【正文】 )項 項項 項 項 項 項 項 項 項項 項項 項項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項項 項 項 項項項項項項項項項項項項項項項項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項 項項項 項項 項 項 項 項 項 項項項 項項 項 項項 項 項項 項 項項 項項 項項 項項 項項 項項 項項 項項 項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項項 項項 項 項項 項 項項 項 項項項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項項 項項 項 項 項項 項項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項項 項項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項 項項 項項 項項 項項 項 項 項項 項項 項項 項項 項項 項 項 項 項 項 項 項項項項項項項項項項項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 , 項項 項 項 項 , 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 項 項項 項 項 項 流 程概況 流程目的 以項目經(jīng)濟效益最大化為原則，將開發(fā)項目的成本控制在成本目 標之內(nèi)。 將審批通過的正式報告進行公布，并在后續(xù)項目（分期）中改進實施。 項目成本后評估分析和討論等基礎(chǔ)工作完成后， 城市造價采購部 匯總完整的項目成本后評估報告，提交 分管副總 審核 ， 并報 總經(jīng)理審批 。 城市造價采購部 應形成項目 “ 成本后評估差異性分析報告 （ 初稿） ”和項目后評估表 ，并提交各相關(guān)部門，各相關(guān)部門分別解釋各責任成本范圍內(nèi) 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 11 頁 共 23 頁 實際成本與目標成本的差異的原因，書面提出改進措施。 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預算書、工程結(jié)算書等資料，分析開發(fā)計劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設計變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對成本的影響。 對比項目結(jié)算與目標成本指導書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性。 按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額 ， 將實際發(fā)生額與目標成本作對比分析。 項目結(jié)算全部完成后， 城市造價采購部 編制 《項目成本后評估表》 ： 歸集評估項目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項目可研報告、目 標成本指導書、目標成本測算表、該項目的各期動態(tài)成本分析等。 工程結(jié)算書由城市造價采購部初步審核后，交 城市運營管理部 復核。 城市造價采購部應該每月對工程的動態(tài)成本進行分析，當?shù)竭_或者超出警戒線時，城市造價采購部及時發(fā)出預警，向相關(guān)部門發(fā)出《成本細項超支預警表》。 城市造價采購部根據(jù)成本使用狀況，每月進行動態(tài)成本分析，交 城市運營管理部 復核，當動態(tài)成本超出的金額≤ 150 萬元或≤目標成本的 1％時，則由城市分管副總及項目負責人審核后，城市總經(jīng)理審批，片區(qū)總經(jīng)理及集團運營部備案；當動態(tài)成本超出的金額在 150 萬元至 300萬元或目標成本的 1%至 2%時，則由城市分管副總、城市項目負責人及城市總經(jīng)理審核后，片區(qū)總經(jīng)理審批，集團運營部 備案；當動態(tài)成本超出的金額＞ 300萬元或＞目標成本的 2％時，則由城市分管副總、項目負責人、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營部及集團分管副總裁的審核后，交總裁審批。 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 9 頁 共 23 頁 補充預算 的成 本 控制 ： 城市項目部 每月 25日前提供 項目上 月 的補充預算資料。 現(xiàn)場簽證的成本控制，按【現(xiàn)場簽證管理作業(yè)指引】的規(guī)定，城市造價采購部對城市項目部審核的簽證進行復核。 在采購和招標階段，根據(jù)目標成本控制要求， 城市造價采購部組織制定招標文件，組織招標工作，最終簽訂各造價采購合同。若未通過審批，則城市設計部重新修改施工圖設計，修改后重新編制 《 項目目標成本》。若未通過審批，則設計部重新修改施工圖設計，修改后重新編制 《施工圖 階段建安成本預算 》 。城市造價采購部在施工圖評審結(jié)束后， 20天內(nèi)組織造價咨詢公司或自行編制 《施工圖 階段建安成本預算 》 ，交 城市運營管理部 復核，交城市分管副總審核后，交城市總經(jīng)理審批，由城市項目負責人備案。 施工圖設計階段成本控制： 項目成本管理流程 編號： KWGPDZJ01 版號： A/0 頁碼： 第 7 頁 共 23 頁 城市造價采購部編制的《施工圖設計限額要求及成本控制建 議》，按建安成本目標限額、設計成本控制建議按專業(yè)具體提出以下幾點： 1）土方及擋土工程：考慮土方、擋土支護的方案對目標成本的影響，應考慮土方綜合場內(nèi)平衡、擋土支護的多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標； 2）樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設計，據(jù)不同的樁基形式提出相應的限額指標值或分項成本目標； 3）結(jié)構(gòu)工程：該部分占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設計規(guī)范的最低要求下， 盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土含量提出經(jīng)濟指標數(shù)值； 4）建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標值； 5）安裝工程：主要控制安裝工程的設備及材料選型，對電梯、機房設備等應根據(jù)項目檔次選擇合適產(chǎn)品，管線選用合適的檔次材料； 6）景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點； 7）《施工圖設計限額要求及成本控制建議》作為施工圖設計任務書的附件，成為施工圖設 計階段的成本控制依據(jù)，由城市設計部具體落實、實施。并交城市項目負責人及集團運營管理部備案。 2）城市設計部完成初步設計后，城市造價采購部根據(jù)初 步設計完成 《項目 初步設計階段設計概算 》 及《施工圖設計限額指標及成本控制建議》編制，并提交城市分管副總審核后，提交城市總經(jīng)理審批，作為評審城市設計部初步設計成本控制質(zhì)量的依據(jù) 。 城市造價采購部 依據(jù) 已審批的 《項目建安成本 匡算 》 及《設計限額指標及成本 控制建議》，會同城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市設計部、城市人力資源部、城市財務部等相關(guān)部門一起編制《項目初步目標成本》，交城市分管副總審核，城市財務部根據(jù)《項目初步目標成本》，進行《項目經(jīng)濟測算》的編制，并提交城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理審核后，交集團運營管理部或集團財務資金部審核，交集團各自分管副總裁審核后交總裁審批，并交項目負責人備案。經(jīng)審批的《設計限額指標及成本控制建議》作為初步設計階段的成本控制依據(jù)。 若 《項目成本 測 算》 未通過審批，則城市設計部重新修改概念設計，修改后再次進行測算。 公司評審通過《項目拓展階段成本估算》、《項目拓展階段經(jīng)濟測算》后，《項目拓展階段成本估算》自動成為項目建安成本預控目標。 集團運營管理部根據(jù)產(chǎn)品研發(fā)部提交的規(guī)劃設計草案、《土地規(guī)劃指標》、相關(guān)土地狀況資料，戰(zhàn)略及品牌營銷部的關(guān)于新項目初步定位建議以及競爭樓盤清單，完成《項目拓展階段成本估算》。 公司評審通過《項目拓展階段成本估算》、《項 目拓展階段經(jīng)濟測算》后，《 項目拓展階段成本估算》自動成為項目建安成本預控目標。 城市造價采購部根據(jù)城市設計部提交的規(guī)劃設計草案、《土地規(guī)劃指標》、相關(guān)土地狀況資料，城市營銷策劃部提交的關(guān)于新項目初步定位建議以及競爭樓盤清單，完成《項目拓展階段成本估算》。 （估算） —— 項目成本預控目標確定。 2）當?shù)氐脑O計規(guī)范和 標準的特點，主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套（含外水、外電、有線電視、煤氣、電訊、市政管網(wǎng)等）要求以及技術(shù)特點，以便考慮對造價的影響。 動態(tài)成本：指當前工程項目中即時的成本。 目標成本： 是公司基于市場狀況，結(jié)合公 司經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。 補充預算資料：已實施完成的補充設計、設計變更、現(xiàn)場簽證單、材料選型變更單、甲控乙供材料通知單、甲供材料通知單、材料設備驗收單，是編制階段性工程結(jié)算的依據(jù)，是工程