【正文】 置著各具特色的異國(guó)風(fēng)情文化。 租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過(guò)優(yōu)惠的條件引入一些國(guó)際性知名品牌，后期作帶 租約銷(xiāo)售。 國(guó)際名店城：薈萃當(dāng)今國(guó)內(nèi)外高級(jí)品牌、精品服飾。 設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費(fèi)人流。 租售做法：部分以招商為主，用 “SPA”會(huì)館經(jīng)營(yíng)，吸引女性消費(fèi)者；部分通過(guò) 34家行業(yè)主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷(xiāo)售。 相應(yīng)配套：設(shè)立一小型 T型舞臺(tái)，有利于在開(kāi)業(yè)以后定期或不定期舉行的時(shí)裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動(dòng)提供有效場(chǎng)地 ：設(shè)立 “SPA” 美容療法會(huì)館，女士健身美體中心。 租 售做法：配套以招商形式或自營(yíng)為主，鋪位部分通過(guò) 12家主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷(xiāo)售。 新生代天地：經(jīng)營(yíng)兒童服飾，玩具精品。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對(duì)悠閑人群 租售做法：以 3—4家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動(dòng)。 “相互結(jié)合、相互帶動(dòng) ”是指令到 “動(dòng) ”與 “靜 ”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因?yàn)橛幸粋€(gè)共同的主題，相互帶動(dòng)彼此的經(jīng)營(yíng)。 所謂 “動(dòng) ”是指經(jīng)營(yíng)一些娛樂(lè)性質(zhì)的、有動(dòng)感的，甚至是以運(yùn)動(dòng)為主題的新型娛樂(lè)、康體活動(dòng)。 作用： n 可將 D、 E地塊與勞動(dòng)公園連通，解決解放路為交通主干道車(chē)流較多，行人過(guò)馬路不便的問(wèn)題，為對(duì)面的人流 過(guò)馬路提供方便， n 將勞動(dòng)公園旅游觀光、平時(shí)運(yùn)動(dòng)鍛煉、休閑等的人流吸引過(guò)來(lái)，推動(dòng) D、 E地塊的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 。 租售做法： 此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過(guò)優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營(yíng)各種品牌家居用品、燈飾，各類(lèi)珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 潮流天地；經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：主經(jīng)時(shí)尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國(guó)等最流行的服飾匯集于此。 主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動(dòng)其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)；另一方面，可帶動(dòng)項(xiàng)目前期的銷(xiāo)售、招商。 n 主力店的引入又為商場(chǎng)前期的銷(xiāo)售、招商及后期的經(jīng)營(yíng)吸引大量的人流。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營(yíng)造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。 46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 461針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 ◎ 針對(duì)本項(xiàng)目由六個(gè)地塊組成，難以成為一個(gè)整體？ 鄙司建議以五州街為主軸線將整個(gè)項(xiàng)目連在一起成為整體。 異國(guó)風(fēng)情美食組團(tuán)的 “廣州蕉葉飲食 集團(tuán) ”（東南亞美食）、臺(tái)灣美食店等等。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。 l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 l 強(qiáng)化首創(chuàng)的全新獨(dú)特主題概念，在大連都獨(dú)具首創(chuàng)性，和唯一性。 C——營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍 l 形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷(xiāo)售及招商進(jìn)程。 B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A——以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是 “運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 ”就充分體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色，會(huì)使其推廣事半功倍。 當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場(chǎng)浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬(wàn)國(guó)彩旗、典型的歌德式建筑、美國(guó)迪士尼卡通等具代表性的異國(guó)風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會(huì)卷入你的眼簾，令你留連忘返。 ※ 借用概念的吸引力 建議在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個(gè)廣場(chǎng)，在這個(gè)廣場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)一些露天吧、露天咖啡店，讓消費(fèi)者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國(guó)風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國(guó)家的風(fēng)俗，選擇各國(guó)特別的 節(jié)日，定期在此舉辦異國(guó)的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強(qiáng)本項(xiàng)目的特色性，吸引人流，以推動(dòng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售。 4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 130億元以上，相當(dāng)于 GDP 10％左右。 ※ 2020年大連市旅游統(tǒng)計(jì)資料： 43萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)匯 3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長(zhǎng)了 30％，由此實(shí)現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長(zhǎng) 30％的跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá) 4萬(wàn)人次。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場(chǎng)，這樣一方面可以避開(kāi)與原有的商場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，不需要在原有的市場(chǎng)消費(fèi)餅塊上爭(zhēng)奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象 上有別于市內(nèi)原有商場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 452本項(xiàng)目的主題定位 “集旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國(guó)風(fēng)情文化的購(gòu)物天地 ” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購(gòu)物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購(gòu)物互為促進(jìn)，這是一個(gè)全新的消費(fèi)模式。 ■經(jīng)營(yíng)角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。 1. 項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國(guó)商業(yè)物業(yè)中實(shí)屬罕見(jiàn)，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購(gòu)物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令項(xiàng)目高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者極大的興趣； 2． 大連市是一個(gè)知名的旅游城市，國(guó)內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購(gòu)物，又可成為大連市的一張名片。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè)專(zhuān)門(mén)店，同時(shí)也有餐飲，娛樂(lè)及個(gè)人購(gòu) 物便利店。所以它的主題是「包羅萬(wàn)有的購(gòu)物商場(chǎng)去迎合年齡 15到 45歲的少青中年人」。百貨公司沒(méi)有，但行業(yè)專(zhuān)門(mén)店則比較多。 442商場(chǎng)類(lèi)型 ①以地理為類(lèi)別，商場(chǎng)可分為： n 鄰舍商場(chǎng) n 地區(qū)性 n 地域性 ②若以購(gòu)物為類(lèi)別，商場(chǎng)又可分為： n 日常便利商場(chǎng) n 休閑商場(chǎng) n 目標(biāo)商場(chǎng) n 旅游商場(chǎng) 443商場(chǎng)主題分析 香港又一城的主題 又一城知道本身位置的 特點(diǎn)及顧客的種類(lèi)，它的主題是「綜合餐飲娛樂(lè)及購(gòu)物便利去迎合家庭成員的需要」。國(guó)外游 客購(gòu)買(mǎi)力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來(lái)說(shuō)，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。雖然每年的增長(zhǎng)率也達(dá)兩位數(shù)字，比國(guó)家平均數(shù)字高，但在全國(guó)排行只能位于第 14位。 n 具名氣的商場(chǎng)。 n 靈活變通的商品檔次。 n 舒適的商場(chǎng)通道。 n 休閑的購(gòu)物環(huán)境。 ②百貨公司在沒(méi)有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定得過(guò)高的情況下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚?。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場(chǎng)一點(diǎn)也不受歡迎的事實(shí)中可以看到。市民的日常購(gòu)物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。城市從國(guó)內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲?guó)內(nèi)向國(guó)際開(kāi)放的五個(gè)城市之一。顯示購(gòu)買(mǎi)能力實(shí)際上升了%。假設(shè)每月消費(fèi) 1000元，每月大連市的消費(fèi)總額會(huì)是 。 434游客平均每月有 166萬(wàn)人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會(huì)是每月 。旅游人數(shù)為 2026萬(wàn)人，其中 2020萬(wàn)是國(guó)內(nèi)游客。 432除甘井子區(qū)外，無(wú)論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過(guò)一百六十六萬(wàn)，而絕大多數(shù)都是年齡在 15歲到 45歲的。 43本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 424 青泥街的未來(lái)發(fā)展對(duì)大連的購(gòu)物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會(huì)成為大連市購(gòu)物的新時(shí)尚地區(qū)。街上人流多，商場(chǎng)內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場(chǎng)布局欠佳；而貨品種類(lèi)也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。 423 在云云的大連購(gòu)物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比較理想。 422 雖然說(shuō)租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂(lè)福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場(chǎng)使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會(huì)刺激新的后來(lái)者。自一九九八年有超過(guò) 210000平方米的商場(chǎng)建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。一般商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營(yíng)的一條龍發(fā)展過(guò)程中做工夫不 可了。 416一般商場(chǎng)的成熟期都需要 35年。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問(wèn)題。 415以上的事實(shí)，在短期內(nèi)改不了，而過(guò)剩的供應(yīng)也確實(shí)把很多租金限制在一個(gè)較為低的水平。到招商推廣時(shí)，問(wèn)題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個(gè)現(xiàn)象，因?yàn)閺V州也真是空置商場(chǎng)比比皆是的。在商業(yè)或購(gòu)物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。其實(shí)，在房地產(chǎn)發(fā)展中，配合形勢(shì)。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場(chǎng)呢？答案應(yīng)該是未必。 412現(xiàn)時(shí)一般發(fā)展商的唯一解決辦法只有停建；因資金未能到 位。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂(lè)觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行， 這樣也有利于項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。 ③ 市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。 T——威脅 ① 青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招 商上對(duì)市場(chǎng)客戶的分流。 ⑤ 現(xiàn)時(shí)大連市國(guó)有商業(yè)比較多，市場(chǎng)定位、商場(chǎng)操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營(yíng)管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營(yíng)管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 ③ 面對(duì)的勞動(dòng)公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂(lè)的人群，這批人群也為項(xiàng)目帶來(lái)一定的商機(jī) 。 ② 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ⑤ 臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交 通繁忙，要將步行街消費(fèi)人群引到項(xiàng)目消費(fèi)有一定難度，而且項(xiàng)目面對(duì)一條高架橋，車(chē)流的行走習(xí)慣對(duì)項(xiàng)目有一定影響。 ③ 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。而不以整體形象展現(xiàn)，本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將大打折扣。 W——項(xiàng)目劣勢(shì) ① 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分總建筑面積 51809平方米，建筑規(guī)模較大。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、 C、 D、 E、 X六地塊。商業(yè)的發(fā)展也隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭不斷加劇，使到大連市商用物 業(yè)迎來(lái)一輪又一輪的市場(chǎng)熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。 ※商品布局 樓層 商品種 類(lèi) 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、w。旗艦客戶是美國(guó)的沃爾瑪超市，客流量非常大。屬于大型專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖?chē)站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷(xiāo)路較好，因經(jīng)營(yíng)品種太多，且屬于下沉式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來(lái)自游戲機(jī) 的用電外。 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米 150250元（營(yíng)業(yè)面積），其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營(yíng)為主。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營(yíng)服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營(yíng)化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見(jiàn) 下表） 大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱(chēng) 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具： 2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 ：美元每天每平方米 6 勝利廣場(chǎng) 大連勝利開(kāi)發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂(lè)大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂(lè)百貨株式會(huì)社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3萬(wàn)元（保底）服裝：每月每平方米 （保底） 8 大世界家居廣場(chǎng) 大連金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 五層租金：美 元每天每平方米 9 巴黎之春購(gòu)物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品：2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購(gòu)物中心 大連天河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝：2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23大連商業(yè)個(gè)案分析 231大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車(chē)站前廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè)日期： 1998年 8月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147， 000平方米 樓層： 地上六 層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午 9時(shí)至下午 9時(shí) ※招商條件 從開(kāi)業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000元，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。而預(yù)計(jì)到 2020年年底，將會(huì)有接近 53萬(wàn)平方米的