi)其他商場； ? 毗鄰香港，海陸空交通發(fā)達，國際經(jīng)濟聯(lián)系密切；城市交通網(wǎng)絡(luò)健全，項目所屬片區(qū)道路順暢，與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、市區(qū)，以及惠州、東莞等珠三角城市交通便捷； ? 項目符合城市關(guān)于片區(qū)物流倉儲業(yè)態(tài)的中部物流組團規(guī)劃，并打造國際物流區(qū)為主而形成的區(qū)級中心； ? 家居行業(yè)前景廣闊，深圳、惠州、東莞等珠三角城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展，以及人均收入的提高，為未來家居市場發(fā)展提供了廣闊空間；家居市場國際需求旺盛，外貿(mào)出口逐年攀升。 配套：物料倉儲配套完善，銀行等有待改善。 品牌：項目作為一個新興的家居市場，市場認知度不高，招商難度大，需要借勢其他主力家居商場，提升項目形象。 本項目硬件設(shè)施無可比擬： 本項目軟件設(shè)施需要提升： 交通：本項目大交通暢通，小交通堵塞。 直接競爭對手： 筍崗片區(qū)整體競爭勢力優(yōu)于本項目 項目直接競爭對手為筍崗片區(qū)家居市場，其他間接競爭對手也將對項目形成一定的影響 49 本報告嚴(yán)格保密 ?龍崗片區(qū)的物流組團長遠規(guī)劃、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 、片區(qū)內(nèi)家居業(yè)態(tài)匱乏等背景狀況，為項目未來持續(xù)經(jīng)營創(chuàng)造了良好的前提條件；從項目所處區(qū)域市場背景來看，項目的規(guī)模、目標(biāo)市場和發(fā)展?jié)摿兄危? ?從各主力商場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來分析，一般由所屬商圈經(jīng)濟條件和市場定位共同決定，本項目體量大，涵蓋了家居類各種產(chǎn)品，具備打造成一站式家居購物中心的條件； ?與深圳已有三大家居片區(qū)市場相比，本項目經(jīng)營檔次多層次化，滿足不同類型消費者需求； ?從客戶群體來分析，福田南和南山至福永片區(qū)都將客戶群體鎖定在片區(qū)范圍內(nèi)，筍崗則憑借其超強的經(jīng)營能力、龐大的規(guī)模、發(fā)達的物流業(yè)，輻射深圳的大部分地區(qū)；本項目的消費群體層面可以輻射珠三角甚至全國范圍。整體上，筍崗片區(qū)競爭勢力優(yōu)于本項目。 ?本項目位于龍崗區(qū)布吉街道，消費者將多為 生產(chǎn)廠商、建筑商、裝修公司等，業(yè)態(tài)也以建材、裝飾材料為主； ?由于片區(qū)內(nèi)未來大量住宅樓的涌現(xiàn)，家庭家居用品消費將急增； ?消費群的準(zhǔn)確定位，將有利于項目的功能業(yè)態(tài)定位，并提高項目的區(qū)域輻射力。 龍崗片區(qū) 高起點高規(guī)格，項目所屬片區(qū)為全市重要的物流基地，本項目自身硬件齊全、規(guī)模大又作為政府陽光采購平臺，先天條件優(yōu)越。 46 本報告嚴(yán)格保密 ?筍崗片區(qū) 家居市場自發(fā)形成，經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)趨向成熟，政府又規(guī)劃確定其為重點物流園，片區(qū)內(nèi)的供給 — 流通 —需求已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈； ?福田南片區(qū) 家居市場由于其獨特城市中心區(qū)地理位臵而形成，家居市場呈點狀分布，且消費群以周邊高尚住宅和寫字樓消費為主，同時由于其中心區(qū)位臵，不可能具備大規(guī)模的物流倉儲設(shè)施，輻射能力有限。 項目名稱 銘豪家居 項目地址 龍崗區(qū)布吉布龍公路三聯(lián)村 物業(yè)類別 商業(yè) 開發(fā)商 深圳市布吉三聯(lián)實業(yè)發(fā)展有限公司 建筑面積 202100㎡ 扶梯 96部 使用年限 40年 車位 1000余個 怡翠花園 祺峰華庭 玉石文化街 廠房 北 面 45 本報告嚴(yán)格保密 項目產(chǎn)品解析 項目總建筑面積逾 20萬 ㎡ ，其中包含 ㎡ 商業(yè)， 3萬 ㎡ 停車場，其他配套 ㎡。 項目周邊臨布吉汽車總站， 4條高速公路縱橫貫穿 ， 具有非常發(fā)達的外向型交通條件 項目周邊縱橫多條干道： 深惠高速、惠鹽高速 、 梅觀高速、水官高速 、 布龍公路。 深圳航線 項目位于 最具活力、經(jīng)濟高速發(fā)展的珠三角地區(qū)，毗鄰香港， 海陸空交通發(fā)達 深圳航海線 項目基本概況 43 本報告嚴(yán)格保密 ? 項目位于深圳中部物流組團布吉街道，城市交通發(fā)達。 海航： 項目距鹽田海港 20公里，深圳港國際遠洋航線連通五大洲，覆蓋世界 12大航區(qū)，開辟國際班輪航線達 106條， 2021年 貨物吞吐量 ，增長 % ，進出港旅客 ，增長%。城際交通：區(qū)域快速鐵路將深圳中心區(qū)與香港中心區(qū)、珠江三角洲主要城市有機地聯(lián)為一體， 廣深高速公路、機荷高速公路和 107國道連接香港、澳門、廣州、東莞、惠州、中山和珠海等城市。 市場分析總結(jié) 家居市場空間 家居市場現(xiàn)狀 家居市場機遇 從整體看，項目面臨較大的市場機會和發(fā)展機遇 40 本報告嚴(yán)格保密 未來發(fā)展趨勢 立足于國際交易的大規(guī)模一站式家居購物中心存在市場機會 新的家居產(chǎn)品國際交易中心即將誕生 ， 承擔(dān)對外交易和對內(nèi)銷售 、 采購綜合功能； 家居行業(yè)未來業(yè)態(tài)以大型商場形式為主； 龍崗 、 寶安兩區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)量占全市開發(fā)總量50%以上 ， 關(guān)外成為未來家居行業(yè)拓展的重點區(qū)域； 深圳暫時缺乏大規(guī)模的一站式家居購物中心 ， 龍崗有望形成具備一定規(guī)模和區(qū)域輻射范圍的家居專業(yè)市場 、家居主題商城 。 38 本報告嚴(yán)格保密 家之福 項目名稱 家之福 項目位臵 梅園路、寶崗北路交匯處， 832號 發(fā)展商 深圳市深業(yè)物流集團股份有限公司 管理費 /元 /㎡ 20元 臨街長度 /m 75㎡ 實用率（ %） 100% 建筑面積 /㎡ 20０００㎡ 電梯及扶梯（部） 開業(yè)日期 2021年 8月 停車位數(shù)量（個） 100個 商場結(jié)構(gòu) 廠房 主次通道 /m 3M 鋪位形式 街鋪 主力鋪位實用面積 /㎡ 30㎡ 柱間距 /m １ 4Ｍ 中庭面積 /㎡ 40㎡ 層高 /m 3M 單層商業(yè)面積 /㎡ 6000㎡ 層數(shù) /F 1F 目前空臵率（ %） 25% 項目定位 集批發(fā)零售采購倉儲運輸及流通等多功能 主要品牌商家 大師漆，奧特，松下等 租金 /元 /㎡ B區(qū) 80元 商場軟件配套 管理松散，分 300多個小業(yè)主 經(jīng)營及盈利狀況 一般，從人流量和店內(nèi)顧客分析 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 建材比例 80% 各樓層業(yè)態(tài) 分 A、 B區(qū)和中倉 家之福樹立起以經(jīng)營裝飾建材為主的概念店形象，導(dǎo)入 5S直銷理念 ，增強品牌競爭力。 37 本報告嚴(yán)格保密 寶潤裝飾材料城 項目名稱 寶潤裝飾材料域 項目位臵 寶安區(qū)西鄉(xiāng)流塘路流塘小學(xué)對面 發(fā)展商 鴻隆商業(yè)地產(chǎn) 管理費 /元 /㎡ 6元 /㎡ 臨街長度 /m 1００Ｍ 實用率（ %） 60% 建筑面積 /㎡ 21000㎡ 電梯及扶梯（部） 電梯 3部 開業(yè)日期 停車位數(shù)量 120個 商場結(jié)構(gòu) 純商業(yè) 主次通道 /m ２． 2m 鋪位形式 主力鋪位實用面積 /㎡ 3035㎡ 周邊配套 流塘人人樂超市 柱間距 /m 8m 中庭面積 /㎡ 無 層高 /m m 單層商業(yè)面積 /㎡ 14500㎡ 層數(shù) /F 2F 目前空臵率（ %） 105% 經(jīng)營檔次 中、低檔 物流渠道 廠家直銷配送 項目定位 寶安人民最喜愛的建材賣場 租金 /元 /㎡ 1F： 6080元 /㎡ 2F： 5060元 /㎡ 3F： 3040元 /㎡ 4F： 1520元 /㎡ 商場軟件配套 “ 搜房網(wǎng)”長期合作伙伴 網(wǎng)站購物、“寶客會” 各樓層業(yè)態(tài) １Ｆ：陶瓷、天花等 ２Ｆ：五金、門、木地板 3F：櫥柜、衛(wèi)浴、電器 4F：裝飾公司、燈飾 此商場為深圳較老品牌，較深入寶安區(qū)域人民的生活，加上其低檔產(chǎn)品的定位，有一定的價格優(yōu)勢，生意較好 。 36 本報告嚴(yán)格保密 泰源裝飾建材廣場 項目名稱 泰源裝飾建材廣場 項目位臵 南山區(qū)南頭 發(fā)展商 管理費 /元 /㎡ 臨街長度 /m 50㎡ 左右 實用率（ %） 70% 建筑面積 /㎡ 2500㎡ 左右 電梯及扶梯（部） 2部 (上、下 )貨梯 1部 開業(yè)日期 2021年 停車位數(shù)量（個） 100個 商場結(jié)構(gòu) 商住 主次通道 /m 2m 鋪位形式 開放式內(nèi)鋪 主力鋪位實用面積 /㎡ 100㎡ 左右 柱間距 /m 6x8 中庭面積 /㎡ 150㎡ 左右 層高 /m 1F 2F 單層商業(yè)面積 /㎡ 500㎡ 3F 1F大部分空臵 層數(shù) /F 3層 目前空臵率（ %） 經(jīng)營檔次 中低檔 物流渠道 廠家 、代理商 項目定位 裝飾建材家居電器中型購物廣場 商場軟件配套 送貨上門 、售后服務(wù)等 經(jīng)營盈利狀況 一樓較差 ,二、三樓一般 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 裝飾建材類 50%、家居家私和零配件類 30%、藝術(shù)陳列品 20% 各樓層業(yè)態(tài) 一樓做藝術(shù)陳列品，二樓建材，三樓裝飾零配件、部分家私電器等 項目地利位臵較好，但由于整體面積較小不成規(guī)模導(dǎo)致客戶量有限，內(nèi)部招商情況一般，特別是一樓空臵量較大，所以市場生意一般。 35 本報告嚴(yán)格保密 南頭百安居 項目名稱 南頭百安居 項目位置 南山區(qū)南頭 發(fā)展商 管理費 /元 /㎡ 臨街長度 /m 80㎡ 左右 實用率（ %） 80% 建筑面積 /㎡ 1300㎡ 左右 電梯及扶梯（部） 2部 開業(yè)日期 停車位數(shù)量（個） 50個左右 商場結(jié)構(gòu) 商住 主次通道 /m 2m 鋪位形式 主力鋪位實用面積 /㎡ 公交站點及路線 最近的是南頭站 柱間距 /m 8x8 中庭面積 /㎡ 無 層高 /m 單層商業(yè)面積 /㎡ 1300㎡ 層數(shù) /F 1層 目前空置率（ %） 無 經(jīng)營檔次 中高檔 物流渠道 廠家 、代理商 消費群定位 南山片區(qū)的住宅客戶 項目定位 裝飾建材家居中型購物廣場 商場軟件配套 統(tǒng)一收、送貨上門等售后服務(wù) 經(jīng)營及盈利狀況 良好 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 裝飾建材７ 0%、家居電器 30% 各樓層業(yè)態(tài) 一樓裝飾建材家居電器 地利位臵較好，內(nèi)部管理服務(wù)較好，加上良好的售后服務(wù)導(dǎo)致生意做得較好。 34 本報告嚴(yán)格保密 第三空間 項目名稱 第三空間（美克美家） 項目位臵 深南大道與彩田路交會處星問世紀(jì)大廈 發(fā)展商 星問地產(chǎn) 管理費 /元 /㎡ ３６元 /㎡ 臨街長度 /m １０ 0mx6m 實用率（ %） 80% 建筑面積 /㎡ 14F250000㎡ 電梯及扶梯（部） 28部 開業(yè)日期 停車位數(shù)量（個） 640個 商場結(jié)構(gòu) 主次通道 /m 5m 鋪位形式 主力鋪位實用面積 /㎡ 6000㎡ 周邊配套 新一佳超市、中國光大銀行、郵局、生活配套餐飲 公交站點及路線 彩福大廈 ２０３ ２１９ ３０３ １０３ 柱間距 /m ７ mx７ m 中庭面積 /㎡ 無 層高 /m m 單層商業(yè)面積 /㎡ 6000㎡ 層數(shù) /F 商業(yè)４層 目前空臵率（ %） 50% 經(jīng)營檔次 高檔 物流渠道 項目定位 高端家居 商場軟件配套 ２４小時監(jiān)控系統(tǒng) 經(jīng)營及盈利狀況 剛?cè)牖铮虡I(yè)因為經(jīng)營時間不久目前一般 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 １Ｆ－３Ｆ美克美家 50%，４Ｆ藝術(shù)設(shè)計（暫未進場） 各樓層業(yè)態(tài) 一樓裝飾建材家居電器 星河地產(chǎn)引進了美克美家作為主力店，這使得以好百年為首的商場家具一條街更加成行成市，崗廈西面面臨拆遷改建的規(guī)劃使得該項目前景十分看好，目前人流不是很旺。 32 本報告嚴(yán)格保密 樂安居 項目名稱 樂家居 項目位臵 梨園路北面 發(fā)展商 曉發(fā)投資發(fā)展有限公司 管理費 /元 /㎡ 臨街長度 /m 80㎡ 實用率（ %） 8090% 建筑面積 /㎡ 20０００㎡ 電梯及扶梯（部） 4部扶手、貨梯一部 開業(yè)日期 2021年 3月 停車位數(shù)量（個） 50個 商場結(jié)構(gòu) 廠房 主次通道 /m 3M 鋪位形式 街鋪 主力鋪位實用面積 /㎡ 50㎡ 柱間距 /m 6Ｍ 中庭面積 /㎡ 30㎡ 層高 /m 1F:3M 2F: 3F:3M 單層商業(yè)面積 /㎡ 6600㎡ 層數(shù) /F 3F 目前空臵率（ %） 510% 經(jīng)營檔次 以裝修建材為主 物流渠道 自有 公交站點及路線 18 209 212 371 422 453 456 項目定位 中檔貨品 ,以零售批發(fā)為主 ,有倉儲運輸 主要品牌商家 皇馬地板，萬家櫥具 ,松下等 商場軟件配套 統(tǒng)一收銀管理 經(jīng)營及盈利狀況 一樓二樓經(jīng)營還可以 商業(yè)業(yè)態(tài)比例 1F:衛(wèi)浴 2F:地板、櫥局 3F:家具、燈具 各樓層業(yè)態(tài) 分 A、 B區(qū)和中倉 筍崗樂安居與百安居相臨，差異化經(jīng)營，采用傳統(tǒng)的商鋪經(jīng)營模式，統(tǒng)一買單，一站式購物。 30 本報告嚴(yán)格保密