【正文】 險(xiǎn)最大；導(dǎo)入期是指技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品試銷階段，這個(gè)階段投入增加，企業(yè)開始初具規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)很大；成長期是指技術(shù)發(fā)展和生產(chǎn)擴(kuò)大階段，投入急劇增加，企業(yè)管理成為關(guān)鍵，風(fēng)險(xiǎn)較大；成熟期是指技術(shù)成熟和 產(chǎn)品進(jìn)入大工業(yè)生產(chǎn)階段，本階段投入相對較小，準(zhǔn)備退出，風(fēng)險(xiǎn)和一般企業(yè)沒有差別。風(fēng)險(xiǎn)投資主要面臨技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、代理風(fēng)險(xiǎn)、退出風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。 主要有有 限合伙制、公司制和自營三種運(yùn)作模式。 風(fēng)險(xiǎn)投資分析 風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)劃思路 華星主要將投資于種子期的軟件行業(yè)、新材料行業(yè)和媒體行業(yè)，適當(dāng)關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和通信行業(yè)。所以，華星在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候可以不首先進(jìn)入北京 市場，而是進(jìn)入其他一些比較發(fā)達(dá)，但是競爭沒有這么激烈的如成都、武漢等省會(huì)城市。激烈的競爭對于一個(gè)新進(jìn)入者來說是很不利的，特別是對于資本金相對較小的進(jìn)入者更是不利。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在還處在“戰(zhàn)國”時(shí)代，現(xiàn)在進(jìn)入還沒有太晚，只要抓住房地產(chǎn)行業(yè)成功、發(fā)展的核心競爭力，華星在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是可以取得成功的。萬科十分重視物業(yè)服務(wù) ,通過建立品牌美譽(yù)度達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。根據(jù)土地儲(chǔ)備的區(qū)域差別也反映了萬科的地區(qū)戰(zhàn)略：萬科的土地儲(chǔ)備主要在天津和上海這兩個(gè)城市，在成都和武漢也有較多的投資項(xiàng)目，北京相對前 4 個(gè)城市投資要少許多。 形成了主要投資圈： 以山東半島、京津地區(qū)和遼東半島為重點(diǎn)的環(huán)渤海海灣經(jīng)濟(jì)圈；以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈；以香港為龍頭的華南經(jīng)濟(jì)圈。 萬科經(jīng)驗(yàn)介紹 萬科在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場占有率排在第一位，近幾年的銷售額和利潤呈逐步上升的趨勢，可以說萬科是中國房地產(chǎn)行業(yè)最成功的企業(yè)之一。 2020 年在北京地區(qū)的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)共計(jì) 624 家，平均凈資產(chǎn)規(guī)模約 4500萬元。 2020 年北京住宅市場共推出新盤 199 個(gè)，加上 1999 年的 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 10 頁 約 120 個(gè)項(xiàng)目和前幾年未消化樓盤， 2020 年住宅市場上活躍的項(xiàng)目在 400 個(gè)以上，競爭激烈。北京地區(qū)的房地產(chǎn)投資以商品房建設(shè)投資為主，其中住宅用房地產(chǎn)占投資的大部分比例（ 2020 年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的 55%）?，F(xiàn)在我國城市人均 GDP 是 1200 美元，所以房地產(chǎn)業(yè)會(huì)長時(shí)期增長，無論對現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商和想進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商來說都是好時(shí)機(jī)。人口絕對數(shù)量的增加，使房地產(chǎn)業(yè)需求還將增加。 城市化進(jìn)程 到 2020年，全國將有 2億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城市，使城市化水平提高到 45%，到 2020 年更會(huì)提高到 54%以上，城鎮(zhèn)人口將首次超過農(nóng)村人口，成為全球城市化水平較高的國家之一 ,城市化的提高將 為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)。 國家政策 按 “ 十五 ” 計(jì)劃規(guī)劃，到 2020年，城市人均住宅建筑面積將達(dá)到 22平方米，戶均將達(dá)到 70 平方米。 人均面積 至 2020年底，我國人均住房建筑面積 ，處于中等收入國家水平。 可以說，我國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 恩格爾系數(shù) 恩格爾系數(shù)在 40%時(shí)，住房消費(fèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占的比重會(huì)達(dá)到 15%到 20%。 房地產(chǎn)行業(yè)政策會(huì)更加透明規(guī)范，以前依靠政府開發(fā)土地的優(yōu)勢將不復(fù)存在；國際房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入給國內(nèi)房地產(chǎn)商 帶來壓力；優(yōu)秀的人才可能會(huì)流入國際房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)原料價(jià)格降低使房地產(chǎn)成本降低；汽車更加普及使消費(fèi)者有更新住房的意愿；房屋中介的發(fā)展使房屋交易更加方便；房地產(chǎn)金融的發(fā)展使得消費(fèi)者購房更加方便。我國房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模較小，各自所占的市場份額有限，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商深萬科的市場占有率只有 %。 我國房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量比過去急劇增加，但近年來數(shù)量又有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向規(guī)模化趨勢 轉(zhuǎn)變。商品房價(jià)格也以較高的速度增長，但是目前也有放緩的趨勢。 在商品房購買中，個(gè)人購買住房的比例逐年增大。 我國城市人均居住面積比過去有了明顯的提高，但是平均還只有十幾平方米，這和歐美及 日本這些發(fā)達(dá)國家相比還有很大的差距。 1996 年到 2020 年間，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持高速增長，這 6 年間，開發(fā)投資額年均增長達(dá)到 15%。特別是地方政策各不一致。 地域性 房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不可能象其它商品一樣，通過房地產(chǎn)在地區(qū)之間的流動(dòng)來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。而且，房地產(chǎn)在國民經(jīng) 濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 8 頁 我國房地產(chǎn)行業(yè)的情況 我國房地產(chǎn)具有四大特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性和政策性。房地產(chǎn)商應(yīng)具備與優(yōu)秀的物業(yè) 管理公司合作，建立長期顧客忠誠度和樓盤聲譽(yù)的能力。市場營銷的概念應(yīng)貫穿于從前期開發(fā)、研究到建設(shè)、銷售、管理的全過程。 市場營銷 優(yōu)秀的營銷和銷售能力是依據(jù)市場規(guī)律充分利用和有效整合所有資源的基礎(chǔ)。 建筑 國內(nèi)建筑商的數(shù)量約為房地產(chǎn)開發(fā)商的兩倍，房地產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)了買方 市場。良好而超前的設(shè)計(jì)及規(guī)劃可以最終贏得消費(fèi)者和提高房產(chǎn)商聲譽(yù)。 土地獲取 土地資源是競爭優(yōu)勢的重要部分，但并非是具有決定性作用的因素。 同時(shí)， 房產(chǎn)市場日趨多樣化和個(gè)性化，消費(fèi)者越來越有經(jīng)驗(yàn)。 房地產(chǎn)行業(yè)分析 未來房地 產(chǎn)市場競爭主要體現(xiàn)在于以下七個(gè)重要因素，而其中市場研究及定位、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、市場營銷又是關(guān)鍵的競爭因素。 但 是華星在發(fā)展中也將面臨多種 挑戰(zhàn)： 如何有效整合人力資源、資金資源參與競爭，獲得高于市場平均水平的回報(bào)，有效控制風(fēng)險(xiǎn)；如何在某些行業(yè)內(nèi)獲得領(lǐng)先優(yōu)勢，樹造華星品牌，使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 但是，華星也存在一些 劣勢： 華星大廈復(fù)合型人才相對缺乏，對外投資的綜合管理能力需要提升；資金實(shí)力相對于國內(nèi)眾多競爭對手并不占優(yōu)勢。華星大廈目前作為實(shí)業(yè)公司，轉(zhuǎn)型時(shí)需要多方面入手，重點(diǎn)則在于 實(shí)業(yè)投資、資本運(yùn)作。 愿景 華星的愿景是，爭取在 10 年內(nèi)樹立華星在房地產(chǎn)和物業(yè)管理領(lǐng)域的名牌形象，在風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域成為高收益企業(yè)。 （四）追求卓越： 公司的每一個(gè)華星的員 工都力求把每件事情作得最好，力求把公司建設(shè)成為同行業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)。華星鼓勵(lì)創(chuàng)新，從技術(shù)上創(chuàng)新，從服務(wù)上創(chuàng)新，從管理上創(chuàng)新。資本運(yùn)作可以積極引入戰(zhàn)略合作伙伴，渠道、優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)華星大廈的跳躍性發(fā)展。委托理財(cái)以一級(jí)市場運(yùn)作為主，以證券公司、基金為主要受托對象。風(fēng)險(xiǎn)投資的退出 渠道可以結(jié)合資本運(yùn)作或者轉(zhuǎn)售給其他投資者。 （三）鼓勵(lì)創(chuàng)新： 目標(biāo) 主要策略 實(shí)施時(shí)間 進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域 風(fēng)險(xiǎn)投資以資本利得為利潤來源，不以實(shí)際運(yùn)作企業(yè)獲取實(shí)業(yè)利潤。所以服務(wù)顯得特別重要，一方面物業(yè)管理本身就是服務(wù)，另一方面物業(yè)管理的成功能促進(jìn)華星將來在房地產(chǎn)領(lǐng)域的增值。華星堅(jiān)持誠實(shí)守信，對客戶、對員工、對股東信守承諾。 華星大廈企業(yè)理念 核心價(jià)值觀 華星的核心價(jià)值觀是，誠實(shí)守信、服務(wù)至上、鼓勵(lì)創(chuàng)新、追求卓越。 2020年全年 介入委托理財(cái)業(yè)務(wù) 在大廈全面投入使用后，通過融資，合理負(fù)債，介入委托理財(cái)業(yè)務(wù)，為大廈增加現(xiàn)金收入。 2020年 12 月前 華星大廈的建設(shè)與招商工作，配套的物業(yè)服務(wù) 全面完成大廈招商工作，為大廈的發(fā)展帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。 2～ 3年內(nèi) 目標(biāo) 主要策略 實(shí)施時(shí)間 確定戰(zhàn)略與企業(yè)定位 華星大廈確立自身發(fā)展戰(zhàn)略與企業(yè)定位。 2～ 3年內(nèi) 研究風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目 積極介入風(fēng)險(xiǎn)投資的前期項(xiàng)目調(diào)研工作。目標(biāo)客戶為中高層收 入家庭，項(xiàng)目為中高檔住宅。 目標(biāo) 主要策略 實(shí)施時(shí)間 進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) 以自主開發(fā)的方式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，滾動(dòng)發(fā)展。 短期發(fā)展目標(biāo) 華星大廈在一年內(nèi)將把主要工作放在明確戰(zhàn)略，完善管理體系，現(xiàn)有業(yè)務(wù)步入正軌，拓展委托理財(cái)業(yè)務(wù)等方面。 發(fā)展戰(zhàn)略方案 北京西直門華星貿(mào)易大廈有限公司 第 3 頁 第三層面業(yè)務(wù)為候選業(yè)務(wù)，只有通過候選業(yè)務(wù)的選擇與投入，才能不斷開發(fā)出新興業(yè)務(wù)并逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵臉I(yè)務(wù)。 第二層面的業(yè)務(wù)是新興業(yè)務(wù)，新興業(yè)務(wù)的開發(fā)為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力支持。 第一層面的業(yè)務(wù)是核心 業(yè)務(wù)，它為企業(yè)提供現(xiàn)金收入，支持企業(yè)的新業(yè)務(wù)拓展。 最后，積極探索各種資本運(yùn)作方式，合理運(yùn)作公司資產(chǎn)，在保證合理的資產(chǎn)負(fù)債率以及風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，積極運(yùn)作各類委托理財(cái)業(yè)務(wù)；在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，尋找戰(zhàn)略投資伙伴，探索各種上市運(yùn)作方法，上市資產(chǎn)可能包括華星大廈、風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目等。 其次，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以國內(nèi)大中型城市中高檔民宅開發(fā)為重點(diǎn)，建立相關(guān)人才儲(chǔ)備，培養(yǎng)相關(guān)管理能力，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā) ,形成華星穩(wěn)定的主要業(yè)務(wù)收入來源。 在一年內(nèi)，完善華星大廈的基礎(chǔ)管理工作，建立符合市場經(jīng)濟(jì)要求的現(xiàn)代企業(yè)管理制度 ,創(chuàng)建京城物業(yè)管理品牌；三年內(nèi) ,以房地產(chǎn)開發(fā)為核心目標(biāo) ,使之成為公司的主要利潤來源 ,并建立房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)品牌形象 ,實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；五年內(nèi)，通過積極的資本運(yùn)作 ,以相關(guān)多元化投資為主要方向 ,穩(wěn)步介入風(fēng)險(xiǎn)投資，實(shí)現(xiàn)華星的跳躍式 發(fā)展 ,將華星構(gòu)建成為國內(nèi)一流的產(chǎn)業(yè)投資公司。確立今后的發(fā)展戰(zhàn)略、構(gòu)建高效的組織架構(gòu)和管理體系對華星大廈的未來發(fā)展有著非常深遠(yuǎn)的意義。經(jīng)過公司改