【正文】 設(shè)計(jì)條件 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 辦理人防審核 辦理消防審核 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查 落實(shí)環(huán)保 “三廢 ”治理方案 委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) 1委托地質(zhì)勘探 1委托初步設(shè)計(jì) 1申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì) 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套 1征求主管部門審查意見 1落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案 1報(bào)審市政配套方案 1市政各管理部門提出市政配套意見 1市政管 21 線綜合 房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi) 工程勘察（測量）費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 竣工檔案保證金 臨時(shí)用地費(fèi) 臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi) 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi) 古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地委托釘樁 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 主管部門實(shí)地勘察 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 委托地價(jià)評估 辦理 核定地價(jià)手續(xù) 辦理土地出讓審批 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證 1領(lǐng)取正式國有土地使用證 1國有土地使用權(quán)出讓金的返還 二、國有土地使用權(quán)的劃撥 1國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 1主管部門現(xiàn)場勘察 1劃撥用地申請的審核、報(bào)批 1取得劃撥用地批準(zhǔn) 三、集體土地的征用 1征用集體土地用地申請 1到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 1簽訂征地協(xié)議 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 2確定勞動(dòng)力安置方案 2區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 2 市政府下文征地 2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) 2辦理批地文件、批地圖 2辦理凍結(jié)戶口 2調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 3地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 3征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 地價(jià)款（土地出讓金） 資金占用費(fèi) 滯納金 土地使用費(fèi) 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) 土地閑置費(fèi) 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) 城鎮(zhèn)土地使用稅 地價(jià)評估費(fèi) 1出讓土地預(yù)訂 金 1征地管理費(fèi) 1土地補(bǔ)償費(fèi) 1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) 1地上物補(bǔ)償費(fèi) 1勞動(dòng)力安置費(fèi) 1超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金 1耕地占用稅 第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作 辦理拆遷申請 審批、領(lǐng)取拆遷許可證 簽訂房屋拆遷責(zé)任書 辦理拆遷公告與通知 辦理戶口凍結(jié) 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng) 確定拆遷安置方案 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 1移交拆遷檔案資料 1房屋拆遷糾紛的裁決 1強(qiáng)制拆遷 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 搬家補(bǔ)助費(fèi) 22 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)） 清理費(fèi) 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi) 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) 房屋拆遷管理費(fèi) 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 23 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序 理論 /實(shí)訓(xùn) 理論 授課日期 第 4 周 第 1 次 課 題 房地產(chǎn)開發(fā)程序 建設(shè)階段 教 學(xué) 目 的 知識(shí) 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序中建設(shè)階段的工作內(nèi)容。 一般來說，商品住宅多以成套出售為主；寫字樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房，通常是租售并舉，以出租為主。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，目前只有在房屋主體結(jié)構(gòu)竣工后，才能進(jìn)入營銷階段。要完成上述任務(wù)，開發(fā)方必須密切注意建設(shè)工程 19 的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，加強(qiáng)有效的工程監(jiān)理，直至竣工驗(yàn)收。 3 建設(shè)施工階段 這一階段的開發(fā)工作主要由建筑承包商按合同和 規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案實(shí)施。這個(gè)階段需要考慮和解決的問題是：開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，（工業(yè)？住宅？商廈？ …… ）在什么地方開發(fā)？開發(fā)規(guī)模多大？開發(fā)的預(yù)期效果如何？ 2 開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作階段 在確定開發(fā)項(xiàng)目和地點(diǎn)之后，圍繞著土地這個(gè)中心問題，需要做一系列開發(fā)前的準(zhǔn)備工作，主要內(nèi)容有： （ 1）根據(jù)國家的土地使用政策和地方提供的用地規(guī)劃條件，進(jìn)一步落實(shí)土地開發(fā)的具體范圍； （ 2）在獲取土地使用權(quán)之后，開展征用土地和拆遷安置等工作； （ 3）進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的工程勘探和規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制定項(xiàng)目的建設(shè)方案； （ 4）完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，即所謂 “三通一平 ”， “五通一平 ”， “七通一平 ”。只有了解 房地產(chǎn)開發(fā) 流程和每一個(gè)開發(fā)階段的特點(diǎn)，才能更好地制定 房地產(chǎn)開發(fā) 策略。 產(chǎn) 權(quán)初始登記需提交哪些證件？ 17 房屋所有權(quán)初始登記需提交的證件包括：①申請書；②法人資格證明、法人授權(quán)委托書 (原件 )及代理人身份證件 (復(fù)印件 )；③土地使用權(quán)屋證明；④建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤商品房建設(shè)計(jì)劃；⑦商品房經(jīng)營單位營業(yè)執(zhí)照；③三資企業(yè)需提交外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；②商品房預(yù)售許可證或有關(guān)批準(zhǔn)文件； 10 竣工驗(yàn)收證明 (單位工程質(zhì)量綜合評定表 )； 11 房屋交付使用證明； 12 房屋總平面圖、分層平面圖和地籍圖；13 由市房地局認(rèn)定的用地面積分?jǐn)偧夹g(shù)報(bào)告書， 14 建筑面積核定通知書； 15 由房屋所在地派出 所出具的編制門牌號批復(fù)， 16 其他有關(guān)文件。 直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市于 1998 年 1 月 1 日開始啟用全國統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證 書， (經(jīng)過特殊批準(zhǔn)的除外 )，其他市、縣可陸續(xù)啟用，最晚延期至 1998 年 7 月 1 日，房屋 產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)在啟用全國統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書之日，同時(shí)停止發(fā)放舊的房屋權(quán)屬證書。 根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，發(fā)生下列情況的，房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證件到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書：新建房屋；房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移 (買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、劃撥、轉(zhuǎn)讓、判決等 )；房產(chǎn)權(quán)利人更改法定名稱或者房屋坐落的街道、門牌號發(fā)生變化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毀使房屋現(xiàn)狀變更；設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利 (房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等 )；房屋或者土地滅失、 土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等。各省、自治區(qū)建委 (建設(shè)廳 )、各直轄市房地產(chǎn)管理局組織，統(tǒng)一由北京印鈔廠證券分廠印制。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人擁有房屋權(quán)利的唯一合法憑證，受國家法律保護(hù)。實(shí)行全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書前，權(quán)利人依法在市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)取的房屋權(quán)屬證書仍然有效，受國家法律保護(hù)。 我國房地產(chǎn)登記的原則 是：①產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)同步；②登記產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，③產(chǎn)權(quán)人親自辦理；④權(quán)利人會(huì)同辦理；②嚴(yán)格按照程序辦理。房地產(chǎn)登記時(shí)要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級、坐落、坐標(biāo) 、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。所謂處分，是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、變換等。如出租房屋收取的租金。 房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的，沒有占有權(quán)，使用權(quán) 就失去了存在的基礎(chǔ)，而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來，即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán)，但卻一定有占有權(quán)。 所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價(jià)值對房屋合理地加以利用。它是指事實(shí)上對房地產(chǎn)的控制和支配。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。絕對性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理 理論 /實(shí)訓(xùn) 理論 授課日期 第 2 周 第 2 次 課 題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 教 學(xué) 目 的 知識(shí) 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理 教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理 教學(xué)方法 講授 教 具 教學(xué)進(jìn)程 （包括時(shí)間分配） （ 3分鐘） （導(dǎo)語的設(shè)計(jì)：典型案例） （ 2分鐘） （ 80分鐘） （ 2分鐘） （ 3分鐘） 布置作業(yè) 房地產(chǎn) 產(chǎn)籍內(nèi)容有哪些？產(chǎn)籍資料 有哪些作用？ 15 教學(xué)后記 第四節(jié) 房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 什么是 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ？ 什么是登 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 記？ 產(chǎn)權(quán)初始登記需提交哪些證件？ 國家對頒發(fā)全國統(tǒng) — 的房屋權(quán)屋證書有哪些規(guī)定？ 怎樣查詢所購房的產(chǎn)權(quán)狀況？ 什么是 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 城市 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。 二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。 第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的 15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。 第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的 30 日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。 第十三條 任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借 、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。 第十二條 資質(zhì)證書由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制作。 二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。 第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。 第九條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。 自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起 1 年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。 《暫定資質(zhì)證書》有效期 1年。 第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案； （一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； （二）企業(yè)章程； （三）驗(yàn)資證明； （四）企業(yè)法定代表人的身份證明； （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同； （六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。 （三）三級資質(zhì)： 1．注冊資本不低于 800 萬元； 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 2年以上； 3．房屋建筑面積累計(jì)竣工 5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù) 2年建筑工 程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； 5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2人； 6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； 7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 各資質(zhì)等級企業(yè)的條件 如下： （一）一級資質(zhì)： 1．注冊資本不低于 5000 萬元； 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 5年以上； 3．近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30 萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； 5．上一年房屋建筑施工面積 15 萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 20 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 4 人； 7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè) 務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主 管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。