【正文】 行 34 （ 3）專業(yè)消殺公司應出示營業(yè)執(zhí)照許 可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構成為危害。 4．殺蟲滅鼠 殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內容： （ 1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。 （ 2）分類功能的垃圾箱。 主管 部門領班 用具保管 外墻清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 廣場清潔工 機動清潔工 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 33 3．垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃 圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。我們的具體措施主要包括以下兩個方面： A. 根據(jù) “ 玉泉新城 ” 特點合理布置小區(qū)周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。 （ 4）噪音污 染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關噪音的就占 65%以上。 （ 2）組織結構 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 32 （ 3） 16 小時保潔制度 實行 16 小時兩班組保潔制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 11：00 時下班。 在 “ 玉泉新城 ” ，我們將對 “ 玉泉新城 ” 的環(huán)境衛(wèi)生提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作： ISO9001： 20xx 質量保證體系和導入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實施 ISO9001： 20xx 質量保證體系是進行 “ 玉泉新城 ” 規(guī)范化管理的保證，導入 ISO14000 環(huán)境管理體系則保證 “ 玉泉新城 ” 成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。高質量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。 （ 3） 成立義務消防檢查隊，對 “ 玉泉新城 ” 消防設施進行檢查。 “ 玉泉新城 ” 的消防管理 （ 1） 組織 “ 玉泉新城 ” 人員開展消防演習。 （ 4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內等。 （ 1） 防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，管理處每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄 相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想： 停車場庫 機動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機動車區(qū) 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 29 對于機動車，我們將根據(jù) “ 玉泉新城 ” 的整體規(guī)劃，實施以下管理措施： (1)了解業(yè)戶車輛情況，實行便捷停放 (2)實施停車專用車位制度 (3) “ 玉泉新城 ” 區(qū)域道路設減速坡，限制車輛行使速度 (4)嚴禁外來 無牌車輛進入停車場 (5)根據(jù)停車區(qū)域情況科學設置足夠的標識牌和停車設備、設施，通過合理的區(qū)域劃分實現(xiàn)統(tǒng)一管理目的。 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。 （ 5）實行 24 小時巡視 巡邏人員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 3）加強門衛(wèi)崗的監(jiān)控力度 A. 人流入?yún)^(qū)控制圖 保安部 巡邏機動崗 中控崗 會所崗 車管崗 門衛(wèi)崗 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 27 B. 人流出區(qū) 控制圖 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 C. 物流出區(qū)控制圖 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶所帶物品 詢 問 執(zhí)業(yè)戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認無誤，收回放 行條放行 （ 4）組建機動快速應急分隊 快速應急分 隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進入 “ 玉泉新城 ” 來訪客戶 進入 “ 玉泉新城 ” （并跟蹤觀察） 其他人員 進入 “ 玉泉新城 ” （并跟蹤觀察） 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 28 理。 中央控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防管理人員，建立義務消防組織（物業(yè)公司全體員工均為義務消防隊員），在消防管理部門指導下進行消防訓練和消防緊急問題處理。 C. 停車場管理 疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。 (2) 保安工作的 主要任務： A. 門衛(wèi)工作 著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內方位及客戶服務等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 25 。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此 “ 玉泉新城 ” 的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。 不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。 (1)保安工作的特點 。九龍都管理的一切基礎性工作。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有 “ 玉泉新城 ” 的安全有了切實的保障，業(yè)戶才能放心地在樓內工作。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 24 第 五 章 “玉泉新城 ”物業(yè)管理 服務 的服務內容 本節(jié)主要闡述 “ 玉泉新城 ” 安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設施設備的維修及維護三個方面的服務內容。檔案管理人員應定期檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導致的文件丟失和泄密。 （ 6）檔案按不同業(yè)務性質分塊，以內容分類，統(tǒng)一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存。當文件狀況有所變動時，應及時調整目錄的有關內容，以保證查閱者及時找到有效的文件。 （ 3）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類管理，并定期按相關管理流程清除過期失效文件。 “ 玉泉新城 ” 檔案資料管理要求 （ 1）采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應的保管、儲存方法。九龍都規(guī)劃圖 B. 建筑施工圖 C. 竣工圖 a. 總平面圖 b. 單體建筑、結構、設備竣工圖 c. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 D. 地質勘測報告 E. 工程合同 F. 開、竣工報告 G. 工程預決算 H. 圖紙會審記錄 I. 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄） 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 19 J. 隱蔽工程驗收簽證 K. 沉降觀察記 錄 L. 竣工驗收證明書 M. 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 N. 新材料、構配件的鑒定合格證書 O. 水電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書 P. 砂漿、混凝土試塊試壓報告 Q. 供水試壓報告 3) 物業(yè)資料 A. “ 玉泉新城 ” 基本資料 B. “ 玉泉新城 ” 分項資料 C. 商業(yè)配套資料 D. 娛樂設施資料 （ 2）管理處自建檔案資料 1) 業(yè)戶資料 A. 業(yè)戶基本情況 B. 產(chǎn)權證書復印件 C. 各項簽約文件 2) 日常管理資料 A. 環(huán)境管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 垃圾清運記錄 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 20 c. 消殺記錄 d. 噪音檢測記錄 B. 保安管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 交接班記錄 c. 值班記錄 d. 物資搬運放行記錄 e. 緊急事件處理記錄 f. 車輛進出記錄 g. 夜間查崗記錄 a. 車輛詳細資料 b. 車位使用協(xié)議 E. 維修服務檔案 a. 維修委托單 b. 維修服務回訪記錄 F 收費管理檔案 a. 管理費收支公布表 b. 管理處與外單位簽訂的各類合同 c. 其它 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 21 a. 公用設施保養(yǎng)維修記錄 b. 機電設備保養(yǎng)維修及運行記錄 c. 設備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d. 設備設施巡視檢查記錄 e. 設備臺帳 H. 業(yè)戶意見調查、統(tǒng)計記錄 I. 業(yè)戶訪問記錄 J. 業(yè)戶投訴及處理記錄 K. 員工管理檔案 a. 員工個人詳細資料 b. 員工培訓考核記錄 c. 員工業(yè)績考核記錄 d. 員工內務管理檢查記錄 a. 培訓計劃及實施記錄 b. 培訓考核及跟查記錄 c. 軍事訓練及消防演習記錄 M. 行政文件 a. 政府部門文件 b. 公司規(guī)章制度、通知、通報等文件 c. 公司榮譽資料 N. 其它 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 22 檔案、資料使 用流程： 檔案資料收、發(fā)管理程序 （ 1）公司重要資料（如開發(fā)建設單位提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處主任或其指定負責人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 利用：按權限取用，領取時登記，使用后立即歸還。 “ 玉泉新城 ” 作為 綜合項目 ，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、信息化的科學管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)，對所有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理，達到提高物業(yè)管理水平、更好地服務業(yè)戶的目的。 C. 對于無效的投訴，對業(yè)戶應當予以合理、耐心的解釋。若投訴有效，投訴處理人應立即擬定解決措施，在顧客要求回復的時間內回復業(yè)戶。 客戶投訴 報告 反饋、采取措施 處 理 指令